[르포]재건축 '시동' 걸린 개포주공 "잠잠"

막 시작된 개포주공 재건축단지 시장 반응은 시큰둥.. 매도자는 매물 거둬

강남구는 1980년대 준공된 개포택지개발지구 공동주택지 지구단위계획을 재정비하고자 지역 주민들을 대상으로 지구단위계획 재정비(안)을 14일간(9.13~9.27)열람공고 하고 있다.

[아시아경제 조민서 기자, 정선은 기자]"강남에 이만한 아파트 단지가 없다. 학군도 학군이지만, 아파트 안에 나무 많은 거 봤나? 뒤에는 청계산, 매봉산이 있고 조금만 걸어가면 양재천도 나온다. 지금도 이렇게 살기 좋은데 재건축되면 강남 최고 아파트 단지가 될거다" (개포주공 1단지 아파트 주민)

지하철 분당선(3호선) 구룡역 5번출구를 걸어나오면 도로 양 옆으로 나란히 학교가 나온다. 오른편이 개일초등학교, 왼편이 개포고등학교다. 그 일대에 우뚝 솟은 도곡동 타워팰리스를 등지고 개포고등학교 쪽으로 코너를 돌면 그 때부터 개포주공 아파트 단지가 시작된다.

◆개포지구, 총 4만815가구 대규모 단지로 탈바꿈

강남의 대표적인 재건축 단지인 개포주공 아파트는 지은 지 약 30년이 됐다. 이중에서도 1982년 준공된 1단지는 5040가구로 단지 내에서도 가장 규모가 큰 저층(5층 이하) 아파트 단지다. 이후 1983년도에는 1400가구의 2단지와 1160가구의 3단지, 2840가구의 4단지가, 1984년에는 1970가구의 개포 시영아파트가 그 일대에 차례로 준공됐다.

현재 강남구는 지난 13일부터 개포택지개발지구 재건축 사업기준을 담은 '제1종 지구단위계획 재정비(안)'에 대한 주민 공람에 들어간 상태다. 개포지구 전체를 아우르는 층수 및 단지 내 동선 등의 가이드라인을 담은 재정비안으로, 주민들의 동의가 이뤄지면 이후 서울 도시건축공동위원회 심의를 거쳐 빠르면 올 11월말 최종 가이드라인을 세울 수 있게 된다.

이번 재정비안에 따르면 총 2만8704가구인 개포지구는 단지별로 235% 혹은 250%의 용적률을 적용받아 4만815가구로 대폭 늘어나게 된다. 강남구는 올 연말 지구단위계획 재정비안 최종 고시를 목표로 사업진행 속도를 내기 위해 관계부서와 협의중이다. 특히 저층 7개 단지는 세부 계획 정비수립에서부터 조합 설립(1단지 제외), 사업시행 인가 등의 과정을 거쳐야 한다.

개포택지개발지구 조감도

◆호재? 시장은 아직까지 '조용~'

그러나 이같은 호재에도 시장의 반응은 아직까지는 잠잠하다. 지난 2002년 6월 지구단위계획으로 지정된 이후 개포택지개발지구 사업은 용적률 문제 등에 부딪혀 제자리걸음만 걷고 있었다. 이번 주민공람 이후 사업진행에 속도가 붙을 것이란 기대가 커졌지만 기대와 달리 거래로 이어지지는 못하고 있다.

개포2단지 인근 B공인중개소는 "집주인들은 앞으로 더 오를 것이란 기대심리에 오히려 매물을 거두고 있지만 사려는 사람들은 그만한 가격을 지불할 의지가 없다"며 "계속해서 시장이 관망세만 보이고 있다"고 말했다.

1단지 인근 A공인중개소 관계자 역시 "1단지 42㎡가 7억6000만~7억8000만원 선인데 용적률 상향 발표 전후로 큰 가격변동이 없다"며 "매도자들이 호가를 올렸지만 매수가 없어 다시 원상태가 됐다"고 말했다. 이어 "지난주 강남구청에 공람이 떴는데 예전 같으면 전화가 폭주했을텐데 주말에 별다른 반응도 없었다. 거래가 확실히 줄었다"고 덧붙였다.

현재 주공1단지 51㎡은 지난 1월 10억원에서 1억원 이상 내린 9억원 선에서 거래되고 있다. 주공2단지 72㎡가 올초대비 1억3000만원 떨어져 12억5000만~14억원, 4단지 42㎡가 8300만원 하락한 7억2000만~9억원대이다.

◆재건축 효과 시세에 이미 반영..전세민들은 '남의 일'

이미 재건축에 대한 기대감이 일찌감치 시세에 반영된 데다 최근의 주택 경기 침체, 길고 복잡한 재건축 사업진행 과정 등의 요인이 맞물리면서 시장 거래를 위축시켰단 분석이다. 개포주공 인근의 한 상점 관계자는 "재건축 이야기는 이미 십년 전부터 나왔던 이야기다"라며 "앞으로 남은 과정이 더 많기 때문에 실제 공사에 들어가야 주민들이나 시장이 실감을 하게 될 것"이라 말했다.

또 현재 거주하고 있는 주민 대다수가 집주인이 아닌 전세민들이기 때문에 향후 이들에 대한 이주 대책 마련도 쉽지 않을 것으로 보인다. 1단지에 살고 있는 한 전세민은 "여기는 세입자가 80%라 재건축도 남의 이야기"라며 "이주시기를 길게 준다고 해도 이 일대는 전세 물건이 잘 없는데다 도곡동, 대치동으로 가면 가격도 너무 비싸 이사할 엄두를 못낸다"고 말했다.

이에 대해 강남구청 관계자는 "이제야 지구단위계획 재정비안에 대한 주민들의 의견을 듣는 수준에 불과하다"며 "아직 세부 계획 정비 수립, 사업시행 인가 등의 과정을 거쳐야 하기 때문에 착공 시기나 주민들 이주시기 등의 문제를 논의할 단계가 아니다"라고 말했다.

현재 조합이 설립된 개포주공1단지는 이번 지구단위계획 재정비안에 대한 주민공람이 완료되면 직접 정비계획을 세울 수 있게 된다. 반면 개포 주공2∼4단지 등은 구청이 정비계획을 수립해 서울시의 승인을 받아야 한다.