"여보, 우리도 따박따박 월세받고 살아볼까?"

[골드메이커]"나는 주식보다 연금형 부동산이 좋다"

박상언 유엔알컨설팅 대표";$size="255,200,0";$no="2011061308393906719_1.jpg";@include $libDir . "/image_check.php";?>"대표님, 주식은 위험하고 조그만 아파트라도 사서 임대사업할려는데 괜찮을까요?"

"더 이상 소형아파트가 떨어지겠어요? 안되면 임대사업으로 등록이나 해야죠."

인구가 본격적으로 줄어들고 1인 가구 증가와 고령화시대까지 겹친다면 우리나라 경제구조도 장기간 저성장 기조로 갈 수 밖에 없다.

때문에 고도성장기시대의 단순한 시세차익보다 서서히 임대수익을 노리는 투자로 가야 한다.

즉 전통적인 시세차익 위주의 주택투자 일변도에서 벗어나 임대수익을 노릴 수 있는 주택투자 위주로 변해야 한다.

특히 일본, 미국 등의 나라에서는 임대료가 얼마나 안정적으로 나오느냐에 따라 주택 가치가 결정된다는 점을 잘 음미해 볼만하다.

실제 고객들 상담사례를 분석해 보면, 2008년 금융위기 이후로 주택가격이 과거처럼 큰 폭으로 오르지 않자 임대수익에 대한 포트폴리오 문의가 늘어나고 있다.

◆신규 주택매입 임대사업자 큰폭으로 증가

전·월세 대책으로 요건이 완화되면서 신규등록한 주택매입 임대사업자가 큰폭으로 증가했다.

국토해양부 자료를 보면, 지난 9월까지 매입임대사업 신규등록자는 4007명으로 2010년 동기 1584명보다 153% 늘었다. 같은 기간 임대주택 등록가구수는 1만9506가구로 2010년 9194가구에 비해 112% 증가했다.

임대사업자 등록이 크게 늘어난 주요 원인은 여러 차례에 걸친 전·월세 대책으로 임대사업 문턱이 낮아지면서 사업자 등록을 통해 취득·양도소득세 등 세제지원 혜택을 받으려는 투자자가 늘어난 때문이다.

정부는 2·11 대책에서 서울지역 임대사업자 세제혜택 대상을 '5가구 이상，10년 이상 임대'에서 '3가구 이상，5년 이상 임대'로 낮추는 등 등록가구수와 주택형，취득가액，임대기간 기준을 완화했다.

이후 1주택으로도 등록이 가능토록 요건을 완화한 8·18 대책으로 증가세로 돌아섰다.

다주택자들이 임대사업자로 등록하면서 기존 전·월세 물량이 수치에 포함된 측면도 일부 있는 걸로 추정되지만 주택임대사업에 대한 관심은 여전히 뜨겁다.

부동산시장이 강세를 보인 지방도 임대사업자가 대폭 증가했다. 부산 대구 울산 대전 광주와 충북 충남 제주 등은 3~4배 이상 늘어난 것으로 집계됐다. 대구는 23명에서 109명으로 374%, 충북은 32명에서 140명으로 337% 각각 늘었다.
　
◆전세가율 높은 단지가 임대사업에는 제격

보통 전세 수요가 풍부한 지역의 아파트 단지에서 매매가격 대비 전셋값이 높게 형성돼 있다.

전세비율이 높은 단지는 환금성이 좋은데다가 전세 포함 매입시 매입비용 부담이 줄어들기 때문에 전세를 끼고 아파트를 사서 임대사업을 하려는 수요층이라면 눈여겨 봐야 한다.

8.18 전·월세 대책 발표로 아파트도 매입임대 주택사업자로 등록할 경우 각종 세금 면제 및 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다.

전세를 끼고 매입한 후 반전세, 월세 등으로 전환해 안정적인 임대수익도 노려볼 만하다

◆월세수익+시세차익 노릴려면?

지하철이 이미 개통돼 시세가 반영된 지역보다는 개통예정지역 중심으로 시세가 덜반영된 곳을 공략하는게 좋다.

지하철 등 개통호재와 기업체 이전이 예정되어 있는 지역을 미리 공략한다면 월세수익뿐 아니라 시세차익도 노릴 수 있기 때문이다.

임대주택투자는 장기투자이기 때문에 여윳돈을 가지고 투자해야 하며, 또 반드시 꼼꼼한 수익성 분석이 선행돼야 한다.

◆오피스텔도 주택임대사업 가능해질듯

8.18 대책 이후 임대사업자로 등록된 경우 아파트 뿐 아니라 앞으로 주거용 오피스텔도 양도소득세와 종합부동산세, 취득세 등의 감면혜택을 받게 되면 오피스텔 투자 선호도가 더욱더 높아질 것이다.　　

현행 기준대로라면 취득세의 경우 전용 60㎡ 이하는 면제되고 85㎡ 이하는 25% 감면된다.

신규분양을 전제로 재산세는 ▲전용 40㎡ 이하 면제 ▲60㎡ 이하 50% 감면 ▲85㎡ 이하 25% 감면 등의 혜택이 각각 주어진다.

임대사업자로 등록하더라도 기존 보유한 주택은 지방세 혜택을 받지 못한다는 얘기다.

하지만 취득세 감면을 받으려면 신규분양받은 경우만 인정되고 서울 강남3구(강남·서초·송파구)는 세제혜택에서 제외돼 투자자들의 주의가 필요하다.

즉 아파트와 주거용 오피스텔에 대한 취득세 감면기준에 주택거래신고지역인 강남3구는 제외된다.

현행 지방세특례제한법 제31조에서 투기가 일어날 우려가 높아 주택을 매매할 경우 15일 안에 관할 시·군·구에 실거래가격을 신고토록 되어있는 주택거래 신고지역은 취득세 감면에서 제외됐기 때문이다.

◆미분양을 이용한 임대사업도 관심가져라

미분양 아파트를 이용해 임대사업을 하기 원하는 분들은 역세권에 위치한 소형 미분양 아파트를 구입하는 것이 좋은 방법이다.

임대주택사업자로 등록하면 전용면적(60m') 18평 이하의 주택매입에 대해 취득세. 등록세가 전액 면제되고 재산세의 50%를 감면받을 수 있다.

특히 8.18 대책으로 한채 이상만 구입해도 종합부동산세 부과시 합산 배제되고 양도세 중과가 되지 않는 주택임대사업자로 등록하는 것도 좋다.

◆주택임대사업 절차는 어떻게?

주택임대사업을 통해 세제혜택을 받으려면 우선 임대사업자로 등록해야 한다. 사업을 시작한지 20일 이내에 관할 세무서에 사업자 신고를 해야 한다.

임대주택사업자가 반드시 마쳐야 하는 신고는 거주지와 물건지 관할 구청, 세무서이다. (원칙적으로 보유 주택이 있는 관할 세무서에 신고해야 하지만 편의상 사업자 거주지 관할 세무서에 신고해도 된다.)

사업 기간 중에 보증금, 계약기간 등 임대조건에 변동사항이 발생하면 변경사유 10일 전에 물건 소재지 관할구청에 임대조건 변경신고를 해야 한다.

부동산 중개업소에서 취급하는 양식이나 문구점에서 파는 계약서 양식이 아닌, 시·군·구에 비치된 표준임대차계약서를 사용해야 한다.

취득세를 감면받으려면 부동산 취득일 이전에 임대사업자로 등록을 마쳐야 한다. 등록을 마친 후 한달 이내에 세금감면 신청을 하면 감면받을 수 있다.

세무서 신고까지 마쳤으면 면세 대상이 되는 사업자등록증을 받을 수 있다.

◆임대사업 등록시 지역의료보험 가입자의 보험료 늘어날 듯

현재까지 직장의료보험이 적용되는 직장인들은 의료보험료, 국민연금 등을 산정하는데 있어 근로소득을 기준으로 하기 때문에 주택임대사업을 하는데 있어 추가로 내는 부담이 없었다.

하지만 직장에서 은퇴하게 되면 직장의료보험에서 지역의료보험으로 바뀌기 때문에 임대사업으로 인한 재산 증가로 내야 하는 의료보험료, 국민연금 등의 증가요인도 체크해봐야 한다.

즉 주택임대사업을 하게 되면 재산이 증가하게 돼 의료보험비, 국민연금 등이 추가될 수 있다는 점도 체크해야 한다.

따라서 통상 기대 임대수익율에서 1% 정도는 이러한 비용으로 빠지기 때문에 실제수익율을 보수적으로 잡아야 한다.

또한 기본적으로 본인 주택을 제외하고 1채 이상을 월세(아직까지 전세로 임대사업을 할 경우는 해당없음)로 주택임대사업을 할 경우 종합소득세를 내야한다는 점도 체크해야 한다.

박상언 유엔알컨설팅 대표