서울시 대규모 부지개발, '난항' 어디까지 ?

[아시아경제 문소정 기자, 정선은 기자] 서울시는 지난해 3월 1만㎡ 이상의 대규모 부지개발 촉진을 위한 '신(新)도시계획 운영체계'에 따른 자치구별 중점 추진계획, 현안과제 및 시 지원 요구사항을 담은 사전협상 제안서를 받은 결과 총 31건을 접수했으며 같은 해 6월 16곳을 대상 부지로 선정했다.

하지만 지난 8월 법제처가 '서울시 도시계획변경 사전협상 지원에 관한 조례'에 대해 상위법상 근거가 없어 문제 소지가 있다고 통보해 왔다.

이에 따라 ▲성동구 뚝섬 현대차 부지 ▲서초구 롯데칠성 부지 ▲강남구 대한도시가스 부지 ▲강동구 서울승합차고 부지 ▲서초구 남부터미널 부지 ▲동대문구 동부화물터미널 부지 ▲마포구 홍대역사 부지 등 총 7곳의 대규모 부지 개발에 제동이 걸리며 앞날이 불투명하게 됐다.

◆현재 상황은?

서울시가 공장·차고 등으로 효율성이 떨어지는 대규모 부지의 개발을 촉진한다는 목적으로 지난해 만들었던 '서울시 도시계획변경 사전협상 지원에 관한 조례'가 상위법에 근거가 없어 자동으로 폐기된 지 약 두 달이 지났다.

성수동 뚝섬 현대차 부지에 세워질 서울숲 글로벌 비즈니스 센터 조감도

개발에 제동이 걸린 7곳의 대규모 부지 중 뚝섬 현대차 부지는 시공사인 현대차그룹 측이 대상지 중 가장 먼저 사업제안서를 제출하는 등 적극적인 개발 의지를 보여 신도시계획 사업의 대표적인 개발사업으로 불렸다.

현대차 그룹이 지난해 10월 시에 제출한 사업제안서에는 1종일반주지역인 이곳을 일반상업지역으로 바꿔 달라는 요청 사항이 있었으며 만약 이 사항이 허용되면 용적률이 150%에서 800%로 늘어나게 될 예정이었다.

이에 따라 지난 7월 현대차그룹은 뚝섬 부지에 110층짜리 '글로벌비즈니스센터'를 짓기로 하고 예비 협상을 진행했었지만 한달뒤인 8월 법제처에서 '서울시 도시계획변경 사전협상 지원에 관한 조례'가 상위법에 근거가 없다는 이유로 개발이 지연되고 있다.

직접 방문한 뚝섬 현대차 부지는 110층의 초고층 빌딩이 들어선다는 개발계획이 무색하게 공장 이전의 기미조차 찾아볼 수 없었다.

시공사 현대엠코는 사업 진척 여부는 전적으로 서울시에 달렸다는 입장이다. 현대엠코 관계자는 "시에서 기부채납을 현금으로 받으려면 법적 기준이 있어야 한다고 하니 기업 입장에서는 기다릴 수밖에 없다"며 "시에서 종합적인 대응책이 나와야 그 이후 협상이 탄력받을 것으로 예상된다"며 말을 아꼈다.

이번 개발을 지역 발전의 기회로 삼으려 했던 주무관청도 아쉬워하기는 마찬가지다. 성동구청 도시개발과 관계자는 "대기업이 일자리 창출해주고 세수(지방세)에도 도움이 되니 당연히 환영할 만한 일이고 구청장 공약사항이기도 하다"고 밝혔다.

구청 관계자는 또 "구의회 회의에서도 왜 사업이 제대로 안 되고 있는지 물었다고 하더라"며 사업지연에 대한 구민들의 반응도 전했다. 실제로 지난 9월3일 성동구의회 회의록에는 한 위원이 '뚝섬 삼표레미콘 부지에 글로벌비즈니스센터 건립과 관련된 추진현황이 업무보고에서 빠져있는 이유'를 묻자 도시관리국장이 '서울시와 협의를 계속 하고 있는 현황으로 파악을 하고 있다'며 간단히 답한 바 있다고 기록돼 있다.

서초구 롯데 칠성 부지에 세워질 롯데타운 조감도

서초구 롯데칠성 부지의 시공사인 롯데건설의 입장도 현대엠코와 다를 바 없다. 롯데건설 관계자는 "시공사 입장에서 지금으로써 할 수 있는 말이 없다"며 "우선 서울시가 지구단위계획변경에 관해서 보완 중에 있는 것으로 알고 있다. 정확한 지침과 근거가 있어야 협상과 행위절차의 진행 등 절차를 밟을 수 있지 않겠느냐"고 입장표명에 대해 매우 조심스러웠다.

