[상권알면 성공창업 보인다] <6> 왕십리 상권

개발호재 가득…건대상권 비켜! 동북 최대상권 '뜬다'

지하철 1, 11번 출구중심 형성
민자역사 활성화로 매출 확대
주변 상가도 시너지효과 기대

왕십리 상권에 투자자나 창업자의 관심이 모아지고 있다. 왕십리 상권 인근에는 뉴타운, 신분당선 연장 및 뚝섬개발 등 호재가 풍부해 상권의 범위 확장이나 업종 경쟁력이 기대되고 있다. 2017년 왕십리는 무려 5개 노선이 통과하는 역세권이 된다. 이미 2호선, 5호선, 중앙선이 통과하고 있는 이곳은 분당선 연장구간(2011년), 경전철(2017년)이 예정돼 있어 동북권 최대 상권중 하나인 건대상권을 뛰어넘을 전망이다. 또 서울시도 2020년 도시기본계획에서 왕십리를 동북생활권의 부도심이자 남북교류 거점으로 지정해 놓은 상태다.

◆ 1번출구와 반대편 11번 출구쪽 핵심
상권이 구성돼 있는 핵심축을 보면 1번출구와 반대편인 11번 출구를 나와 대로변과 이면도로 위주로 형성돼 있다. 오랜 시간 동안 왕십리 일대 근로자들과 학생층, 일반 주민들의 소비성으로 이루어진 상권이라 할 수 있다. 최근 상권의 유동 인구 층을 보더라도 외부 유입인구 비중이 많다기 보다는 인근의 소비자와 근로자 학생 수요가 대부분이다.

상권의 주요 범위를 나눠 살펴보면, 1번 출구 방향은 전풍호텔, 11번 출구 방향은 옛 한미은행자리까지다. 주요 업종으로는 11번 출구대로변을 따라 패스트푸드 업종과 김밥전문점, 약국, 안경점, 이동통신점 등 다양한 패션 브랜드와 판매 시설들이 몰려 있다. 전풍호텔 방향 대로변 역시 비슷한 양상을 띄고 있으나 이면도로는 먹거리 상권으로 틀을 갖추고 있다. 업종은 주로 횟집이나 한식집, 곱창집, 고깃집 등이 분포돼 있다.

5번 출구와 직접 연결된 왕십리 민자역사에는 하루 유동인구가 25만~30만명이고 이 중 2만8000여명이 비트플렉스에 들른다. 이곳을 찾는 이들은 젊은 대학생 커플, 유모차를 끄는 아기 엄마, 양복 차림의 회사원, 중년 여성, 노부부 등으로 다양하다. 주로 행당동, 마장동, 옥수동, 답십리, 중곡동에서 오는데 최근에는 강남권이나 경기 구리에서도 찾는다.

왕십리 상권은 학생층과 함께 중장년층의 먹거리 업종 이용 인구가 비슷하게 주야를 점유하고 있다. 따라서 업종 선정이나 상권에 투자할 때 투자방향을 설정하기가 용이하지 못하다. 이에 따라 권리금 수준도 상권내에서도 업종에 따라 다양하게 나타나는 경향이 있고 동대문 상권이나 건대역 상권들이 특화된 상권으로 발전하면서 권리금 수준도 답보 상태에 있다. 이는 소비층 이탈이 불러온 매출경쟁력이 떨어진 요인으로 풀이할 수 있다.

대개 도심 환승 역세권의 경우 상권이 매우 활성도가 좋게 나타나고 범위도 크지만 아쉽게도 왕십리역 일대 상권은 왕십리 환승역의 한방향으로 치우친 단점이 있다. 이는 상권의 발달에 장애요인이기도 하다.

왕십리 오거리를 중심으로 동편으로는 국철에 의한 단절 현상이 상권을 가로막는 가장 큰 장애 요인이고 남북으로 가로지르는 응봉길을 따라 성동경찰서 앞 지하철 2, 3번 출구 지하도와 10번 출구 방향 지하도가 상권을 연계시키는 역할을 가로막고 있다. 3개의 환승기능을 가졌다 하더라도 지상의 상권을 이어주는 도로의 동선이 상권의 규모를 좌우하는 좋은 표본이라 할 수 있다.

