경매 고수들만 노리는 '전세권 경매'

#약 5개월 전 김민구(40)씨는 인천에 위치한 한 상가건물 2층(면적 180㎡)에 설정된 3억원 짜리 전세권을 1억5200만원에 낙찰받았다. 건물 전체 시가는 약 30억원 정도로 채권최고액 15억원의 저당권이 1순위로 설정되어 있었다. 김씨가 낙찰받은 3억원의 전세권은 저당권에 이어 2순위였다. 이 전세권의 존속기간은 대략 4개월 정도 남아 있었다.

진짜 경매 고수들이 노리는 경매가 '전세권 경매'다.

민법 제306조는 "전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다"라고 규정하고 있다.

전세권도 물권이기 때문에 부동산의 소유권과 마찬가지로 매매, 담보의 대상이 될 수 있다는 뜻이다.

전셋집을 구할 때 은행 등에서 빌리게 되는 전세자금 대출이 바로 전세권을 담보로 제공됐다고 볼 수 있다. 이에 전세권을 담보로 잡은 저당권자(대출 은행) 역시 전세권자가 채무를 제대로 이행하지 않으면 일반 부동산 경매와 마찬가지로 법원에 경매를 신청할 수 있다.

또한 전세권 양도의 효력을 규정하고 있는 민법 제307조는 “전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무가 있다”라고 적시하고 있다.

이 조항을 김씨 사례에 대입해 보면 김씨는 비록 1억5200만원이란 저렴한 가격에 낙찰 받았지만 기존의 3억원짜리 전세권을 그대로 양도 받은 셈이다. 순위 역시 2순위를 유지하게 된다. 이에 최악의 경우 이 건물 전체가 경매 넘어간다 하더라도 순위에 따라 자신의 전세보증금 3억원은 충분히 확보할 수 있게 되는 것이다.

김씨는 이 전세권을 낙찰 받은 후 4개월 만에 전세금 3억원을 건물주로부터 돌려받았다. 민법 제312조4항에 의거 전세권 존속기간 만료 1개월 전에 집주인에게 더 이상 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 내용증명으로 통보한 것이다.

여기에 일반 상가의 경우 경매로 취득 시 취득가액의 약 4%가 넘는 취·등록세를 납부해야한다. 하지만 전세권은 취득세가 없고 취득가액의 0.2%가 조금 넘는 등록세만 납부하면 된다.

결국 김씨는 남들이 거들떠 보지 않는 전세권에 관심을 가지고 적극적으로 응찰해 4개월여만에 무려 100% 가까운 수익률을 기록했다. 수익은 많고 지출은 적은 알짜배기가 '전세권 경매'인 셈이다.
<지지옥션 문동진 팀장>

황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr