[상권알면 성공창업 보인다]<8> 신천역 상권

신세대 직장인들로 북적…'제2의 압구정' 이름값
지하철 4번 출구쪽 거리가 핵심상권
역세ㆍ거주 소비 복합…창업환경 '굿'
제2롯데월드ㆍ뉴타운 개발계획 호재

제2의 '압구정'으로 불리는 신천역 상권은 주중이면 신세대들과 주변의 직장인들로 북적거린다. 또 주말에는 종합운동장과 롯데월드에서 유입되는 인구들로 항상 시끌벅적하다. 주 유동인구는 20~30대 젊은층으로 이들을 겨냥한 음식점이나 호프, 액세서리점 등이 성황을 이루고 있다.

1970년 후반 잠실 주공아파트가 들어서고 80년대 종합운동장 완공 이후 롯데백화점과 롯데월드 등이 속속 오픈하면서 신천 역 일대는 급속도로 발달하기 시작했다. 특히 10~20대 젊은층이 잠실 지역으로 급속히 몰리기 시작하면서 독자적인 상권으로 성장하게 됐다.

서울 명동, 신촌 등과 함께 서울 10대 상권의 한 축을 굳건히 지켜온 신천역 상권은 도로변 상가와 인근의 먹자골목에만 2000여개의 점포가 있고 새마을시장 점포도 1000여개에 달할 정도다.

신천역 일대는 잠실래미안, 갤러리아팰리스, 잠실 1~7동, 삼전동, 석촌동, 방이동의 근거리 거주인구만도 30만명이 넘는 것으로 추산된다.

또 잠실본동에 주로 위치해 있는 금융기관, 증권사 등 오피스타운 상주인구를 합하면 신천역 상권에서 소비를 하는 고정 수요가 강남역에 버금간다.

이처럼 배후 수요가 풍부한 데다 교통 여건이 어느 곳보다 좋다는 것도 장점이다. 지하철 2호선으로 잠실, 강남 방향 접근이 편하고 인근 잠실역은 분당, 천호동과 연결된다. 서울뿐 아니라 구리, 하남 등 수도권 외곽으로 운행하는 다양한 버스 노선이 이곳을 거쳐 간다. 특히 강북과의 주 연결로 중 하나인 잠실대교가 인접해 있어 강북권 고객층 수요 유입효과도 있다.

신천역 상권의 시간대별 유동인구를 분석해보면 오전 11시부터 오후 2시 사이 점심시간에는 20대 여성들이 가장 큰 비율을 차지한다. 또 오후 4시부터는 서서히 유동인구들이 유입되기 시작하는데 10대 및 20대 젊은층이 60% 이상을 차지한다. 30대는 30%Ⅵ 정도다.

◆ 4분 출구 방향 '핵심상권'
신천역 상권은 4번 출구로부터 시작되는 대로변 1군 브랜드 판매상권과 3번 출구로부터 시작되는 근린생활상권, 그리고 천주교 성당을 랜드마크로해 좌우로 형성된 먹자골목 상권 등으로 나눠진다.

먼저 메인상권인 4번 출구 앞 올림픽로 대로변을 살펴보면 다른 중심 상권에서도 볼 수 있는 1군 브랜드로 이루어진 전형적인 판매상권임을 알 수 있다.

특히 다른 곳에 비해 전반적으로 매장 규모가 큰 편이며 다양한 업종의 브랜드가 입점해 있다.특히 '녹십자 약국'에서부터 '맥도날드'와 'KFC'가 있는 골목입구까지가 핵심이다. 이곳은 1층 50㎡(15평)기준으로 권리금( 2억3000만~3억7000만원), 보증금(4000만~1억2000만원), 임대료(250만~550만원) 등의 수준이다.

3번 출구로 시작되는 근린생활상권은 인도와 붙어 있는 상태로 노점상들이 늘어서 있다. 반대편 로드 매장과 마주보고 있는 상태로 조금 더 내려가면 인근 주민들이 대다수 이용하는 새마을 시장이 있다. 이 일대는 생필품 위주의 품목이 주를 이루고 있어 주부들의 발길이 잦다. 강세 업종은 역시 주부를 타겟으로 한 의류나 화장품 매장 등이다.