◆ 비트플렉스, 20대 데이트 장소로 각광
왕십리민자역사내 쇼핑몰로 들어서면 유럽에 온듯한 착각을 하게 한다. 고풍스런 인테리어의 쇼핑몰 내부에 클래식 음악이 흘러 나오고 중앙에 오다이바의 비너스 포트가 설치돼 있다. 좌우로 들어서 있는 고급스런 상점들은 유럽적인 향기가 난다. 이렇다 보니 20대들의 데이트 장소와 만남ㆍ쇼핑 장소가 됐다. 유동인구는 많지만 유통 대기업들이 외면해 '쇼핑 사각지대'였던 왕십리에 랜드마크가 생긴 것이다.

지난해 9월 문을 연 왕십리 민자역사인 비트플렉스(지하3~지상17층, 연면적 9만9003㎡ 규모)는 CGV와워터파크 등 대형 집객시설이 속속 들어서며 고객수가 크게 늘었다. 최근 160억원의 매출을 올려 지난해 12월 대비 140% 신장했고 패션몰 엔터식스 매출도 138% 늘었다.

왕십리민자역사의 상권은 점차 활성화되며 자리를 잡아가고 있다. 하지만 역 주변 상권은 고객들이 왕십리민자역사로 몰려들면서 상반된 모습이다. 일부 중장년층과 노년층 사이에서 '왕십리'라는 지명은 곱창거리, 가구거리, 금속거리 등을 떠올리며 서민들이 거주하는 낙후된 곳이라는 이미지가 강하게 자리잡고 있기 때문이다.

◆ 최고 프리미엄 역세권으로 재탄생
왕십리는 민자역사인 비트플렉스의 성공적인 오픈을 시작으로 뉴타운, 분당선과 경전철 개통이 마무리되면 향후 5개 역세권로 거듭나는 최고의 프리미엄 역세권으로 재탄생될 것으로 보인다.

특히 강남권과 맞닿는 분당선의 영향으로 강남의 교통, 교육 등과 이어지는 대체 고급 도시로 급부상할 것으로 기대되고 있다. 또 왕십리일대를 포함한 성동구 뉴타운계획 '마스티플랜'이 가시화되는 2015년 왕십리 거리는 도심 한복판에 여러 인프라가 잘 갖춰진 미니 신도시를 볼 수 있을 것으로 전망된다.

왕십리 민자역사의 조성은 왕십리역은 물론 왕십리길이 중심 상권으로 확대ㆍ활성화 된다는 것을 의미한다. 이에 따라 왕십리 부도심 개발로 인해 왕십리역 주변 상권이 왕십리 민자역사와 함께 시너지 효과를 일으켜 대형 상권으로 형성될 전망이다.

최근 서울시의 발표도 왕십리 상권에 힘을 실어주고 있다. 서울시는 성동구 왕십리, 행당동, 도선동 일대 왕십리역 주변을 개발하는 '왕십리 부도심권 제1종지구단위계획 변경 결정안'을 수정가결했다. 이번 결정안에 주요 골격을 보면 성동경찰서가 이전하고 그 자리에 복합건물이 150m까지, 대성학원과 제일은행 부지에 120m까지 복합업무시설이 들어선다는 것이다. 이에 따라 이 주변이 성동행당도시개발 사업, 왕십리 뉴타운 등 주변 개발과 함께 일제히 변화된다.

앞으로 주변환경이 일제히 탈바꿈하면 왕십리역세권 상권은 지가가 상승하면서 자연스레 상가시세도 상승해 투자가치도 높을 것으로 보인다. 현재 왕십리 역 주변 대로변 상가시세를 살펴보면 3.3㎡당 5000만원, 이면 대로변의 경우 3.3㎡당 3500만원 선이다. 하지만 왕십리 역 주변은 현재 개발 초기 단계로 계획안이 앞으로 변경될 여지도 충분히 있어 투자할 때 이점을 고려해야 한다.

권강수 한국창업부동산정보원 대표는 "왕십리 민자역사가 안정권에 들어섰고 주변 개발로 인해 낡고 허름했던 왕십리 일대가 빠르게 변화되고 있다"며 "민자역사와 시너지 효과를 일으켜 활성화될 것으로 예상돼 투자가치가 좋은 상권"이라고 말했다.