투자 난세, '경매 고수의 비법이 궁금하다'

전업투자자 L씨는 얼마 전 낙찰 받은 물건을 통해 모처럼 고수익을 올렸다.

대항력 있는 임차인(점유와 전입, 확정일자를 지닌 선순위 임차인)때문에 주택 가격이 감정가의 절반 가까이 떨어졌지만 낙찰자가 물어줘야 할 임차보증금이 높아 거듭 유찰됐던 물건이다.

위장임차인은 경매 대상 물건 소유자(채권자)의 친척이었고 특정한 계약 없이 거주하고 있던 것으로 드러났다. 결국 대항력있는 임차인이 가짜로 밝혀지면서 L씨의 가계부는 활짝 폈다.

경매고수 K씨는 최근들어 투자 방향을 약간 틀었다. 법원경매가 대중화되면서 경쟁률이 높아지고 소위 경매 비법이라고 일컬어지는 특수물건 처리 방법도 너무나 많이 공개됐기 때문이다. 종전과 같은 방법으로는 큰 수익을 낼 수는 없다는 게 K씨의 판단이다.

K씨는 단기 매매보다는 장기 투자가 가능한 토지나 주택에 공을 들이고 있다. K씨의 전공분야인 법정지상권이나 유치권 관련 물건은 경쟁자가 많이 늘기는 했다. 하지만 K씨만의 노하우를 발휘해 아직 고수익을 낼 수가 있다.

◇ 고급정보 캐내야 진짜 고수
경매가 대중화되면서 경매로 반값 아파트를 줍는다거나 고수익을 올릴 수 있는 길이 멀어졌다. 왠만한 노력과 운이 따르지 않고서는 말이다.

자칫하면 보증금 등 귀중한 재산을 날릴 수 있기 때문에 운에 기대를 거는 것은 물론 금물이다. 결국 경매시장도 해당 물건에 대한 확실한 분석과 동시에 발품을 많이 팔아야 수익이 보장되는 레드오션이 된 셈이다.

L씨가 투자한 대항력있는 선순위(첫번째 채권보다 앞선) 임차인과 같은 사례는 경매 물건에서 종종 나타난다. 그렇다면 그는 어떤 노하우를 가지고 진위여부를 가려냈을까.

그가 위장임차인을 감별하는 방법은 정형화돼 있다.
임차인의 이름이 소유자(채무자)와 비슷하다면 무상으로 거주하는 친인척일 가능성이 크다.

전입신고일과 확정일자일이 차이가 많이 나면 전입신고만 한 후 실제거주는 하지 않다가 경매시점에 임박해서 부랴부랴 확정일자를 받은 경우로 의심할 수 있다.

감정가, 근저당 금액, 주변 시세에 비해 전세 보증금액이 지나치게 높다면 가짜로 의심해 볼 수 있다. 은행이 근저당을 설정할 때 임차인 조사를 하기 때문에 근저당과 보증금을 더한 금액이 감정가를 넘기기는 힘들기 때문이다.

방 하나에 여러 명이 세들어 있다고 신고됐다면 소액보증금을 노린 경우라고 추정할 수 있다.

하지만 여기까지는 상급자 정도의 수준이라면 알 수 있는 내용이다. L씨는 의외의 것을 그만의 노하우로 제시했다.

그는 해당 물건 세입자는 물론 이웃 집과 통장 집을 방문하는 등 주변을 탐문했다. 탐문 결과 L씨는 확신을 가졌고 낙찰 이후 이해관계인이 되서는 채권자가 금융권에 돈을 빌릴 때 위장임차인이던 친척이 무상거주확인 각서를 썼다는 사실까지 알게 됐다. 이러한 정보를 토대로 그는 허위사실을 주장하는 임차인을 압박했다.

K씨는 일반적인 방법외에 유치권을 해결하기 위해 채무자, 채권자 등 가능한 모든 이해관계인을 다 만난다. 거기서 얻은 정보를 토대로 유치권자를 만나 협상을 벌이거나 유치권이 허구인지를 밝혀낸다.

경매의 고수도 결국 기본에서부터 출발한다. 여기에 꼭 낙찰을 받아 수익을 창출하겠다는 강한 의지와 수십번 발품을 파는 노력도 고수들의 특징이다.

때문에 그들은 누구도 알지 못하는 방법을 동원해 수익을 창출하는 것이 아니라 기본적인 것을 꼼꼼히 점검하고 현장조사를 철저히 해 초보자들이 보지 못하는 부분을 잡아낸다. 결국 경매고수는 손에는 관련 서류를 들고 현장을 누비는 사람들이다.

장근석 지지옥션 매니저는 "경매와 관련한 왠만한 노하우는 책이나 강의에 모두 공개돼 있지만 어려운 물건은 판례를 찾거나 이해관계인을 직접 만나 고급정보를 알아내야한다"며 "자신만의 노하우가 있다면 다른 사람한테는 레드오션인 법원경매가 자신에게는 블루오션이 될 수 있다"고 말했다.

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr