[머니&머니]부동산 경매 '낙찰받는 날부터 시작이다'

법원에서 낙찰자로 이름이 호명되는 순간 기분은 붕 뜬다. 낙찰을 증명하는 법원 영수증을 받아 법정을 떠날 때 대출을 알선하는 딜러 수십여명에 둘러싸여 건네는 명함을 받을 때면 마치 사인 공세에 시달리는 스타라도 된 듯한 기분이 든다.

하지만 기쁨은 잠시만 누리자. 이제부터가 시작이다.

낙찰을 받는 것은 작은 산봉우리를 하나 넘는 정도다. 법원으로부터 매각허가결정을 받아 대금지급기일이 잡히면 본격적인 명도가 시작된다.

명도란 해당 부동산에 채무자나 소유자, 임차인 등 점유자를 내보내는 것을 말한다. 잔금을 내고 물건을 점유해야 비로서 매매, 임대 등 재산적 권리행사가 가능하다.

명도는 초보자뿐 아니라 나름 일가견 있다는 고수들도 어려워하는 부분이다.

어떤 이들은 명도가 어렵고 시간이 오래 걸려 경매 쪽을 아예 쳐다보지도 않거나 지독한 명도경험을 거친 후에는 두번 다시 경매에 관심을 갖지 않기도 한다.

문제는 현재 경매 부동산에 거주하고 있는 채무자, 소유자, 또는 임차인이라고 할 수 있는데 이들은 낙찰자에게 나쁜 감정을 갖을 수도 있다.

특히 소유자나 대항력이 없는 임차인의 경우 낙찰자를 점령군으로 여길 수 밖에 없기 때문에 초보자들은 낙찰 받고 나서 만나기가 일쑤다.

이렇게 되면 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요되기 때문에 가급적이면 미리 거주하고 있는 사람을 만나는 것이 현명하다. 어차피 낙찰 받으면 명도라는 과정을 피해갈 수 없기 때문에 오히려 더 적극적으로 임하는 것이 중요하다.

결국 명도는 입찰 이전 단계부터 노력을 기울여 낙찰 후 본격적인 절차를 밟게 되는 것이다.

일단 자주 만나고 연락해 최대한 협의를 해야한다. 협의가 잘 안될 경우 낙찰자는 잔금 납부 후 6개월 이내 법원에 인도명령을 신청해야한다. 법원에서 인도명령 결정이 나면 대상자에게 명령문을 송달해 집을 비워줄 것을 권한다. 그럼에도 부동산 인도를 거부하면 법원에서는 강제집행을 통해 거주자를 내보낸다.

협의가 우선이지만 만약을 대비해 협의 초기부터 법적 절차를 받는 것이 현명하다.

한편 가능하면 낙찰 후 매각허가결정(약 7일) 이전에 부동산 상태를 살피고 미처 발견하지 못한 심각한 하자를 발견하면 즉시 매각 불허가 신청을 하는 것이 좋다.