[5차보금자리]예상 분양가와 당첨 커트라인은 얼마?(종합)

[아시아경제 조철현 기자] 17일 5차 보금자리주택지구로 선정된 서울 고덕,강일3·4지구와 경기도 과천 지식정보타운은 사실상 범강남권이라는 입지 때문에 벌써부터 청약자들의 마음을 설레게 하고 있다.

특히 청약가점이 높은 무주택자들은 내집 마련의 좋은 기회를 잡을 수 있을 것으로 기대하는 눈치다.

하지만 주택시장이 꽁꽁 얼어붙은 데다 집값 상승 기대감도 예전보다 크게 줄어든 상태여서 청약 열기가 생각만큼 뜨겁지 않을 것이라는 전망도 적지 않다.

이번에 선정된 5차 보금자리주택지구 4곳은 범 강남권에 모처럼 공급되는 대규모 주거단지로, 도심에 위치하면서도 산과 녹지로 둘러싸인 쾌적한 주거환경을 갖췄다.

김규정 부동산114 본부장은 “강남·서초 보금자리주택지구를 제외하곤 지금까지 발표된 어떠한 보금자리지구보다 입지 여건이 좋다"며 "강남권 접근성도 뛰어나 청약 경쟁도 뜨거울 것 같다"고 고 말했다.

고덕지구와 강일3·4지구는 서울 송파 생활권과 인접하며, 과천지구도 서울 양재 등과 가까워 강남 생활권으로 분류할 수 있다.

게다가 이들 지구들은 광역교통망을 추가로 건설해야 하는 2기 신도시와 달리 기존의 우수한 교통망을 이용해 강남권은 물론 서울 각지로 출퇴근이 편리한 것도 장점으로 꼽을 수 있다.

고덕지구와 강일3·4지구는 이미 개발된 강일지구를 둘러싸고 있다. 또 2009년 보금자리주택 시범지구로 지정된 하남 미사지구(546만6000㎡)와 인접해 있다. 이번 고덕 및 강일3.4지구 지정으로 서울 강동지역에 미니 신도시가 조성되는 셈이다.

이들 지구 분양가는 지구 계획이 확정됐을 때 시장 동향에 따라 결정될 예정이다. 하지만 주변 시세의 90%는 넘지 않을 것으로 보인다.

고덕지구와 강일3.4지구 인근 강일지구 일반아파트 가격은 3.3㎡당 1500만~1600만원 선이다.

보금자리주택 분양가가 인근 시세의 85~90% 선에서 책정된다는 점을 감안하면 이번 5차 지구로 지정된 고덕지구와 강일3.4지구 분양가는 3.3㎡당 1200만대 후반에서 1300만원 초반으로 예상된다.

하지만 최근 보금자리주택의 분양가가 주변 시세에 90~95%선까지 육박하고 있는 것을 감안하면 1400만대가 될 될 것이라는 관측도 나온다.

과천 지식정보타운은 강남권 접근성이 뛰어난 게 장점이다. 주변에 개발 재료가 널려 있고 입지도 뛰어나 강남권 대체 수요를 상당 부분 흡수할 것으로 예상된다.

과천 일대 일반아파트 매매가는 3.3㎡당 2500만원 선이다. 따라서 과천 보금자리주택 지구 분양가는 3.3㎡당 2100만원 선에서 정해질 것으로 보인다.

보금자리주택은 청약저축이나 이달부터 배출되기 시작한 주택청약종합통장 1순위자가 청약할 수 있다.

서울 고덕지구와 강일3,4지구의 경우 전체 물량이 서울지역 거주자에게 우선 공급되는 만큼 수도권 청약자들은 당첨을 기대하기 어렵다. 과천 지식정보타운은 해당지역 거주자에게 전체 물량의 30%가 공급되고 나머지 70%는 기타지역 거주자 몫으로 배정된다.

고덕지구와 과천지구는 입지가 뛰어나기 때문에 청약 경쟁률과 당첨 커트라인이 높을 것으로 예상된다. 청약가점이 최소 40점대 후반은 돼야 당첨을 기대할 수 있다.

그러나 전매제한 등 규제도 많아 투자보다는 실수요 입장에서 접근하는 것이 좋다는 게 전문가들의 조언이다.

업계에 따르면 고덕지구와 과천지구의 당첨 커트라인은 1500만원 정도로 예상된다.

과거 강남과 서초 보금자리주택 본청약 청약저축 납입액 커트라인이 각각 1700만원, 1357만원이었던 것을 감안한 것이다.

강일3·4지구는 서초지구보다 낮은 1100만원 수준이 될 것으로 전망된다. 단, 분양가 책정에 따라 청약 경쟁률 등 분위기는 달라질 수 있다.

전용면적 85㎡ 이하 보금자리주택의 경우 이제 100% 가점제로 바뀌면서 장기간 무주택자를 제외하고 입지 좋은 곳은 당첨되기 불가능하다.

또 청약통장 1순위 가입자가 1000만 명을 넘는 등 앞으로 경쟁이 치열해진 만큼 청약전략을 더 꼼꼼히 따져 선택해야 한다.

우선 가장 먼저 가점이 높은 청약통장 가입자라면 입지 여건이 좋은 곳은 순서대로 청약을 해보는 것이 좋다. 양지영 리얼투데이 리서치자문팀장은 "앞으로 있을 위례신도시 본청약에 도전 해보고 떨어질 경우 5차 보금자리주택 고덕지구 등을 노려보는 것도 당첨 확률을 높일 수 있다"고 말했다.

상대적으로 가점이 낮다면 입지 여건이 다소 떨어져 갱쟁률이 덜 치열할 강일3·4지구를 노려보는 것도 방법이다.

청약저축 가입기간이 짧고 불입액이 적은 사람은 생애최초, 신혼부부, 노부모 등 특별공급을 활용할 만하다. 유주택자라면 5차 보금자리주택 당첨 가능성은 사실상 희박하다. 따라서 신규 민간 분양 물량이나, 혜택 많은 미분양을 노려보는 것도 좋다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "5차 보금자리지구의 입지가 뛰어나 분양받으려는 수요가 늘 가능성이 크다"며 "하지만 집값 상승 여력이 많지 않아 시세 차익을 기대하기는 어려울 것"이라고 말했다.