[박상언의 부동산재테크]불황기엔 내 건물없이 임대사업 추천할 만

전전대 임대, 건물 임차 뒤 원룸텔 임대 등..리스크 분산과 세금 절약 효과 기대

박상언 유엔알컨설팅 사장

불황기 때는 무엇보다도 리스크 분산차원에서 큰 돈 들이지 않고 내 건물 없이 임대사업을 하는 것을 추천하고 싶다. 취·등록세나 재산세 등을 절약할 수 있어 투자수익률뿐만 아니라 비용이 적게 들어가서 사업실패에 대한 리스크 부담을 덜 수 있다. 내 건물 없이 임대사업을 할 수 있는 부동산상품은 건물임차를 통한 원룸텔, 전전대 임대사업, 지분투자를 통한 임대사업 등을 들 수 있다.

◇ 전전대 임대, 집주인 동의부터 거쳐야
= 신림동이나 신촌, 홍대입구 등 직장인들과 학생들이 많이 몰려있는 곳이 전전대 임대사업을 하기에 유망하다고 할 수 있다. 일반 직장인의 경우 보증금에 대한 이자를 제외한다고 봤을 때 매월 60만원씩 수입이 들어온다고 보면 전전대 임대사업은 소액으로 시작할 수 있는 틈새상품이라 할 수 있다.

필자가 7년 전 처음 사업을 시작할 때 사무실 인근에 10평 규모의 소형오피스텔이 나와 보증금 1000만원, 월 35만원에 월세계약을 하고 사업자등록만 마친 뒤 동업자의 사무실에서 사업을 시작했다. 빈 사무실인데 두 세 달간 월세만 계속 나가다 보니 아까운 생각이 들어 임대인에게 양해를 구해서 전전대를 하기로 결정했다.

오피스텔이 위치한 서초동 교대 인근은 학생들뿐만 아니라 직장인들의 임차수요가 풍부해 보증금 없이 월 60만원에 직장인에게 전전대를 했다. 한 달 월세와 관리비는 선불로 받는 조건으로 맞췄고 별도의 중개수수료는 들지 않았다. 전전대 수입이 괜찮은 것 같아서 추가로 2채를 더 월세로 계약해서 3채를 전전대했다. 한 채당 매월 25만원, 3채면 75만원씩 부가수입이 입금되었다,

매월 25일이 원래 주인에게 월세가 나가는 날이지만 필자는 이보다 하루 이틀 전에 월세를 송금했다. 이후로도 2년 동안 별도의 중개수수료 없이 부동산중개업소에서 임차인 3명에게 번갈아가면서 중간에 공실기간 없이 전전대로 세를 놔주었다.

법적으로 볼 때 전전대의 성립 조건은 보통 집주인인 임대인의 동의를 거쳐야 이뤄진다. 주택임대차법에 따르면 "임차인은 임대인의 동의를 받아 임대물을 제3자에 재임대할 수 있다"고 명시돼 있다. 따라서 임차인이 임대인의 동의를 받지 아니하고 재 임대 시, 임대인은 계약을 해제할 수 있으니 주의해야 한다.

◇ 원룸텔 임대, 건물 임차가 매수보다 수익률 높아
= 원룸텔과 고시텔 사업을 하는 대부분 사업자들은 내 건물 없이 건물임차로 사업을 하고 있다. 통상 10~20% 만이 토지를 매입해 건물을 신축해 사업을 한다. 최근 퇴직자나 일반 직장인, 가정주부 등을 중심으로 원룸텔 사업에 관심을 쏟고 있다. 결혼을 하지 않는 직장인들이나 근로자들이 원룸텔의 주요 고객이다.

도시형생활주택 전문업체인 베스트하우스의 분석에 따르면 일반적으로 역세권과 대학 주변 상가 중 한 개층의 면적이 330㎡ 규모에 달하는 상가를 구입할 경우 통상적으로 18%대의 수익률이 가능하다. 상가 한 개 층을 매입비용 5억원과 리모델링 비용 1억9000만원을 들이게 되면 월 1068만원의 수익이 가능하다. 상가내 건물을 리모델링하게 되면 원룸 35개를 만들고 방 한 개당 월세 45만원을 합하면 1225만원의 수입이 발생한다. 공실률 10%를 가정한 공실 매출이 매월 1418만원에 운영비용 350만원 등을 제외하면 예상순익은 1068만원에 이른다. 전체 투자금액 7억1000만원과 비교할 때 연 수익률은 18%수준이다.

하지만 건물을 매수할 때 보다 건물을 5년 정도 임차해서 투자를 하게 되면 수익률은 30%대로 높아질 수 있다. 건물을 임대하면 투자비용도 2억6000만원 대로 낮아지고 수익이 월간 668만원까지 올라갈 수 있어 수익률은 30%까지 가능하다.

원룸텔은 보증금 없이 서울 기준으로 할 때 월세가 평균 40~50만원 사이다. 일본 사례를 볼 때 보증금이 필요 없는 원룸텔 사업은 우리나라에서도 곧 매우 친숙한 주거형태가 될 것이다. 미국에서도 자기 집을 쪼개서 단기임대인 서브리스를 주는 게 일상화되어 있다. 휴가 기간에도 단기임대를 내주므로 1년 내내 방을 놀리지 않고 돌릴 수 있다는 장점이 있다.

박상언 유엔알컨설팅 사장(www.youandr.co.kr)