[출발!전원생활]⑧'토지이용계획확인원'부터 챙겨야

김경래 OK시골 대표

전원주택지로 대지나 단지 형태로 개발해 놓은 택지를 구입하는 방법이 마음에 들지 않다면 지목이 전, 답, 과수원이나 임야인 땅을 구입해 대지로 만드는 방법이 있다.

이렇게 하는 것을 전용이라 하고 농지(전, 답, 과수원)인 경우 농지전용, 임야의 경우 산지전용이란 말을 쓴다. 이것은 허가사항이다.

농지나 임야는 대지와 비교해 훨씬 가격이 저렴하지만 전용비용이나 도로여건, 토목공사 조건, 지하수와 오폐수 처리문제, 민원문제 등을 갖추다 보면 대지로 돼 있는 땅보다 더 많은 비용이 들 수도 있으므로 우선 주의해야 한다.

전용허가행위는 직접 서류를 작성해 관공서를 찾아다니며 할 수 있지만 까다롭기도 하고 귀찮기 때문에 대부분 측량설계사무소나 토목설계사무소 등에 대행을 맡겨서 한다. 직접 쫓아다녀서 할 수 있다면 대행하는 비용을 줄일 수 있다.

전용이 가능한 땅은 일반적으로 관리지역내의 토지다. 관리지역에 있는 토지가 아닐 경우에는 전용이 까다롭고 아예 전용을 할 수 없는 경우도 많다.

그러므로 땅을 구입하거나 구입한 땅을 전원주택지로 개발가능한 지 여부를 알아보기 위해서는 관리지역인지부터 확인해야 한다. 물론 관리지역이 아니라도 전원주택을 지을 수 있는 땅은 많지만 일반적으로 관리지역과 비교해 까다롭다. 그래서 전원주택지 광고를 보면 관리지역 내 농지나 임야라 표시하는 경우가 많은데 개발이 쉽다는 의미로 받아들이면 된다.

관리지역인지 여부를 가장 쉽게 확인할 수 있는 방법이 '토지이용계획확인원'을 발급받는 방법이다. 시·군청에서 발급할 수 있는 이 서류에는 토지의 용도지역 즉 관리지역인지 농림지역인지 아니면 자연환경보전지역인지를 표시해 놓았다.

우리나라 국토는 토지의 계획과 이용에 관한 법률에 의해 4개의 용도지역 즉 도시지역, 농림지역, 관리지역, 자연환경보전지역으로 나뉘어 놓았다. 상업시설이나 빌딩, 공장 등이 들어서 있는 곳들은 도시지역, 농사짓기 좋은 땅은 농림지역, 자연환경이 좋은 국립공원이나 강변, 호수주변지역들은 자연환경보전지역으로 지정되어 있다.

도시도 아니고 농사를 짓기에도 불편하며 경관도 별로인 곳은 관리지역으로 지정해 제한적인 개발이 가능하도록 해놓고 있다.

관리지역도 생산관리지역, 보전관리지역, 계획관리지역으로 세분화 돼 있으며 건폐율 규정이 각각 다르다. 즉 땅을 이용해 집을 지을 수 있는 면적이 계획관리지역은 40%까지고 생산이나 보전관리지역은 20%까지다. 단독주택을 짓는 데는 이들 땅 어느 곳이든 상관이 없다.

토지이용계획확인원의 용도지역 중에는 2가지가 중복된 곳도 있다. 예를 들어 생산관리지역과 농림지역이 같이 지정된 경우도 있는데 이것은 한 필지에 일정부분은 생산관리지역이고 일정부분은 농림지역이란 의미다. 이럴 경우 정확한 내용은 시군청을 방문해 보아야 알 수 있다.

토지이용계획확인원에는 토지의 개발에 따른 각종 규제사항도 표시돼 있는데 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지거래 등의 내용이다.

그래서 전원주택지로 땅을 구입하거나 자신의 땅을 개발해 전원주택을 짓고자 할 때 지적도와 함께 챙겨야 할 서류가 토지이용계획확인원이다. 이것만 봐도 개발 관련 사항은 파악이 된다.

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