경매에서 부동산을 싸게 낙찰받기 어려운 진짜 이유는

부동산경매는 일반매매보다 매물을 싸게 취득할 수 있는 것이 장점이다. 실제 2000년 이전에는 반값경매라고 할 만큼 싸게 매입할 수 있는 시장이 형성되었다. 하지만 2000년 이후 시점부터 낙찰가가 상승하기 시작해 근래에는 낙찰가가 감정가를 넘는 사례도 종종 발생하고 있다. 이는 경매가 대중화되면서 개인투자자와 많은 경매컨설팅업체가 설립되어 입찰인원이 증가하고 낙찰가율이 높아진 이유라고 하겠다.

두리옥션㈜ 박노성 대표

- 초보들이 부동산 경매에 실패하는 이유
부동산 경매가 대중화 되며 소수의 전문가들만이 참여했던 경매시장은 이제 인터넷, 서적 등 정보매체의 발달과 경매학원 및 경매컨설팅업체의 증가로 이제는 누구나 쉽게 참여할 수 있다. 그러나 이들 중 대다수는 중도에 포기하고, 제대로 된 낙찰을 받아 입찰에서 명도까지 안전하게 투자에 성공한 사람은 매우 적다.

이처럼 경매에 성공하는 확률이 적은 이유는 많은 입찰자가 참여하기 때문이다. 단순히 싸게 매입하겠다는 초보자의 입찰, 부동산의 시세와 분석을 잘못 파악한 입찰, 경매컨설팅수수료에만 목적을 둔 일부 경매컨설팅업체의 입찰 등으로 인한 적정가 낙찰이 어려워졌다.

입찰자의 경매전반적인 해결능력도 영향을 미친다. 부동산경매는 민사집행법 규정에 의하여 진행되고, 부동산의 좋고 나쁨, 안전한지의 여부(물건분석, 권리분석)에 관해 민법 및 민사특별법, 각종공법의 규정이 적용된다. 그러나 개시결정 이후부터 권리분석, 물건분석, 입찰에서 소유권이전등기와 명도, 배당까지 다양한 변수와 복병이 생길 수 있는 것이 부동산경매다. 각종 변수들을 예견할 수 있고 해결할 수 있는 능력, 그리고 가장 중요한 부동산을 볼 줄 아는 안목(부동산의 현재가치와 미래가치 파악)은 여기에 필요한 이론과 많은 발품 그리고 실무경험을 필요로 한다. 그렇기에 단기간에 이론만 배워서는 쉽게 성공할 수 없다.

물론 일반인들이 권리관계와 명도가 비교적 쉬운 물건을 직접 분석하고 낙찰 받아 명도까지 쉽게 마치는 경우도 흔히 있지만 반면 수천만 원의 보증금을 또는 평생 모은 돈을 한 순간에 잃을 수 도 있다.

- 경매컨설팅업체 발생, 명(明)과 암(暗)
부동산경매로 내집마련, 부동산투자를 할 생각인 이들은 전문 경매업체를 찾는다. 시간과 여건이 되지 않거나, 경매에 대한 리스크를 줄이기 위해, 좋은 물건을 찾기 위하여 선택하는 가장 안전한 방법이다.

현행법상 부동산경매를 업으로 입찰 대리할 수 있는 사람은 변호사, 법무사, 공인중개사(법원매수신청대리등록을 하고 경매손해보증보험을 가입한 자)만 가능하다. 그러나 이외의 사람들이 경매를 업으로 컨설팅하고 수수료를 받는 불법업체도 있다. 불법업체의 경우 컨설팅능력의 검증이 어렵고, 경매사고 발생시 고객은 손해배상을 받기가 어려워진다.

- 성공투자를 이끄는 방법
성공적인 경매투자를 위해서는 투자목적(임대수익, 매매차익, 개발 등)을 정한 후 투자자금, 투자지역, 투자물건유형을 정한다. 투자물건발굴은 물건을 볼 줄 아는 안목이 필요한데 하루아침에 되는 것이 아니므로 꾸준한 발품과 공부를 통해서 지역분석과 물건분석을 해야 한다. 그리고 관심지역에 몇몇 부동산중개업소와 인맥을 만들어 두는 것도 좋다. 물건을 발굴하면 권리분석, 물건분석, 수익성분석, 경매절차분석, 명도분석을 통해 적정 입찰가를 산정하여 입찰을 진행한다.

이때, 경매물건은 무조건 싸게 매입해야 한다는 생각을 가져서는 안 된다. 현재 저평가되고 상승여력이 있는 물건으로 매물이 희소할 때, 경우에 따라서는 시세에 준하는 가격으로 매입 후 향후 가격상승 시 매도하여 시세차익을 보는 방법으로 진행해야 성공확률이 높다.

많은 사람들이 쉽게 접근할 수 있는 일반물건보다 경쟁률이 낮은 복잡한 특수물건(유치권, 법정지상권, 지분경매, 가등기, 예고등기, 선순위 임차인 있는 물건 등)을 투자대상으로 하되, 특수물건 중 자신의 전공과 주특기를 하나 만들어 집중공략하는 방법이 성공확률이 높다.

경매초보자나 일반인의 경우, 혼자 경매를 진행하기 어려울 경우, 경매전문업체에 의뢰하여 위험부담을 줄이고 안전하게 진행하는 것이 좋다. 경매전문업체에 맡길 경우, 잘못 하면 혼자 하느니 못한 경우와 심지어 경매사고도 발생할 수 있으므로 사전에 경매업체를 잘 선택해서 맡겨야 한다.

일반인이 경매컨설팅업체에 의뢰할 경우, 유의할 점은 첫째, 경매컨설팅업체가 합법적으로 운영되고 있는지(보증보험가입여부), 둘째 경매컨설팅을 해주는 사람이 자격과 능력이 있는지(입찰대리는 변호사, 법무사, 법원등록한 공인중개사 외의 직원은 할 수 없음), 셋째, 의뢰인의 피해보상규정 등에 대한 컨설팅계약서가 사전 작성되는지 여부와 입찰 전 물건분석에 대한 내용은 단순히 구두로 하는 것이 아닌 문서로 제공해줄 수 있어야 한다. 넷째, 낙찰과 명도 이후 매매나 임대, 리모델링, 등을 함께 해줄 수 있는 업체인지, 법률전문가와 네트워크가 잘 구성되어 있는지를 잘 살펴보고 의뢰해야 경매사고를 줄이고 만족한 결과를 얻는 방법이 될 수 있다.

도움말=두리옥션㈜ 박노성 대표

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