‘역세권’ 新 투자처로 부상

비싼 땅값·많은 수요… “가시적인 계획 없으면 위험성 높다”

[아시아경제 배경환 기자]역세권에 새로운 바람이 불고 있다. 최근 국토해양부가 대중교통 중심의 도시개발을 위해 ‘복합환승센터개발’과 ‘도시철도 건설에 대한 개정안’을 추진하면서 해당구역 내 상업시설 업종 범위가 크게 확대됐기 때문이다.

여기에 역세권 개발구역에 대해서는 건폐율과 용적률을 인근 지역보다 1.5배 높여주겠다는 ‘역세권의 개발 및 이용에 관한 법률’이 지난달 3일 입법예고된 점도 한 몫하고 있다.

역세권을 서민층 주거지역으로 유도하기 위한 서울시의 움직임도 투자자들의 눈길을 끌고 있다. 부동산 투자처라는 것이 일단 사람이 몰려야하기 때문. 이와관련 올 초 서울시는 장기전세주택 1만가구 이상을 역세권 재개발·재건축 정비구역에서도 공급하기로 했으며 1~2인 가구를 위해 도입된 도시형생활주택도 용적률 인센티브로 호재 역할을 하고 있다.

◆호재만발 역세권, 투자자 ‘관심’

다양한 시설들이 고밀도로 개발되는 복합환승센터개발의 경우 지난 8일 국가교통위원회의 심의·의결을 거쳐 기본계획안이 확정·고시됐다. 구체적인 내용을 살펴보면 지역적 여건과 특성 등을 감안해 교통체계 개선과 지역개발이 체계적으로 이뤄지도록 했다. 이중 복합환승센터 개발구역으로 상업·업무·문화 등의 일상생활과 경제활동을 지원하는 다양한 기능의 복합조성구역을 설정한 것도 주목할 부분이다.

연이어 발표된 도시철도 건설에 대한 개정안을 통해서는 각 도시철도공사가 단일역에서 민자역사 방식의 사업이 가능할 것으로 보인다. 역세권 개발 이후 역 주변부로 밀집됐던 근린생활, 숙박, 업무 등의 각종 시설들을 도시철도 내에 운영할 수 있도록 하는 이번 개정안은 국회에 이달 말까지 제출된다.

이 개정안이 국회에서 통과돼 시행·공포 과정을 거치면 운임비를 제외한 새로운 수익성 비즈니스 모델의 창출로 해당 사업에 대한 사업성을 높여 민간의 참여를 유도할 가능성도 있다. 아울러 신축될 신생역의 경우, 역을 단순 통로수단으로 여겨지고 있는 현 역세권들과 달리 외부로 빠져나가는 유동 수요를 확보할 수 있을 전망이다.

이번 개정안에는 계획수립 절차의 효율적 개선과 인·허가 의제처리 조항 확대 등 사업 진척도를 높일 수 있는 내용도 담겼다. 이 개정안은 현재 기획재정부에서 예비타당성 조사 중인 4개 구간이 적용될 것으로 보이는 상황. 특히 개정안이 적용될 수도권 4개 구간은 서울 4호선 경기북부 연장구간과 서울 5호선 연장구간 , 서울 7호선 경기북부, 인천석남 연장구간으로 현재 기획재정부에서 예비 타당성 조사 중인 사업들이다.

◆과대평가된 예상 수익률 ‘주의’

일부 시장 전문가들은 “역세권 투자는 가시적인 계획이 보이지 않으면 위험성이 높다”고 지적하고 있다.

상가뉴스레이다 선종필 대표는 “이번 국토해양부에서 추진 중인 도시철도법 개정안을 통해 앞으로 계획될 연장노선 사업들의 진척속도가 빨라질 것으로 기대되지만 예비 타당성 조사가 긍정적인 방향으로 결과가 도출되더라도 사업을 시작하는데는 일정기간이 소요되기 때문에 유의해야한다”고 조언했다.

이밖에 넘어야할 산도 많다. 무엇보다 땅값이 비싸 사업 수익성을 맞추기 어렵다는 것. 수요를 끌기 위해서는 교통이 편리한 역세권 위주로 공급해야하지만 3.3㎡당 분양가가 시장 가격을 훨씬 웃돌고 있기 때문이다.

여기에 부동산시장 침체로 도시형생활주택과 시프트의 공급이 조절에 들어간 점도 우려할 부분이다. 실제로 하반기 시프트 공급일정은 다소 지연될 전망이다. SH공사가 당초 공급할 하반기 물량은 총 6100여가구였지만 8월 예정물량 1900여가구는 9~10월로 11월 예정물량 2265가구는 11월말에서 12월로 미뤄졌다.

내년 공급 물량도 확실치 않다. 역세권 개발로 시프트 물량을 확보해야하지만 최근 용산역세권 후폭풍으로 개발사업이 잔뜩 위축돼 일부 투자자들은 투자 자체를 꺼려하고 있기 때문이다.

삼성증권 김재언 부동산전문위원은 “역세권 투자의 경우 비싼 분양가는 임대수익률을 하락시키는 원인으로 실패하는 경우도 나오고 있다”며 “분양회사에서 제시된 수익률은 과대평가된 경우가 많기 때문에 분양가 대비 수익률을 꼭 따져봐야 한다”고 밝혔다.

배경환 기자 khbae@