[출발!전원생활]⑨농지와 산지에 전원주택 짓기

김경래 OK시골 대표

농지는 원칙적으로 농사를 짓는 농민만이 소유할 수 있는데 처음 구입할 때는 1000㎡ 이상의 농지를 구입해야 농민으로 인정을 받는다. 그 정도 이상의 규모는 돼야 농사짓는 것으로 법에서 인정을 해주겠다는 것이다.

농지에는 곧바로 집을 지을 수 없기 때문에 대지로 만들어야 집을 지을 수 있으며 이렇게 농지를 대지로 변경하는 것은 농지전용이라고 하며 이것은 허가를 받아야 한다. 이때 농지전용부담금이란 인허가비를 내야 한다. 농지보전부담금은 공시지가의 30%다. 공시지가가 싼 지역에서 농지전용을 할 때 비용부담이 거의 없지만 수도권과 같이 비싼 땅을 전용받으려면 농지전용부담금의 부담이 크다. 그래서 1㎡당 5만원이란 상한선을 두고 있다.

또 가족체험형 주말농장을 활성화시키기 위해 도시민들이 자신의 주말농장에 33㎡ 이하의 주말주택을 지을 때는 농지보전부담금을 50% 감면해 주고 있다.

개인이 받을 수 있는 농지전용 최대 면적은 1000㎡다. 그 이상은 받을 수 없다. 하지만 계획관리지역에서는 면적제한이 없다. 현지에 살면서 무주택 농업인이 농지전용을 받아 농가주택을 지을 때는 660㎡까지 신고로만 전용이 가능하다. 여기서 이야기하는 농업인은 현지에서 농사를 지으며 가족수입의 70% 이상을 농사를 통해 얻어야 하는 등 실제 농업에 종사하고 있어야 한다.

1000㎡ 땅을 소유하고 있을 경우 500㎡만 전용하고 나머지는 농지로 남겨놓으면 된다. 즉 한 필지에서 일정부분 잘라서 전용을 하고 나머지는 원래 농지 그대로 남겨 놓아도 문제가 없다.

농지를 구입한 후 곧바로 농지전용이 가능하고 전용받은 농지를 구입할 수도 있다. 양평과 같이 수질보전대책권역에서는 6개월 살아야만 전용허가를 받을 수 있는 등 지역이나 규제에 따라 다소 차이가 있으므로 관공서를 찾아 확인해 보아야 한다. 일반적으로 농지를 구입한 후 곧바로 전용이 가능하며 전용허가가 난 후 2년 이내에 집을 지어야 하고 1년 연장이 가능하다.

농지 전용할 때는 전용신청서와 설계도 등의 서류가 필요한데 이런 것들은 관에 비치된 내용과 요구하는 것을 챙겨 제출하면 된다. 이 과정에서 특히 신경 써야 할 내용이 건폐율이다. 건폐율이란 대지면적에서 건축면적이 차지하는 비율이다. 예를 들어 300㎡ 대지에 건축면적 30㎡의 집을 지었다면 건폐율 10%다.

법률에서 정한 건폐율 규정이 있고 지역 건축조례로 정한 건폐율 규정이 따로 있다. 전용을 받을 때는 전용면적이 넓으면 집도 크게 지어야 문제가 없다는 것을 염두에 둬야 한다.

임야도 산지전용을 받는 것은 농지와 마찬가지다. 물론 관리지역 임야 중 준보전산지의 경우라야 전원주택을 위한 전용에 문제가 없다고 보면 된다. 농지 전용은 농지보전부담금이라 하여 공시지가의 30%를 내야 하는데 산지전용은 대체산림자원조성비를 준보전산지 기준으로 1㎡당 2240원(2010년도 기준)을 내야 한다.

농지에 창고용으로 짓는 농막은 농지전용이 필요 없다. 농막은 원거리에서 농사를 짓는 사람이 농기구보관, 식사, 휴식 등을 할 수 있도록 농지에 설치할 수 있는 것이다. 20㎡ 이하 규모에 주택과 같은 기반시설을 할 수 없다.
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