부동산투기 통한 탈세 '5가지 신종수법'

[아시아경제 조영주 기자] 부동산 거래를 하면서 편법·불법적인 방법을 동원해 소득을 탈루하는 수법이 더욱 교묘해지고 있다.

8일 국세청에 따르면 지난 5월께부터 강남 재건축아파트 단지를 중심으로 상승세를 보이던 부동산 가격이 최근 하향 안정세로 돌아섰지만, 부동산 투기세력의 세금탈루 수법은 지능화 되고 있는 것으로 나타났다.

부동산 거래를 하면서 세금을 내지 않기 위해 복등기 수법, 가처분 수법, 신축쪼개기, 알박기 등 다양한 방법이 동원됐다.

특히 올들어 은행직원과 결탁한 투기꾼, 무능력자에게 허위로 소유권 이전, 이주자택지 매집 및 자금세탁, 탈루소득을 투기자금으로 이용, 현지농민 명의를 이용한 기획부동산 등 새로운 수법이 등장했다.

◆은행 직원과 결탁

사업개발정보를 입수해 토지를 취득한 후 단기양도하면서, 매수자 및 은행직원과 결탁해 다운계약서와 차명계좌를 이용해 양도소득세를 탈루하는 사례가 적발됐다.

투기꾼 박모씨는 A개발의 사업개발 정보를 사전에 입수해 쟁점토지를 25억원에 취득한 후 50억원에 매각하는 과정에서 양도소득세 탈루를 위해 양도가액 30억원으로 다운계약서를 작성했다.

매수법인 A개발은 매수자금으로 50억원의 PF대출을 받아 30억원은 양도자에게 정상적으로 지급했으나 차액 20억원은 은행직원과 결탁해 차명계좌로 송금했다. A개발의 대표 김모씨는 다운계약서 작성대가로 1억원의 사례를 받았다.

국세청은 매도자에게 양도세 10억원을, 매수법인에는 법인세 등 1억원을 각각 추징했다.

◆무능력자에 허위 소유권 이전

무능력자를 중간에 개입시켜 소유권이전등기를 함으로써 실제양도차익을 축소시킬 뿐 아니라 무능력자에게 부과되는 세금까지 한푼도 내지 않으려던 사실도 드러났다.

다른 김모씨는 개발예정지를 취득한 후 고액의 양도차익이 예상되자, 양도소득세를 포탈할 의도로 무능력자 이모씨에게 허위로 소유권을 이전하고 양도소득을 축소 신고했다. 이씨는 형식적으로 양도신고를 하고 관련 세금은 한푼도 납부하지 않았다.

조사과정에서 김씨는 오히려 "본인이 명의를 빌려준 것 뿐"이라며 대응했으나, 조사반의 끈질긴 조사끝에 김씨가 실제 소득자임을 밝혀냈다. 김씨는 양도소득세 6억원을 부과받은 것은 물론 조세범처벌법에 의해 고발됐다.

◆이주자택지 매집 및 자금세탁

신도시 개발지역의 이주자택지를 미등기전매자로부터 매수해 자녀에게 증여하면서, 증여사실을 은폐하기 위해 자금세탁을 한 사례도 있었다.

신도시 개발지역 원주민 최모씨는 분양계약 전에 4억원을 받고 이주자택지 취득권을 양도했음에도 최종 취득자 송모씨에게 웃돈 7000만원을 받은 것으로 양도소득세를 신고했다.

전문투기꾼 김모씨는 불법으로 이주자택지 취득권을 매집해 중간전매하는 과정에서 1억원의 양도차익을 얻었다. 사업가 송씨는 전문투기꾼 김씨로부터 5억원에 매수해 자녀에게 증여하는 과정에서 증여사실을 은폐하기 위해 직원명의의 통장을 이용해 대금을 결제했다.

국세청은 최씨와 김씨에게 양도소득세 3억원을, 최종 취득자 송씨에게는 증여세 1억원을 각각 추징했다.

◆소득 탈루해 투기자금으로 이용

특허법률사무업을 영위하는 사업자가 해외고객 상대의 특허관납료수입을 통째로 신고누락하고 그 자금으로 강남 및 개발예상 그린벨트내 고액부동산 취득하기도 했다. 특허관납료는 특허청에 상표출원이나 특허출원을 하기 위해 소요되는 비용을 말한다.

강남권 고급아파트 및 그린벨트지역 건물을 투기목적으로 취득한 B씨의 자금출처를 분석한 결과, 부동산취득금액에 비해 소득신고금액이 과소한 것으로 나타나 세무조사에 착수했다.

소득원이 사업소득뿐인 B씨의 개인제세 통합조사를 실시해 부동산 취득자금 중 일부가 특허법률사무소의 해외고객 상대 특허관납료 수입금액을 통째로 신고누락한 사업소득 금액임을 밝혀냈다. 이에 따라 사업소득 신고누락에 대해 종합소득세 수억원을 내도록 했다.

◆현지농민 명의를 이용한 기획부동산

법인 명의로 취득이 불가능한 농지를 현지농민 명의로 취득해 수입금액을 신고하지 않고, 허위의 매매계약서로 취득가액을 부풀리는 방법으로 법인세를 포탈하는 사례도 밝혀졌다.

또다른 김모씨는 2005년 7월 C사를 설립한 후 지난해까지 강원 평창·강릉, 경기 가평·양평 등 여러 지역에서 개발호재가 있는 것처럼 매수자를 유혹해 농지와 임야를 고가에 판매했다.

김씨는 법인명의로 취득할 수 없는 농지를 현지농민 명의로 취득해 판매한 후 신고하지 않고, 임야는 매매대금 중 일부를 고의로 회계장부에 반영하지 않는 방법으로 수입금액 34억원을 축소신고했다.

또 46억원에 취득한 임야를 허위의 매매계약서를 작성해 95억원에 취득한 것처럼 취득가액을 부풀리는 방법으로 매출원가 49억원을 부당하게 손금처리했다.

국세청은 각 사업연도소득 및 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 포탈한 데 대해 법인세 등 65억원을 추징하고 대표자 등을 고발했다.

<부동산투기 용어 풀이>

▲복등기(復登記) 수법 = 부동산시장에서 사용하는 은어로 전매 금지된 아파트분양권을 불법 취득한 자가 적법한 거래로 가장하기 위해 전매금지가 해제된 후 거래한 것처럼 당초 당첨자 앞으로 등기하였다가 곧바로 매수자 앞으로 소유권을 이전해 가는 방법

▲분양권 처분금지가처분 수법 = 전매 금지된 아파트분양권을 불법 취득한 자가 원소유자를 상대로 분양권을 제3자에게 양도하는 등 기타 일체의 처분을 하지 못하도록 하기 위해 법원의 결정을 구하는 수법

▲신축쪼개기 = 재개발지역 주민에게 주어지는 특별분양권에 대한 기대감에 편승, 기존 주택을 허물고 다세대 및 빌라를 신축한 뒤 입주권수를 늘려 지분매입을 부추기는 투기조장행위

▲지분쪼개기 = 다가구 등 단독주택을 다세대주택으로 전환하여 세대별로 등기하는 행위로서 철거예정가옥 등의 소유자에게 특별분양권이 주어지는 점을 노려 특별분양권을 늘리려는 수법으로 사용

▲알박기 = 개발예정지역의 중요한 지점의 땅을 미리 조금 사놓고 개발을 방해하여 개발업자로부터 많은 돈을 받고 파는 행위