분양가 오른 오피스텔 수익률 관리 '비상'

[아시아경제 이은정 기자]오피스텔에 투자하려는 사람이라면 각별한 주의가 요망된다.비교적 소액으로 투자가능한 오피스텔은 매월 고정적인 임대수익을 올릴 수 있다는 점 에서 올해 최고의 인기 상품으로 각광받았다. 그러나 최근 오피스텔의 투자열기로 공급량이 급증한 데다 분양가가 천정부지로 뛰면서 기대 수익률이 은행 이자보다 더 낮은 오피스텔 분양이 속출하고 있다. 또 일부에서는 공급 과잉론마저 제기된 상태다.

부동산업계에 따르면 올해 서울 지역 신규 오피스텔 분양가는 3.3㎡당 평균 1394만원을 기록했다. 지난해 3.3㎡당 평균 분양가 815만원보다 71.0%나 급등한 것이다.

특히 서울 강남 일대에는 3.3㎡당 1800만원이 넘는 오피스텔도 등장했다. 100% 계약률 달성으로 주목받았던 강남역 아이파크의 소형 평형대 분양가는 3.3㎡당 1830만원대로, 48㎡(14평)는 2억56000만원에 분양됐다. 이보다 큰 평형대인 59㎡의 분양가는 3억800만원(3.3㎡당 1714만원)이었다. 이는 주변 '현대타워' 오피스텔 66㎡ 시세 2억3000만원선과 큰 차이를 보인다.

이같은 고분양가는 수익률 하락으로 이어질 가능성이 크다는 지적이다. 실제 예상수익률을 살펴보자. 오피스텔의 수익률은 세입자에게 받는 연수입에서 대출이자를 뺀 금액을 실투자금으로 나눠 계산한다.

현재 강남 일대에서 48∼59㎡ 임대료가 보증금 1000만원,월세 100만~120만원대라는 점을 감안해 신규 분양 오피스텔의 수익률을 계산하면 연 4.5%대에 불과하다. 이는 분양가 중 50%(1억5400만원)를 연간 5% 대출금리로 융자받고 보증금 1000만원에 매월120만원의 임대료를 받는 것을 가정한 추정 수익률이다.

여기에는 오피스텔을 매입하는데 드는 각종 수수료와 세금 등은 배제했다. 오피스텔은 업무용 주거용 관계없이 취ㆍ등록세로 매매가의 4.6%를 세금으로 내야 한다. 또 주거용이면 1% 부가세를 추가로 내야 한다.자영업자의 경우 오피스텔을 매입하게 되면 국민연금 및 의료보험료도 인상된다. 이같은 세금에 1년단위인 오피스텔 임대계약으로 인한 중개수수료 등까지 고려한다면 수익률은 4% 미만으로도 떨어질 수 있다.

비슷한 전제하에 앞서 분양된 논현동 LIG 리가의 수익률을 계산해봐도 4%대에 그친다. 결국 고분양가 오피스텔은 기존 주변 오피스텔보다 월세를 크게 높게 받지 못하면 임대수익률이 은행 예금 이자율 보다도 떨어질 수 있는 셈이다.

올들어 폭발적으로 늘고 있는 오피스텔 공급량도 수익률에 악영향을 미칠 수 있다. 올해 오피스텔 분양물량은 모두 1만4048실에 이른다. 이는 4573실이 분양된 지난해보다 207% 이상 늘어난 규모다. 올해 이처럼 분양 물량이 폭증한 것은 아파트 시장의 침체로 투자자들이 틈새상품인 오피스텔에 관심을 보인 탓이다.

문제는 올해 분양한 오피스텔의 입주시점인 2~3년 후에는 공급과잉 현상이 발생할 수 있다는 데 있다. 과거에도 오피스텔 시장은 2003년 2만7000여실, 2004년 1만2000여실이 분양되면서 활황기를 맞았지만 입주가 시작된 2005년에는 공급 과잉으로 공실률이 급격히 올라갔다. 공실률 상승은 당연히 수익률 하락을 불러온다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "업체측에서는 2~3년 이후 임대가가 올라갈 것이란 가정하에 오피스텔 수익률을 높게 잡아 분양하는 경향이 강하다"며 "고가로 오피스텔을 매입하면 초기 투입비용이 커져 수익률 5% 이상을 내기 힘들다"고 지적했다.
　한편 부동산114에 따르면 서울 25개 자치구 오피스텔 수익률이 가장 높은 곳은 7.24%를 기록한 성동구와 성북구로 나타났다. 은평구는 7.13%, 동대문구는 6.96%로 뒤를 이었다. 대표적인 오피스텔 밀집지역인 서초구와 강남구, 송파구는 각각 서초구는 각각 5.73%, 5.6%, 5.09%를 기록했다. 수익률이 가장 낮은 곳은 용산구로 4.46%에 불과했다.