[마니아] 모르면 '독'되는 연접개발제한

[아시아경제 이진우 소나무 부동산연구소장] 돈되는 땅은 제도를 알아야 보인다. 저렴한 가격에 땅을 구입해도 제도를 몰라, 투자에 실패하는 경우가 다반사다. 이중 연접개발제한제도는 토지투자자들이 반드시 알아야할 제도다.

연접개발제한제는 비도시지역 중 개발행위 허가를 받은 곳의 면적이 일정 규모를 넘어서면 인접한 땅의 개발을 규제하는 제도로 2003년 10월 도입됐다.

연접개발제한에 묶인 토지는 공장이나 창고, 일반 음식점 등으로 개발이 불가능하다. 개발이 불가능하니 계속 비사업용 토지로 남아있다. 매매가 안되니 환금성이나 투자성이 매우 떨어진다.

하지만 이런 토지를 지목 불문하고 그 적용을 받지 않는 제1종 근린생활시설이나 단독주택으로 개발한다면 사업용 토지로 인정받을 수 있다. 이 경우 환금성이 좋아져 투자 수익률이 높아진다.

하지만 우후죽순 격으로 근생시설이나 단독주택이 늘어나면서 지자체에 따라 지침이나 고시 등을 통해 이중의 규제를 가하고 있다. 개발 등을 하고자 하는 경우 연접개발제한 여부와 함께 해당 지자체의 지침이나 고시 등을 반드시 확인해야 한다는 뜻이다.

연접개발제한 적용은 지목에 따라 산지는 산지 관리법을, 나머지 농지 등은 국토계획법의 규정을 받는다.

정부는 이 법안을 도입하면서 마지막 기허가지(외곽경계)에서 직선거리로 500m 이내에 허가 대상 부지를 포함한 모든 개발지(도로 면적도 포함)의 면적을 합산해 일정 면적을 초과하면 개인 재산임에도 불구하고 인·허가를 내주지 않았다. 이에 민원이 하늘을 찔렀다.

이에 정부는 2008년7월16일 전환점을 만들었다. 산지에서 '하나의 개발 행위'를 산정하는 기준을 '부지 외곽 경계(마지막 허가지)로부터 250m까지 허가대상 부지를 포함한 모든 개발지(도로 면적도 포함)의 면적을 합산해 계산하는 것'으로 완화했다.

또 녹지·관리·농림·자연환경보전지역 등 안에서 연접해 개발하거나 수차례에 걸쳐 부분 개발하는 경우 이를 하나의 개발행위로 간주하고 그 면적을 산정(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제55조 제4항)토록 했다.

다만 도시계획시설사업의 부지인 경우 초지조성, 농지조성, 영림, 토석 채취 등을 위한 경우 면적 산정에 포함하지 않았다. 이어 부지면적 660㎡ 미만 주택이나 제1종 근린생활시설은 생산·보전관리지역내 임야에서도 연접개발을 풀어줬다. 주거·상업·공업·계획관리지역 등지에서도 산지 전용을 하는 경우 제한에서 제외했다.

여기에 산지외 토지(농지)에서 연접개발제한을 배제하는 대상을 △단독주택(사업승인 미만인 19세대 이하까지 적용) △제1종 근린생활시설 △계획관리지역에서 공장의 증축(부지가 1만m² 미만이고 2002년 12월31일 이전에 공장설립 승인을 받은 공장 등으로 나눴다.

기허가 규모를 계산하기 위한 '하나의 개발행위'에 포함되는 면적을 계산하는 방식은 거리 방식과 분리구역방식의 두 가지가 있다. 산지는 250m 거리 방식을 채택하고 있다. 하지만 산지 외 토지는 각 시·군에 따라서 거리 방식을 채택하고 있는 곳과 분리구역 방식을 채택하고 있는 곳으로 구분해 시행하고 있다.

연접개발제한 저촉 여부는 해당 관청의 개발행위 허가부서 등에서 확인해준다. 토지를 이용하고자 하는 수요자는 반드시 확인해야 한다.

◆근린생활시설= 사람들의 일상 생활과 밀접한 관련이 있는 시설로 제1종·2종 근린 생활시설로 분류한다. 제1종 근린생활시설에는 슈퍼마켓, 일용품점(합계 1000m²미만), 휴게음식점, 제과점(합계 1000m²미만), 이용원, 미용원, 일반 목욕장, 탁구장, 치과의원, 한의원, 의원 등이 있다.

이진우 소나무 부동산연구소장