(가이드)달라진 내집마련 환경...연령별 청약전략

올해 부동산 거래에 제약이 돼온 규제들이 대부분 풀린다. 외환위기 당시와 맞먹는 수준의 완화 정책이다. 주택 거래를 막아온 전매제한, 청약당첨제한 조치가 큰 폭으로 완화돼 매매가 자유로워진다.

미분양 주택을 살 경우는 양도소득세, 취등록세 세제혜택도 받을 수 있다. 대출금리도 작년에 비해 큰 폭으로 내려 중대형으로 갈아타기 수요를 촉진할 전망이다. 1인 가구를 위한 도시형생활주택과 만능통장인 주택청약종합저축 통장은 젊은층에게 희소식이다.

올해 바뀌는 부동산제도와 시장상황에 맞춰 연령별 청약전략을 알아본다.

◇10~20대 '종합통장' 활용하자

아직 부모로부터 독립전인 미성년자들도 앞으로는 내집마련 청약전략을 세울 수 있게 됐다. 엄밀히 말하면 부모들이 자녀의 내집마련을 서둘러 준비하는데 도움을 줄 수 있게 됐다.

청약저축과 예금, 부금 세가지 기능을 하나로 통합한 주택청약종합저축 통장은 미성년자들도 가입이 가능하고, 20세 이상이 되면 청약자격이 생긴다.

20세 이하의 불입횟수는 24회(2년), 최대 1200만원까지만 가능하고 20세 이후 청약을 허용한다. 이는 사실상 부모의 증여를 공식화하는 것으로 상속 및 증여세법에 규정돼 있는 법정 한도내에서 1순위 통장을 미성년자에게 증여할 수 있다.

현행 상속세 및 증여세법에서는 미성년자에게는 1500만원, 성년자는 3000만원까지 증여세가 면제된다.

20대의 경우도 청약통장이 없다면 새로운 종합통장 가입은 필수다. 부모로부터 독립해 미혼인 20대라면 올해 처음 선보이는 도시형생활주택을 노려보는 것도 방법이다. 이 주택은 청약통장이 필요없으며 단지형다세대주택, 원룸형주택, 기숙사형주택 세가지 종류가 있고, 기존에 비해 생활편의시설이 잘 갖춰진다.

◇30~40대 '유망지역 미분양'

주택을 투자목적으로 생각하는 중년층이라면 올해 대폭 완화되는 전매제한을 꼼꼼히 따져보자. 상반기 민간주택 분양가상한제가 폐지되면 계약 후 바로 전매가 가능해진다. 다만 강남3구는 여전히 투기과열지구로 지정돼 있어 3년간 전매제한을 적용받는다.

민간택지 분양가상한제 주택의 경우 전매제한 기간은 과밀억제권역의 경우 기존 3년(85㎡ 초과)~5년(85㎡ 이하)에서 1~3년으로 완화된다. 과밀억제권역이 아닌 경우에는 투기과열지구 3년, 비투기과열지구 1년으로 기존 규정 그대로 적용된다.

공공택지의 과밀억제권역은 현행 5년(85㎡초과)~7년(85㎡이하)에서 3~5년으로 줄어든다. 기타지역은 3년(85㎡초과)~5년(85㎡이하)에서 1~3년으로 단축된다.

특히 올해 미분양 물량을 매입하면 양도세와 취등록세가 완화되므로 유망지역 미분양 물량을 노려볼 만하다.

정부가 미분양주택 소진을 목적으로 신규주택이나 미분양 상태인 주택 매입시 서울을 제외한 전국에서 5년간 양도세를 감면해주기로 했다. 수도권 과밀억제권지역은 50%, 지방은 전액면제다. 취·등록세 등 세제를 감면받을 수 있다. 미분양은 청약통장도 필요없다.

전문가들은 광교, 인천 송도ㆍ청라지구 등 비과밀억제권역으로 구분되는 곳을 1급 수혜지로 꼽고 있다.

◇50대 이상 '신규물량 노리자'

생활의 여유가 있는 중장년층이 갈아타기를 시도한다면 미분양보다는 신규물량을 노려보는 것이 낫다.

중대형은 미분양이라도 세제혜택을 보기 힘들다. 수도권에서 미분양의 상당수는 중ㆍ대형이지만, 정부는 전용면적 149㎡(45평형) 초과하는 주택은 세제를 완화해주지 않기로 했다.

따라서 중대형으로 갈아타려는 수요자라면 청약통장을 이용해 유망 신규주택에 청약하는 방법이 낫다. 오는 3월 중순부터 2011년 3월 중순까지 2년간 분양가상한제 주택의 재당첨 제한이 한시적으로 폐지되기 때문이다. 이에 따라 이 기간에 분양가상한제 분양주택에 청약해 당첨된 사람은 재당첨 금지 규정과 관계없이 다른 아파트에 청약할 수 있다.

정부는 또 주택공급규칙을 개정해 한시적용 기간이 끝나는 2011년 3월 중순부터 청약재당첨 기간제한을 아예 완화한다. 이에 따라 청약재당첨 기간제한이 과밀억제권역에서 전용면적 85㎡ 이하 주택 당첨자는 10년에서 5년, 성장관리권역 및 기타 지역에서는 5년에서 3년간으로 재당첨 금지기간이 줄어든다. 85㎡ 초과 주택 당첨자는 과밀억제권역의 경우 5년에서 3년, 성장관리권역 및 기타 지역에서는 각각 3녀에서 1년으로 줄어든다.

정수영 기자 jsy@asiae.co.kr