[1% 부자되기]도시형생활주택 투자에도 전략이 필요하다

싼 땅, 좁고 긴 부지가 유리..수익률 8%에 맞게 투자비 산정하자

[아시아경제 조민서 기자]은퇴후 재테크 수단으로, 혹은 고정적인 임대수익용 사업으로 도시형생활주택에 대한 투자를 고려하는 사람들이 늘고 있다. 그러나 모든 투자가 그렇듯 무턱대고 추진했다가는 아까운 목돈만 날리기 싶다. 지피지기면 백전백승. 도시형생활주택 투자에도 전략이 필요하다.

수목건축의 서용식 대표는 "수요자들의 취향을 고려하지않고 지나치게 수익률에 맞추다보면 오히려 생활하기 열악한 거주공간이 되기 십상이다"며 "오히려 음악인들을 위한 방음시설이 구비한 주택이나 애완견을 키울수 있는 시설을 갖춘 주택 등 다양한 수요자의 입맛에 맞출 상상력이 필요하다"고 전했다.

◆ 무조건 싼 땅을 구입하라

투자비의 60~70%를 차지하는 땅값은 사업성에 지대한 영향을 끼친다. 그만큼 직접 발품을 팔고 적합한 땅을 수시로 확인하면서 준비하는 자세가 필요하다. 일단 사업성이 있다고 판단되면 시간을 끌지 말고 무조건 싸게 매입하는 것이 관건이다.

특히 최근에는 도시형생활주택 건축가능지역의 경우 땅값이 너무 올라 토지를 매입해 사업을 시작하기에 사업성이 떨어지는 경우도 비일비재하다. 따라서 경·공매를 이용해 적정한 가격에 낙찰받아 토지를 사들이는 것도 방법이다.

◆ 좁고 긴 부지가 유리하다

정방형보다는 장방형의 부지가 유리하다. 정방형은 외부와 인접한 창, 편복도와 중복도의 장단점 등을 고려해 계획하고 나면 중간공간이 비효율적으로 계획될 여지가 있기 때문.

또 건축법상 도시형생활주택은 내부 유효폭이 중복도는 1.8m, 편복도는 1.2m를 적용하고 있으며, 주출입구까지 세 번 이상 구부러지는 형태는 불가능하다는 사실도 염두해 둘 필요가 있다.

◆ 수익률 8%에 맞춘 투자비를 산정하라

초기 투자비 산정 시 임대수익률 8%에 맞춰 계획하면 입주자와 사업자의 균형에 맞는 사업을 유지할 수 있다. 특히 임대가에 따라 투자전략도 세분화할 필요가 있다. 임대가가 높은 지역은 공사비를 높여 상품 경쟁력을 갖추고, 낮은 지역은 투자비를 최소화해 사업의 안정성을 고려해야 한다는 것.

일반적으로 도시형생활주택의 경우 강남의 투자수익률은 6~8%, 강북은 7~12% 정도를 보이고 있다. 강남은 지가상승, 강북은 투자수익률을 보고 투자하는 경우가 많다. 중장기적으로 봤을 대 강남 등 특수지역을 제외하고는 전용면적 18㎡ 기준, 보증금 1000만원에 월세 55~65만원의 경우로 평균화될 가능성도 크다.

◆ 지역특성을 고려한 주차계획을 하라

도시형 생활주택 활성화를 위한 개정법령으로 주차대수 기준이 대폭 완화됐다. 그러나 지역에 따라 주차대수 기준을 다르게 적영해 수요자의 특성에 맞게 계획하면 임대 시 장점이 될 수 있다.

초역세권 및 대학가 주변지역 등 주차수요가 상대적으로 적은 경우에는 최소한의 법정주차대수를 적용하고, 고급 수요자를 겨냥한 경우에는 주차대수를 여유롭게 산정해 쾌적한 환경을 조성할 필요가 있다.

◆ 세대평형도 수요자에 맞게

수요자의 요구에 맞는 세대구성도 경쟁력을 결정짓는 중요한 요인이다. 흔히들 수익률만 고려해 무조건 주택을 잘게 쪼개려고 하는데 이는 오히려 주거환경을 열악하게 만들어 수익률을 떨어뜨리는 요인이 된다.

대학가 주변 학생수요는 전용면적 13.2㎡~16.5㎡(4~5평)으로하고, 오피스지역의 직장인 수요는 전용면적 16.5㎡~19.8㎡(5~6평) 정도로 하는 것이 좋다. 즉 전용면적 20㎡ 이하 범위에서 주 수요자의 특성에 맞게 구성하는 것이 유리하다는 것이다.

◆ 이왕이면 풀옵션이 완비된 공간을 구성하라

도시형 생활주택은 월세상품으로 풀옵션을 완비해 '몸만 들어가면 거주가 가능한 공간'을 제공하는 것이 좋다. 최근 풀옵션의 범위는 TV, 냉장고, 전자레인지, 세탁기, 에어컨 등의 가전제품이며, 경우에 따라 침대가 차등 제공되기도 한다. 세대당 150~200만원선에서 풀옵션을 완비해놓는 것이 임대마케팅 및 수익성 측면에서 경쟁력을 키울 수 있다.

특히 도시형생활주택의 주 고객인 학생이나 직장인들은 이사횟수가 비교적 빈번하기 때문에 가구 및 전자제품에 대한 부담을 최대한 줄일 수 있는 집을 선호하는 편이다.

◆ 임대관리는 전문업체에 위탁하자

임대만으로 사업이 끝나는 것이 아니다. 차후 관리도 그만큼 중요한 것. 이때 임대관리를 지속적으로 관리할 수 있는 전문업체에 맡기면 안정적이 수익을 확보하고, 건물 부가가치가 연속적으로 증가해 추후 매각시에도 가치를 인정받을 수 있다.

월세임대는 수익성은 높지만 입주자의 거주기간이 짧아 관리상의 어려움이 있기 마련이다. 이럴 때 전문관리업체는 입퇴실관리는 물론이고 임대료 및 관리비 수납, 시설관리, 보안, 입주자의 불만 해결 등의 복잡한 업무를 체계적으로 해결할 수 있어 효과적이다.

◆ 첫째도 보안, 둘째도 보안

혼자 사는 1인 거주자는 위험에 노출되기 쉽다. 그만큼 보안이 철저한 집에 대한 선호도가 높다. 무인경비화 시스템 및 거주자의 얼굴인식이 가능한 출입통제 등 첨단 안전시스템을 구축하고 응급상황을 알릴 수 있도록 카드키에 장치를 부착하는 등 세심한 고려가 필요하다.

보안을 비롯해 안전, 피난, 소음관련 기준을 준수해 보다 안전하게 계획한다면 상품 가치는 물론 추후 용적률 인센티브도 기대할 수 있다.

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조민서 기자 summer@