['등기' 완전정복①]투자 첫걸음은 등기부 보기부터

물권이란 말 그대로 물건에 대한 권리를 말한다. 부동산에 있어 원활하고 안전한 물권 거래를 위해 물권의 존재와 내용을 인식할 수 있는 특별한 방법으로 물권을 공시하는 제도가 바로 부동산 '등기' 제도다.

쉽게 말해 국가에서 등기부라는 공적인 장부를 만들어 놓고 등기관으로 하여금 부동산등기법의 절차에 따라 부동산의 표시와 일정한 권리 관계를 기재하도록 하는 것을 의미한다.

등기부등본을 통한 소유권 확인은 부동산거래에서 권리관계의 진위 여부를 파악하기 위한 필수적인 과정이므로 등기의 기본 개념을 이해해두면 실생활에 유용하게 써먹을 수 있다.

이러한 등기는 법원 또는 등기소에서 주관하는데 예전에는 법무사나 변호사에게 등기신청을 의뢰하는 경우가 많았지만 요즘은 인터넷등기가 활성화돼 개인이 직접 등기를 신청하는 경두도 많아졌다.

◇ '등기' 어떤것들이 있나 = 부동산등기는 기준에 따라 여러 가지로 분류되지만 효력을 기준으로 종국등기와 예비등기로 나눌 수 있다.

우선 종국등기는 본등기라고도 하며 일반적으로 등기라고 할 때는 종국등기를 의미한다. 소유권이전등기, 권리변경등기, 말소등기 등 대부분의 등기가 종국등기에 해당한다.

예비등기는 가등기와 예고등기로 나눌 수 있다. 가등기는 부동산의 물권 변동에 관한 청구권을 확보 또는 보전하기 위해 하는 것이다. 예를 들어 중도금 지급 후 매수인은 장래의 소유권 이전 청구권을 보존하기 위해 가등기를 할 수 있고 잔금을 지급한 후 본등기를 하면 가등기 순위에 의하게돼 그 사이에 부동산이 제3자에게 처분될 경우 제3자 보다 우선시된다.

가등기는 공동신청이 원칙이므로 가등기를 할 사람과 설정하려는 사람이 공동으로 등기소에 출석해 신청해야 한다. 다만 가등기의무자의 승낙서 또는 가등기 가처분명령의 정본을 첨부할 경우에는 가등기 권리자(가등기를 할 사람)가 단독으로도 신청할 수 있다.

가등기는 그 자체로는 효력이 없기 때문에 가등기에 기해 본등기를 해야만 효력이 발생한다. 가등기에 기한 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따르도록 규정하고 있는데 이를 순위보존적효력이라고 한다. 따라서 본등기에 의한 물권 변동의 효력은 가등기한 때로 소급해 발생하는 것은 아니고 대항력의 그 순위만이 소급하는 셈이다.

예고등기는 등기 원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이를 제3자에게 경고하기 위해 수소법원의 촉탁으로 행해지는 등기를 말한다.

예를 들어 A가 어떤 부동산을 B에게 매매해 등기까지 했지만 A가 불공정법률행위를 이유로 계약의 무효를 주장하는 경우에는 예고등기가 등기부에 나타난다. 따라서 예고등기가 돼 있다면 이 부동산의 진정한 소유권자가 누구인지 모르기 때문에 계약을 할 때 신중을 기해야 한다.

◇ 등기부등본 어떻게 보나 = 등기부등본은 크게 표제부와 갑구, 을구 3가지로 구성돼 있다.

우선 표제부는 전체 건물과 개인이 소유한 건물에 대한 내용을 담고 있다. 다시 말해 전체 건물의 소재지번과 건물 명칭에서부터 건물 내역(전용면적 등), 토지면적 등이 적혀있다.

매매 계약시 확인해야 할 사항은 바로 갑구와 을구다. 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 표시한다. 쉽게 말해 갑구에서는 매매나 증여, 상속을 통해 소유권이 이전됐거나 소유권과 관련된 가처분, 가등기, (가)압류 등의 내용을 담고 있다.

매도인이 진정한 토지의 소유권자인지, 소유권을 제한하는 사항인 가압류.가처분 등이 있는지를 확인할 수 있는 것이다. 이 때 주의할 점은 가등기와 예고등기는 소유권을 제한하는 등기가 아니라는 사실이다.

만약 가등기가 돼 있다면 가등기 후 소유권을 취득하더라도 이후 가등기권자가 본등기를 청구하면 가등기에 기한 본등기의 순위는 가등기의 순위에 다른다. 따라서 가등기 후의 소유권이전등기가 등기관에 의해 직권말소 될 수도 있다.

전·월세 세입자가 임대차 계약을 맺을때 바로 갑구에서 실제 임대인과 소유자가 일치하는가를 살펴볼 수 있다.

세입자가 가장 꼼꼼히 들여다봐야 할 곳은 을구다. 소유권을 제한하는 권리가 있는지를 을구에서 확인할 수 있기 때문이다.

소유권은 사용.수익.처분의 권리를 가지고 있으나 이를 제한하기 위한 전세권.저당권 등의 등기가 경료되어 있는 것을 을구에서 알 수 있다. 이 경우 일반적으로 저당권(또는 근저당)이 많이 발견되는데 저당권이 있다면 목적 토지의 시세에서 저당권의 금액을 공제한 후 토지의 가치를 파악해야 한다.

또한 저당권이 설정된 토지를 매수할 경우에는 잔금을 지급함과 동시에 저당권 말소등기를 하거나 저당이 설정된 금액을 인수하는 방법 중 하나를 선택할 수 있다.

고형광 기자 kohk0101@asiae.co.kr