신천역 먹자골목 상권은 잠실 빌딩의 '씨채널안경' 매장을 시작으로 '미락길'과 '올림픽상점실'을 통해 백제고분로 아시아선수촌아파트 앞까지 길게 형성 돼 있다.

먹자골목의 경우 골목 구석구석까지 야간에 성황을 이루는 모습을 보인다. 30~40대의 유흥 문화보다는 단순히 먹고 노는 분위기가 더 강하다. 이는 신천 상권이 10~20대 위주의 성격이 강하고 중년 직장인들의 경우 방이동 먹자골목에서 2차를 즐기는 경향이 있기 때문이다.

점포 시세를 살펴보면 1층 83㎡(25평)을 기준으로 권리금(1억3000만~2억8000만원), 보증금(5000만~1억2000만원), 임대료(220만~420만원) 등의 수준으로 서울 시내에서도 높은 편이다.

신천역 상권 점포의 권리금을 비교해보면 고권리 호가에서부터 현실적으로 점포매매를 원하는 현실형 호가까지, 동종업종, 입지, 규모, 시설대비를 기준으로 많게는 1억~2억원 이상 차이를 보인다. 때문에 올해 말경 총 2만5000여 세대의 입주가 완료되는 시점까지는 숨고르기와 상권의 구조조정이 불가피한 만큼 보다 전략적이고 신중한 접근도 필요하다.

정대홍 점포라인 팀장은 "신천역 상권은 배후 거주민의 소비 흡수는 물론 인근 종합운동장에서 발생하는 외부인구 유입효과까지 탁월하다"며 "역세ㆍ거주ㆍ소비 등 모든 상권의 특성이 골고루 갖춰진 복합 상권이기 때문에 점주들의 영업에 매우 우호적인 환경"이라고 말했다.

◆ 문정ㆍ장지지구 개발계획 등 '호재'
신천역 상권은 최근 초대형 기대호재가 계속되고 있다. 착공을 시작한 제2롯데월드를 비롯해 거여ㆍ마천 뉴타운, 문정ㆍ장지지구에서 추진되고 있는 각종 개발계획은 직간접적인 호재로 작용할 것으로 예상된다.

송파구 지역의 상권 흐름이 지하철 2호선 잠실→신천→종합운동장 등 3개역 지역으로 수렴되는 성향을 보이기 때문이다. 송파구에서 주요 상권이라고 해봐야 신천역, 방이동, 가락시장 인근 밖에 없다. 이들 개발 계획이 마무리되는 3~5년 후에는 신천역 상권이 더 성장할 가능성이 높다는 전망도 나오고 있다.

특히 장기적인 측면에서 황금노선으로 불리는 지하철 9호선 호재를 빼놓을 수 없다. 신천역은 9호선 2단계 구간인 삼전사거리역이 인접한 이중 역세권이라는 장점이 있다. 종합운동장→방이동 구간에 건설되는 삼전사거리역은 신천역 2번 출구쪽 트리지움에서 도보로 약 5분 정도 거리에 불과하다.

크게 살펴보면 상권 업종이 전반적으로 구조조정을 겪을 수 있다. 또 재건축이 완료가 마무리되면 배후수요가 풍부해지고 상권 수요의 연령대가 높아져 결국 객단가가 상승하는 효과도 누릴 수 있을 것으로 보인다.

특히 점포들의 구조조정을 거친 후 대형 프랜차이즈 업종들이 많이 들어서면 자연스레 상권의 고급화까지 기대할 수 있다. 앞으로 신천역 상권은 기존 젊은층 위주의 상권에서 중산층 고정고객 수요가 뒷받침되는 생활밀착형 업종 중심 상권으로 변모할 수 있다는 의미다.

장경철 한국창업부동산정보원 이사는 "신천역 상권은 재건축 단지의 입주로 20대 위주에서 가족 단위로 소비층이 전환돼 상권 내 업종 변화 바람이 불 것"이라며 "쾌적하고 편리한 공간을 갖춘 가족을 겨냥한 레스토랑 등 전문 외식관련 업종이 강세를 보일 것"이라고 말했다.