당초 롯데그룹은 서초동 롯데칠성 부지를 업무·상업·주거복합시설로 개발할 계획이었다. 서울시는 롯데그룹에 도로 등 기반시설을 확충하고 구체적인 공공 기여 방안을 마련해 줄 것을 협상 조건으로 내걸었고 롯데건설과 롯데자산개발은 서울시에 제출한 사업계획서에 아파트 건립을 지양하고 오피스, 호텔, 백화점 등과 함께 문화시설을 건립한다는 계획을 세움으로써 공공 기여도를 높일 것으로 알려졌었다.

대치동에 대규모 부지를 갖고 있는 대한도시가스 관계자도 "아예 사업계획이 없다"고 말해 서울시의 신도시계획 구상이 표류하고 있음을 드러냈다.

◆난항 이유는?

폐기된 조례에 대한 근거를 마련할 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 개정안의 통과는 불투명한 상황이다.

법안을 발의한 김성태 한나라당 의원실에 따르면 10월 18일 현재 국토위에 계류중인 법안은 532건이며 국감 이후 예산안 등 주요 현안이 많다는 설명이다.

한편 시 조례에 포함됐다가 문제가 된 '현금 공공기여'는 사실상 무산됐으며 이에 따라 시설물을 설치하여 제공하는 현물제공방식의 공공기여를 원칙으로 하게 될 전망이다.

서울시 도시계획국 지역발전계획추진반 관계자는 사업 진행을 위해 "국토법은 법대로 진행되게 하고 현재는 사업자에게 적절한 공공기여방안을 제시하라고 한 상태"라면서 "현대차의 경우 제1종일반주거→일반상업부지로 변경하는 것이기 때문에 원칙인 기부채납 비율 48% 이상을 지켜야 한다"고 강조했다.

하지만 현대차의 경우 이에 대해 들은바가 없고 기부채납을 할 수 있는 비율은 최대 48%라고 답해 향후 협상에 대해 쉽지 않을 것으로 보인다.

서울시는 앞서 ▲강동구 서울승합차고 부지 ▲서초구 남부터미널 부지 ▲동대문구 동부화물터미널 부지 ▲마포구 홍대역사 부지 4곳은 조례개정 없이도 개발이 가능한 곳이라는 입장을 나타냈다.

이들 지역은 용도변경(주거·상업·공업·녹지 등의 용도구분을 넘나들어 부지의 쓰임새가 달라지는 것)이 아닌 용도세분(3종 일반주거지역을 준주거지역으로 바꾸는 것) 대상지기 때문에 지구단위계획구역 지정이라는 우회적 방식으로 개발이 가능하다는 것이다.

서울시 관계자는 "이들 지역은 주민제안으로 주민들이 필요성을 느껴 용도세분을 원하게 되면 개발에 대한 공공성 검토가 가능한 곳이다"며 "지구단위계획구역 지정을 통해 용도세분이 가능해 사회적 공감대 등을 고려해 기반시설을 설치하고 폐기하는 등에 대한 논의가 가능하다"고 말했다.

◆지역 부동산 시장은?

현재 멈춰있는 서울시 대규모 개발부지 7곳은 개발 지역 부동산에 별 영향을 끼치지 못한 것으로 나타났다.

사업이 가시화됐을 때 이미 부동산 시장에 가격하락과 거래부진이라는 가시가 박혀 있었던 것이다.

때문에 성수동 인근지역의 집값은 뚝섬 현대차 부지 개발 지연이라는 하나의 요인으로 크게 변동하지는 않았다. 성동구 주민들이 많이 가입한 인터넷 까페의 지기라는 P부동산 공인은 "개발호재는 이미 시세에 다 반영됐고 오른 상태로 유지되다가 최근 부동산 경기침체로 약간 하락한 면은 있다"면서 "이 지역은 재개발·재건축이 진행 중이고 분당선도 들어와서 많이 오른 상태였다"고 말했다.

서초구 롯데칠성 부지 관련, 서초구 인근 공인중개업소 관계자도 "올해 삼성타운이 들어서면서 집값이 오르긴 했지만 롯데칠성 부지 개발로 인한 오름세는 보이지 않았다"며 "개발이 진행되는 것이 눈에 띄어야 관심을 받고 집값 등에도 영향이 있을 것이라고 생각한다" 전했다.

물론 이 개발을 기다리는 사람들도 있다. 문제가 해결되고 개발이 진행된다면 분명 집값이 많이 오를 것이라고 예상하고 개발하기만을 기다리는 투자자가 있다는 것이다. 하지만 아직까지는 실제로 개발 호재 기대감으로 투자하는 사람은 거의 없다.

서울승합차고 부지, 남부터미널 부지, 동부화물터미널 부지, 홍대역사 부지 등의 4곳의 주민들도 마찬가지 반응을 보였다.

부동산 관련 전문가도 "워낙 부동산 침체기가 오래되다 보니 대규모 개발에 대한 기대심리가 있었어도 그 심리가 인근 집값이나 토지값에 많은 영향을 끼치진 않은 것으로 판단된다"며 하지만 개발이 시작되고 활발한 움직임이 눈에 보이면 상당한 영향을 끼칠 것으로 보인다고 전망했다.