법원 경매 '예고등기'를 알면 돈이 보인다

박규진 지지옥션 평생교육원 원장 "예고등기를 깨야 경매 성공"

[아시아경제 황준호 기자] "예고등기를 알면 돈이 보인다"

법원 경매시장의 대중화로 일반 경매는 큰 수익률을 기대하기 어렵다. 특수 물건을 공략해야한다. 이중 예고등기는 자신만의 경매 내공을 쌓을 만한 종목이다. 대부분의 입찰자들이 생각하는 예고등기는 '위험 물건'의 상징이기 때문이다. 그러니 알고 나면 돈이 된다. 아무도 찾지 않는 블루오션이 예고등기 물건이란 뜻이다.

예고등기는 등기 원인의 무효나 취소 사유로 소송이 제기되면 수소법원이 촉탁으로 해당 부동산 등기부등본에 예고등기를 띄워 발생한다. 이중 등기원인의 무효나 취소 사유는 민법 제103조(반사회질사행위), 제104조(불공정거래행위) 등을 통해 마련된다. 여기서 말하는 등기란 소유권을 비롯해 저당권, 전세권 등 모든 물권이 해당된다. 이같은 물권들은 득실 변경시 등기를 해야 그 효력을 주장할 수 있다.

무효나 취소 등기의 다툼이 소유권을 제외한 저당권, 전세권 등 일반 물권이라면 소송결과에 특별히 주의를 기울이지 않아도 경매 참여에 문제가 없다. 이로 인해 나타날 수 있는 최악의 시나리오는 '경매 취소'이기 때문이다.

하지만 소유권에 관한 예고등기라면 소송 결과에 따라 낙찰 받은 부동산의 소유권을 잃을 수 있다. 이를 잘 파악해 옥석을 가려내는 것이 경매 내공의 차이다. 일단 입찰 전에 소송결과가 나온다. 재판 결과를 잘 살피면 입찰 여부를 파악할 수 있다는 뜻이다. 원고가 승소하면 입찰을 포기하고 피고가 승소하면 입찰에 참여한다. 소송 결과는 대법원 홈페이지 우측상단에 '나의 사건검색'에 예고등기 사건번호를 입력하면 알 수 있다.

또 소유권을 다투는 예고등기더라도 소유권 이전에 선순위근저당 등으로 경매가 진행됐다면 소송결과에 관계없이 입찰에 참여해도 아무런 문제가 없다.

여기에 예고등기 있는 경매물건을 잘못 낙찰 받아 소유권을 잃게 되는 상황이 도래했다고 하더라도 채무자 또는 배당에 참여한 채권자를 상대로 '부당이득금반환의 소'를 제기해 대금을 반환 받을 수가 있다.

그러니 예고등기에 대해 공부하면 블루오션에 뛰어들어 마음껏 헤엄칠 수 있다. 다만 이같은 과정을 통해 입찰한 물건이 자기 것이 되지 못했다고 너무 자책할 필요는 없다. 어차피 '경매 고수'나 '경매 왕초보' 둘 중 하나가 낙찰받은 셈이다. 먼저 공부한 선배 혹은 이제 막 시작한 후배에게 양보했다고 생각하면 된다. 이 물건 외에도 예고등기 물건은 무궁무진하기 때문이다.

<박규진 지지옥션 평생교육원 원장>