[전문가 3인에게 묻다] 앞으로 전세시장은

[아시아경제 오진희 기자]연초부터 전세시장이 심상치 않다. 특히 재개발, 재건축 등 이주수요 급증이 예상되면서 전세 시장이 어떻게 움직일 것인지 초미의 관심이 되고 있다.

서울 아파트 입주물량은 지난해 2만9079가구였지만 올해 3만6895가구로 늘었다. 하지만 멸실가구수는 작년 2만3647가구에서 두배 이상 늘어난 5만8600가구다. 수급이 달리는 현실에다 중소형을 중심으로 공급이 부족한 상황이다.

지난해부터 이어진 전셋값 상승과 보금자리주택으로 매매수요가 전세수요로 계속 머물러 있다. 1~2인 가구 증가도 전세수요를 부추긴다. 고교선택제 시행과 방학시즌에 따라 최근 강남, 목동 등 학군지역 중심으로 전셋값이 폭등하고 있다.

19일 부동산 전문가 3인을 통해 전셋값 상승의 원인과 전망 그리고 이에 대한 대책이 무엇인지 알아봤다.

◇ 김희선 부동산114 전무, "올해 전세난 지속될 가능성 높다"

전세난이 앞으로 어느정도 지속될 것인가에 대해 김희선 부동산114 전무(사진)는 "정책 등을 통한 인구분산이나 공급확대를 봐야하겠지만 올해 전세난은 지속될 가능성이 높다"고 판단했다.

김 전무는 "아파트와 아파트외 기타주택에서 동시에 전세난이 일어날 때 문제가 되는데, 최근 신학기 수요가 집중적으로 나타나면서 학군우수지역 중심으로 전셋값 상승이 두드러지 있지만 그 외의 지역들은 조금더 시간이 지나면서 드러날 가능성이 있다"고 예측했다.

김 전무는 또 전세시장을 중소형과 대형으로 나눠서 분석해야 한다고 지적했다. 그는 "전세에는 규모의 불균형이 있다"면서 "전세난에서 다뤄지는 대상은 주로 국민주택규모 이하(전용 85㎡)이하에 해당하는 것"이라고 설명했다. 오히려 대형평형의 경우, 역전세난이 있을 수도 있다는 것이다.

이유는 아파트를 선호하는 수요자가 여력이 안되면 다른 주거형태로 이전해야 하는 등 감당할수 있는 소득수준에서 주거형태나 지역을 결정해야 하기 때문이다. 이처럼 전세시장에는 가수요 없고 실수요와 실공급에 의해 가격이 결정된다.

전셋값 상승에 대해 김 전무는 "매매가가 급등하기 전인 지난 2006년전까지만 해도 매매가에서 전세가가 차지하는 비중은 40%를 넘었지만 현재는 평균 30%대이고 전세난이 심화될 경우 40%대까지는 올라갈 수 있을 것"이라면서 "무한대로 오르기는 힘들며, 전세가가 매매가의 70~80%에 육박하는 경우는 안될 것"이라고 내다봤다.

◇박원갑 부동산1번지 대표, "일시적인 병목현상에 따른 전세난, 수요관리가 단기적인 차원에서 중요"

올해 전세난 문제는 강북 재개발 뉴타운에 따른 이주수요로 인한 병목현상 때문에 발생한 것이라는 분석도 나왔다.

박원갑 부동산1번지 대표(사진)는 "현재 시장을 교란시키는 수요는 고정수요가 아닌 임시수요"라면서 "여기에 소형평형 아파트는 부족한데 대형평형은 수요에 비해 남는다. 또 대체제인 오피스텔, 다가구다세대 주택 공급도 적어 완충작용을 못하고 있다"고 지적했다.

강북의 멸실가구에 따른 전세난은 공급 문제라기 보다 '수요관리'의 문제라는게 박대표의 설명이다. 그는 "당장 해결책으로 멸실가구 시기조절과 도시형생활주택 공급밖에 대안이 없다"고 말했다.

한편 장기적인 차원에서의 전세난을 해결하기 위해서 박 대표는 "소형주택 공급을 확대하고, 서민을 위한 공공임대주택도 15~20% 정도 더 늘려야 할 것"이라고 제시했다. 최근 강남권 방학철 학군수요, 고교선택제로 인한 전셋값 상승은 일시적인 것으로 2월이 지나면 가라앉을 것으로 그는 판단했다.

◇박재룡 삼성경제연구소 박사 "전셋값 상승 일년내내 지속되지는 않을것"

박재룡 박사(사진)는 "전세난은 해마다 제기됐던 것으로, 수급이 해결되지 않으면 항상 겪게 될 것"이라면서 "연초라 더 지켜봐야겠지만 과거에 비해 정도의 차이가 있을 정도지, 올해 전세난으로 더 큰 고충을 겪지는 않을 것"이라고 전망했다.

또 박 박사는 "전셋값 상승이 일년내내 지속되진 않을것"이라면서 "문제가 생기면 어쨌든 다른 지역으로 거처를 찾을 수 밖에 없고 가격은 무한대로 오를 수 없다"고 설명했다. 다만 그는 "금융위기를 겪으면서 수급난을 해소시키지 못했고, 고교선택제 등 사회경제적인 기조에 의해 전세 수요를 유발시키는 것을 다 컨트롤하는 것은 불가능하다"면서 "강북 멸실가구로 인해 일시적으로 수급에 문제가 생길 수 있지만 사업이 빠르게 마무리되면 공급에 어느정도 안정을 주기 때문에 비중을 어디에 둘지 정책적인 판단이 필요하다"고 언급했다.

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오진희 기자 valere@asiae.co.kr