부동산 경매 재테크 '아는 만큼 보인다'

"불황기 베팅, 과감하면서도 선별적 투자 필요"

[아시아경제 김민진 기자] 금융위기로 부동산 가격이 대폭락했던 지난해 이맘때 과감하게 경매시장에 뛰어든 투자자들은 예상보다 빠른 가격 회복에 쾌재를 불렀다.

반면 부동산 가격이 가파르게 올랐던 지난 여름 고가 낙찰을 받은 투자자들은 지금 반대의 경우를 겪고 있다. 주택가격이 롤러코스터를 타면서 단기 투자자에게는 희비가 엇갈리는 상황이다.

◇ 트렌드 변화 읽어야 진짜 고수 = 과거 부동산 경매는 경쟁자가 적고 일반 매매에 비해 대출이 수월해 목돈 없이도 투자가 가능했지만 그것도 이제는 옛말이다.

호가가 고스란히 반영된 높은 감정가, 여전히 치열한 경쟁률에도 불구하고 거래가 막혀 사실상 매매가 어렵고 상가ㆍ주거용 오피스텔 등 수익형 부동산을 예전처럼 헐값에 낙찰받기도 어려워졌다.

투자자 위주였던 경매시장이 대중화 돼 실수요자 위주로 재편되는 등 트렌드 변화가 찾아온 것도 과거와 같은 고수익을 기대하기 어렵게 하는 요인이다.

낙찰 물건 대부분이 상대적으로 금리가 높은 단위농협, 신협, 새마을금고 등 제2금융권에서만 대출이 가능해 금리변동 등 변수에 약하다. 경매 투자자 중에는 다주택자가 많아 양도소득세 등 세금문제에도 민감하다. 그래서 금리변동, 부동산 정책 변화에 경매시장은 예민하게 반응할 수 밖에 없다.

하지만 강은 지지옥션 팀장은 "부정적 요인이 있다해도 경매시장이 매력적일 수 밖에 없는 것은 현 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 크다는 것"이라며 "재건축ㆍ재개발 활성화에 따른 빠른 주택 멸실, 전세값 상승도 내년 경매시장이 활황을 보일 것이라는 근거"라고 설명했다.

복잡한 변수와는 달리 이유와 목적은 꽤 단순하다. 경매시장은 외부 변수에 민감하고 일반 매매시장과 유사한 양극화 현상이 나타나기 때문에 상황에 맞는 투자 전략이 요구된다.

◇ 금리인상 여부에 따른 투자법은 = 금리와 부동산은 반비례 관계다. 금리 상승기에 부동산 가격이 떨어지고 금리가 내려가면 집값은 떨어진다.

과거에는 저축한 돈에 전세금을 합쳐 집을 마련했지만 지금은 주택 구입시 대출 의존도가 높아져 시중 금리는 부동산 가격에 더욱 밀접한 영향을 주고 있다. 올해에는 금리 인상이 한두 차례 있을 것으로 예상된다. 금리 상승폭에 따라 차이가 있겠지만 금리인상은 일반적으로 부동산 구입을 늦추거나 처분하는 시기다.

금리 상승기에는 통상 경매 물건은 늘어나고 응찰자 숫자는 줄어든다. 과도한 대출이 아닌 적절한 수준에서 응찰한다면 심한 경쟁은 피하가면서 저가 낙찰이 가능하다. 단 금리 상승분 이상으로 수익이 기대되는 지역을 잘 선택하고 그 폭 만큼 낙찰가를 낮출 필요가 있다.

◇ 부동산 정책 변화 대응 어떻게 할까 = 경매는 부동산 거래를 할 수 있는 하나의 장이다. 투자는 제한된 금액으로 투자처를 선택하는 기회비용 게임이다. 경매를 포함한 부동산 투자처를 폭넓게 살피고 그 가운데 최상의 투자처를 고르는 것이 좋다.

신규 분양 및 미분양 아파트 양도소득세 한시 감면 혜택은 오는 2월11일까지의 계약분에 한해 적용된다. 유망지역에서 분양되는 아파트라면 양도세 절감이 곧 수익으로 연결되는 만큼 분양을 고려해 볼 만도 하다.

지난해 뜨거운 이슈가 된 보금자리주택도 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 그러나 당첨 가능성이 높지 않은 만큼 당첨이 됐을 경우와 그렇지 않을 경우에 대한 두 가지 시나리오를 모두 준비해 놓을 필요가 있다.

다만 분양과 보금자리주택은 모두 향후 발생할 수 있는 미래 수익에 무게중심을 둔 투자라면 경매는 저가 매수를 통한 구입시점에 이미 시세차익을 실현하는 투자라는 차이점을 알아야한다. 미래가 불투명한 상황에서는 취득 시점에 수익이 발생하는 투자가 안정적인 투자가 될 수 있다.

◇ 종류에 맞는 투자법 필요해 = 아파트, 다세대(빌라) 등 주거시설은 부동산 정책에 매우 민감하게 반응한다.

대출규제가 제2금융권까지 확대된 지난해 10월부터 아파트 낙찰가가 하락세를 보이고 있다. 그 내면을 분석해보면 대형 고가 주택의 하락폭이 크고 소형 저가 주택은 선전하고 있다. 전세금 상승에 소형 주택 수요가 많이 생겨난데다 대출규제 속에 자금 동원 부담이 적다는데 이유가 있다.

공인중개사의 입찰대리가 가능해지고 경매가 대중화되면서 주택 경매는 실수요자의 참여가 많아 전만큼 시세차익을 기대하기 어렵다. 자칫 실수를 하면 시세보다 높게 살 수 있는 소지가 있는 만큼 권리분석을 철저히 해 낙찰금이외의 추가비용을 정확히 산출하고 낙찰가를 써야 손해를 막을 수 있다.

고가 주택이라면 저감폭도 크고 시세 차익도 크지만 금액이 적은 주택은 급매가에서 10%이상 싸게 낙찰 받기 어려운 게 현실이다. 경매는 1등만 존재하는 시장이다. 본인의 기대 수익률과 더불어 경쟁자의 입찰가를 두루 고려해서 낙찰가를 산출하는 것이 바람직하다.

상가는 평균적인 낙찰가가 실상 큰 의미가 없다. 상가 낙찰가는 통상 경기와 금리에 영향을 받는다. 지난해 상반기까지 전국적으로 감정가 대비 40%수준에 머물던 낙찰가가 경기가 회복되면서 하반기부터는 50%대로 올랐다.

수도권 상가는 지난해 초 낙찰가율 50%대로 출발해 하반기 60%를 넘는 수준으로 높아진 것만 봐도 경기와 상업시설의 연관성을 알 수 있다. 개별상가에 대한 상권의 우수성과 영업이익, 권리금 수준, 임대 시세와 임대 현황을 정확히 파악해야 성공적인 상가투자가 가능하다.

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr