['등기' 완전정복②] 대지권이 뭐야?

-저당권과 근저당권의 차이는

최근 A아파트 101동 201호를 매수하기 위해 아파트 등기부를 살펴보던 K씨. 등기부에 대지권이란 용어가 눈에 들어온다. "대지권? 도데체 이게 무슨 말이지?"

◇ '대지권' 이란 = 대지권은 건물이 땅에 대해 가지는 권리로 1동의 아파트가 땅에 대해 가지는 권리가 있는 반면 분양 받은 부분이 땅에 대해 가지는 권리 부분도 있다.

아파트 1동의 건물(101동)을 구분한 경우 각각의 건물은 1동 전체의 건물 중 구성 부분이라는 성질을 가진다. 이 때문에 1동의 건물은 1등기용지를 사용한다. 또한 각각의 구분 건물(201호)은 1동 전체에 대한 표제부 이하에 각 전유 부분의 표제부, 갑구와 을구를 두기 대문에 표제부가 2장 있는 형태로 일반등기부와는 다르다.

이처럼 대지권이란 구분 건물의 소유자가 전유 부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 갖는 대지 사용권 중 특히 건물과 분리해 처분할 수 없게 해 놓는 권리를 말한다. 대지권 등기는 다음의 2가지로 정리할 수 있다.

우선 1동의 건물의 표제부 하단부에 기재하는 대지권의 목적인 토지의 표시에는 일련번호.소재.지번.지목.면적을 기재한다. 다시 말해 1동의 건물이 서기 위해 그 땅에 대해 가지는 권리다.

또한 각 전유 부분(201호)의 표제부 하단부에 기재하는 대지권의 표시에는 대지권의 목적인 토지의 표시, 대지권의 종류와 지분 비율을 기재한다. 따라서 이는 201호가 땅에 대해 가지는 권리의 종류와 비율이라 할 수 있다. 대지권은 일반적으로 소유권이 대부분이지만 소유권 이외의 권리인 지상권.전세권.임차권을 포함하는 경우도 있다.

건물등기부의 표제부에 대지권등기를 할 때 등기관이 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기용지에 토지가 어떤 건물을 위한 대지권이 설정됐다는 취지의 등기를 하는데 이를 대지권 취지의 등기라고 한다.

이러한 대지권등기와 대지권 취지의 등기가 이뤄진 이후에는 전유 부분과 대지권의 분리 처분이 허용되지 않는다. 이는 등기부의 공시기능과 등기 절차를 간소화하고 건물등기부와 토지등기부가 이원화 돼 있는 우리나라 등기법의 문제점을 해소하기 위해서다.

대지권등기 전에 완료된 토지만에 대한 별도등기가 있을 경우 등기관은 건물등기부의 전유 부분 표제부에 토지별도등기가 있다는 사실을 기재한다. 따라서 이러한 기재가 있다면 토지등기부를 열람해 권리관계를 확인할 필요가 있다.

◇ 저당권과 근저당권의 차이는 = 저당권은 채무를 담보하기 위해 채무자 또는 제3자가 제공한 담보물을 인도 받지 않고 관념적으로 이를 지배하며 채무를 갚지 않을 때는 이를 경매신청 해 우선변재 받는 권리다.

또한 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권보다 우선변제 받는 담보 물권을 의미한다. 저당권은 비배타적 권리이므로 동일한 목적물에 순위가 같거나 다른 수개의 저당권을 설정할 수 있다. 예를 들어 A은행의 1번 저당권이 설정된 후 B저축은행으로부터 2번 저당권을 성립할 수 있다.

저당권이 설정된 후 저당권이 이전(C은행으로부터 D보험회사로 저당권이 이전)되거나 빌려준 돈의 이자율이 증가해 변경등기를 하는 경우 등기로 인해 이익을 보는 저당권자가 등기권리자가 되고 반대로 불이익을 보는 저당권설정자가 등기의무자가 돼 공동으로 신청한다.

반면 근저당권이란 채권의 등기된 최고액 범위 내에서 채무자가 부담해야 하는 채무 일체를 피담보채권으로 설정하는 권리를 말한다. 피담보채권이 증감 변동할 수 있다는 점에서 일반 저당권과는 다르다. 대리점계약이나 주택담보대출의 경우 근저당권 등기가 많이 이뤄진다.

근저당권이 설정돼 있는 경우 일반 저당권과 달리 채무자가 부담하는 채권이 증감 변동하므로 근저당권자에게 현재 남아있는 채권액이 얼마인지 확인해야 한다. 설사 피담보채권을 전부 변제했더라도 근저당권은 존재하므로(쉽게 말해 빚) 근저당권의 특징은 담보물권이 가지는 성질 중의 하나인 부종성(피담보채권인 빚이 있어야 담보물권인 저당이 성립한다는 원칙)의 완화라 할 수 있다.

고형광 기자 kohk0101@asiae.co.kr