저금리시대, 유망 부동산 투자처는?

역세권 소형주택 위험 최소·수익 최고

[아시아경제 이은정 기자, 황준호 기자, 오진희 기자] "저금리시대 부동산 투자에 성공하려면 확실한 투자 수익이 보이는 물건을 주목하라."

부동산 시장이 혼돈에 빠졌다. 부동산 거래가 끊기면서 집값이 뚝 내려가고 있다. 상가, 임대 주택 등 수익형 부동산 시장도 울상짓긴 마찬가지다. 경기 불황기 저금리 기조가 지속되면 통상 부동산 시장으로 자금이 몰렸던 것과는 대비된다.

전문가들은 저금리 기조에도 불구하고 부동산 시장이 반등하기는 어려울 것으로 판단, 보수적인 투자전략을 펼칠 필요가 있다고 분석했다. 부동산 시장이 회복될 기미를 보이지 않는 상황에서 일정 비율 이상의 대출을 활용한 투자로 불안에 떨 필요가 없다는 것이다. 여유자금이 있는 투자자들도 수익률이 보장된 확실한 상품 위주로 접근할 것을 주문했다.

◇'출구전략' 변수…대출 줄이는 게 상책

일반적으로 저금리 기조와 부동산 투자는 비례한다. 장기간에 걸친 저금리가 금융비용 부담을 최소화 시켜 부동산투자를 부추길 가능성이 크기 때문이다. 그러나 전문가들은 부동산 시장의 불안정성에 대한 리스크가 높다는 점 자체를 주목해야 한다고 강조했다.

김규정 부동산114 본부장은 "저금리기조는 내집 마련 수요나 투자자에게는 그럴듯하게 들리지만 현재 부동산시장이 불안정하다"며 "일정 비율 이상의 대출 활용은 위험하다"고 지적했다. 그는 또 "단기 투자수익성이 높지 않기 때문에 중장기 전략으로 접근해야 한다"며 "환금성을 높이고 변동 리스크를 최소화하기 위해서는 소액 투자가 안전하다"고 조언했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표도 "덩치가 큰 부동산에 올인하는 것보다 덩치가 적은 부동산에 분산투자하는 게 좋다"며 "분산투자가 환금성면에서 뛰어나다"고 말했다.

경기불황기 대체 투자상품으로 주목받는 상가 등 수익형 부동산 투자 역시 보수적인 투자전략이 유효한 것으로 분석됐다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "선임대완료상가나 할인분양상가 등에 자기자본 비율 70~80%를 유지하는 것이 좋다"며 "해당상품의 상품분석에 따른 가치투자패턴도 유지해야 한다"고 강조했다.

하유정 지지옥션 연구원 역시 "저금리 기조가 지속되면서 최근 경매를 통해 임대수익을 얻으려는 투자자들이 늘어났다"며 "철저하게 수익률을 고려해 경매, 오피스텔, 다가구 주택 등에 소신껏 투자해야 한다"고 주문했다.

◇주택은 소형, 상가는 신도시 할인점포 유망

물론 혼돈의 시대라고 모두가 부동산 투자에 관망해야 하는 것은 아니다. 여유자금이 있는 사람들이라면 마냥 은행에 돈을 묻어두기 보다는 소형주택이나 안전하면서도 상대적으로 높은 수익률을 올릴 수 있는 수익형 부동산에 관심을 가져볼 만하다. 특히 역세권 소형주택은 투자 1순위로 꼽힌다. 최근 아파트시장을 보면 고가 중대형이나 매매거래는 부진하지만 상대적으로 소형 전세거래는 물량이 부족한 상황이다.

김 본부장은 "소형 아파트, 오피스텔이나 원룸, 다세대 등 임대가 가능한 소형 주택이 대체 상품군"이라며 "특히 실수요층이 두터운 도심권이나 신흥 역세권과 개발지역 등 소형주택 수요가 늘어나는 지역을 공략해 볼 만하다"고 말했다.

위례신도시에 이어 4월 사전 예약이 예정된 2차 보금자리주택 처럼 확실한 수익이 보장된 상품 중심으로 접근해야 한다는 의견도 있다. 박 대표는 "서울 세곡2ㆍ내곡지구에서 공급되는 아파트는 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상돼 상당한 프리미엄이 기대된다"며 "판교신도시, 성남 도촌지구, 송도 신도시 등에서 공급되는 아파트도 관심을 가질만하다"는 의견을 제시했다.

수익형 부동산도 광교와 판교 등 신도시 중심으로 접근할 필요가 있다는 게 전문가들 의견이다. 선 대표는 "광교는 2011년 말까지 새롭게 조성되는 신도시로, 타 지역에 비해 상권형성이 빠르게 이루어 질 것"이라며 "광교ㆍ판교 등 신도시의 단지내상가와 택지지구내 근린상가, 할인상가 등을 주목해야 한다"고 말했다.

경매 시장 역시 임대용 다가구주택이나 리모델링 등으로 개조가 가능한 역세권ㆍ대학가 주변의 다가구주택 등을 주목하는 것이 좋다. 은행이자 보다 평균 2~3배 높은 임대수입을 기대할 수 있기 때문이다. 하 연구원은 "다가구주택에 응찰하기 전에는 인근 부동산중개업소를 통해 정확한 거래시세를 파악해야 한다"며 "입찰가격 결정시에는 경매물건의 규모, 경과연수, 입지 등을 고려해 정확하게 분석하고 판단해야 한다"고 조언했다.

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