[장경철의 돈 되는 상가] "상권분석이 상가투자의 출발"②

소형 아파트에는 주로 신혼 초인 20대 후반에서 30대가 거주하고 있고 일부는 저소득층에 속한다. 이들은 대부분 직장생활을 하고 있어 직장 위주의 생활패턴을 보여 먹고 입는 것을 직장과 가까운 곳에서 해결한다.

반면 중소형 아파트의 주거연령은 30-40대로서 자녀들도 대부분 초중고생이 많다. 당연히 생필품 이외에도 학원 ,분식점, 문구점 등 다양한 업종이 잘 된다.

가구수에 비해 상가가 많으면 피해야 한다. 가구수 대비 상가가 너무 많은 경우도 있다. 2000가구 이상이면 단지 내에 상가건물이 몇 개 있게 마련인데 되도록 위치가 좋은 출입구 쪽 점포를 택해야 실패하지 않는다.

주택지 상권은 가장 쉽게 접하고 이용할 수 있는 상가다. 대부분은 적은 자본으로 장사를 시작한다. 그 만큼 시작하기가 쉽다. 하지만 막상 접해보면 그렇지 않다. 어느 지역 상권보다 파악하기 어려운 것이 바로 주택지 상권이다.

그것은 그 상권만의 색깔이나 특성이 없기 때문이다. 유동인구가 많지 않기 때문에 오직 거주하는 세대수와 소득수준, 주요 연령층 정도가 상권파악의 잣대가 될 뿐이다.

따라서 주민들이 주로 어느 길로 이동하는가에 따라 상권의 좋고 나쁨이 결정된다고 해도 과언이 아니다. 지형지세도 영향을 미친다. 주택지 상권은 그 특성과 상권의 발전성 여부를 파악하기가 애매모호한 경우가 많다.

하지만 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 우선 상권이 번성할 수 있을지 알아내기 위해서는 그 상권 내에 있는 점포수를 기준으로 파악해보면 된다. 지역에 따라 약간의 차이는 있지만 대개 대로변, 횡단보도, 버스정류장, 재래시장 입구 등에 상권이 크고 작게 형성되어 있다.

주택형태를 보고도 상권을 파악할 수 있다. 주택지는 재래주택지, 신흥주택지, 고급주택지, 번화가 주택지 등으로 분류할 수 있고 이에 따라 상권규모도 달라지게 된다. 한편 주택의 형태에 따라서도 상권을 파악할 수 있다.

주택형태는 단독주택, 다세대, 다가구, 연립, 저층아파트, 고층아파트 등이 있다. 단독주택이 대다수를 차지하는 곳은 좋은 상권이 아니지만 단독주택, 다세대, 다가구가 혼합되어 있는 곳은 비교적 좋은 상권이다.

가구수가 많으며 주거연령도 중.장년과 초.중고생이 많다. 소득수준은 중산층과 저소득층이 주류를 이루며 대부분 재래주택 형태이다.

다세대, 다가구가 대부분인 곳은 좋은 상권은 아니다. 가구수는 많으나 주거연령이 비교적 젊고 아이들도 어리다. 단독, 다세대, 다가구, 연립, 아파트가 섞여 있는 곳은 주택지 상권으로 가장 좋다.

가구수가 많고 주거연령, 소득수준이 비교적 다양하다. 재개발된 지역에서 보이는 형태로서 상권규모가 비교적 크게 형성된다.

* 장경철
- 한국창업부동산정보원 이사
- 중앙일보 조인스랜드 상가 칼럼리스트
- 스피드뱅크, 닥터아파트 상가 칼럼리스트