재건축 용적률 상향..강남 집값 상승 이어가나

재건축 용적률 상향 조정 시행시기가 다가오면서 강남 재건축 시상이 또한번 탄력을 받을 전망이다.

국회는 24일 국토해양위 상임위 전체회의를 열고 한나라당 김성태의원과 공성진 의원이 각각 발의한 '도시 및 주거환경정비법 개정안'을 심의, 상임위 대안으로 의결했다.

개정안에서는 재건축시 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 의무건설하도록 한 조항을 삭제했다. 또 재건축 용적률을 국토계획법 상한(최대 300%)까지 완화, 일정비율은 60㎡이하 소형주택으로 환수하기로 했다.

이는 정부가 지난해 11·3경제활성화 대책에서 밝힌 '도심재건축 용적률 상향 및 임대주택 의무비율 폐지' 후속조치로, 2월 임시국회 본회의를 통과하면 3월 중 시행될 전망이다. 서울시도 이미 재건축 용적률 상향조정에 합의, 조례를 개정한 뒤 적용할 예정이다.

이에 따라 최근 상승 분위기인 강남 재건축 집값이 상반기 굳히기에 들어갈 것이라는 전망이 나오고 있다.

◇용적률 상향..조합원 추가부담 준다
용적률이 법정 상한선까지 올라간다면 사업의 수익성이 크게 개선된다. 조합원들이 추가로 부담해야 할 금액도 다소 줄어든다.

서울시의 경우 용적률이 2종 일반주거지역은 200%, 3종은 250%로 조례상 묶여있다. 현재 법정 용적률은 이보다 50%포인트씩 높은 2종 일반주거지역 250%, 3종은 300%로 돼 있다. 서울시의 경우 단지별 기본계획 용적률은 이보다 훨씬 낮다.

더구나 임대주택 의무비율도 폐지돼 개발이익이 증가될 수 있다. 기존 재건축 사업에서는 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 하고 있다. 하지만 앞으로는 초과해 용적률을 받을 경우 초과 용적률의 30~50%를 보금자리주택으로 공급하면 된다. 비율은 역시 지자체 조례로 결정된다.

최대 50%로 적용한다하더라도 임대주택이 아닌 60㎡이하 소형주택으로만 지으면 돼 수익성은 높아질 수 밖에 없다.

임달호 현도컨설팅 대표는 "실제 규제완화가 시행되면 개포 주공1단지와 가락 시영, 고덕 주공 등의 저층 재건축 아파트 수익성이 높아질 것"이라고 전망했다.

◇강남 재건축 집값 상승 굳히기 들어가나

강남 재건축시장은 지난 하반기 정부의 잇단 재건축 규제완화 발언 및 대책발표로 집값이 들썩였다.

지난해 11·3대책 발표 이후에도 강남 재건축 단지들은 호가가 2000만~3000만원, 많게는 1억원 가까이 뛰는 등 상승세를 탔다. 단지 호가상승으로만 이어질 것이라는 예상과 달리 연말, 연초 재건축 규제완화가 실제 시행에 들어가기 시작하면서 거래도 증가하기 시작했다. 급매물 위주의 거래이긴 했지만 전체 시장에 주는 효과는 적지 않았다.

실제로 강남 3구 재건축아파트는 지난해 12월말부터 지난주까지 상승세가 계속됐다. 재건축 규제완화 뿐 아니라 제2롯데월드 추진, 한강변 초고층 아파트 설립 등 각종 정책적 호재가 이어졌기 때문이다.

잠실 주공 5단지(112.2㎡)는 10억5000만원으로 지난해 12월말(9억500만원)보다 1억4500만원 가량 올랐다. 반포 주공 1단지(72.6㎡)도 12월 말 시세가 7억원대를 형성했으나, 현재는 9억2000만원대다. 일부 하락분위기도 나타나지만 시장 전문가들은 대체로 상승세가 이어질 것으로 보고 있다.

김규정 부동산114 부장은 "현재 강남 재건축 아파트는 규제 완화에 따라 상승하고 있다"며 "앞으로 급상승 분위기는 없겠지만 장기적으로 상승세가 유지될 것"이라고 전망했다.

◇글로벌 경기침체가 변수
관건은 향후 전반적 경기침체가 언제쯤 벗어나느냐 여부다. 이는 각종 재건축 대책들이 시장에서 폭발력을 발휘하지 못하는 이유다. 결국 재건축 활성화를 위한 제도적 장치와 달리 실제 매수세는 온전히 따라붙지 못한다는 분석이다.

올 상반기 실물경기 침체가 본격화될 것으로 보이기 때문에 금융시장이 어느 정도 안정되고 경기가 바닥을 찍었다는 공감대가 형성되지 않는 한 당장 강남 재건축 수요가 폭발적으로 늘어나기는 힘들 것으로 보인다.

박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "재건축 규제완화로 사업성이 좋아지더라도 현재로선 큰 수익을 기대하기 힘들다"며 "상반기 5~10%정도 추가 하락 가능성도 여전히 나오고 있다"고 말했다.

반대로 이는 시장 상황이 좋아지면 강남 집값 상승의 뇌관이 될 수도 있다는 이야기다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 "강남권 재건축 아파트는 가격 하락폭이 컸던 만큼 하반기 시장상황이 좋아지면 규제완화 속에 가격도 오를 것"이라며 "이는 내년 강남지역 집값 반등의 포인트가 될 것으로 예상된다"고 말했다.

정수영 기자 jsy@asiae.co.kr