권치흥 LH부동산시장분석센터장
최근 부동산 시장의 가장 큰 이슈는 지난 2월26일 발표된 임대차 선진화방안일 것이다. 임대소득에 대한 과세로 인해 세입자에 대한 조세 전가는 물론 잘 나가던 부동산 시장을 위축시킬 것이라는 비판도 제기되고 있다. 그러나 이러한 비판은 선진화방안에 대한 취지를 제대로 이해하지 못한 이유도 작용한 것으로 보인다. 임대차 선진화방안은 임대차 시장 패러다임 변화에 대응하여 전세 위주의 지원에서 월세가구의 주거비 부담을 경감하고자 하는 방향에서 추진됐다. 그래서 임대주택 수급안정을 위해 부족한 임대주택 공급을 확대하는 방안을 담고 있다. 임대차 시장 불안의 근본적인 원인은 임대주택 재고 부족에 기인하므로 공급기반을 새롭게 구축하려는 것이다. 또한 임대주택 인프라구축 및 임대소득 과세방식 정비를 통해 제도적 기반을 새롭게 도입하려는 것이다. 전월세거래 통계시스템과 임대주택정보시스템을 구축하려는 노력도 효율적 임대 시장 관리에 있다고 하겠다. 아울러 전세에 대한 쏠림현상을 해소하기 위해 고액 전세 거주에 대한 정부지원도 축소하였다. 이와 같이 선진화대책은 상대적으로 수혜를 받지 못하는 계층에 대한 정책 지원을 확대하고, 확대되고 있는 전월세 시장에 대한 체계적이고 점진적인 제도화에 있다고 할 수 있을 것이다. 그러나 안타깝게도 시장 참가자들은 임대소득에 대한 과세부분에만 집착하고, 세원 확보를 위한 대책이라고 호도하고 있다. 이는 과거 정부의 정책 실패로 인해 발생하는 불안감에 대한 학습효과로 인해 발생한 불안감으로 충분히 이해되는 부분이다. 시기적으로 국세청의 확정일자 과세방침과 맞물려 불안감을 심화시킨 측면은 있다고 하더라도 전월세 시장 정상화를 위한 정책 취지를 잘못 이해해서는 안될 것이다. 물론 임대소득에 대한 과세는 당연한 조치다. '소득이 있는 곳에 과세한다'는 조세정의에 부합할뿐 아니라 궁극적으로 임대차 시장의 투명성을 제고할 수 있기 때문이다. 오히려 그동안 법적으로는 과세대상이었으나 임대소득 과세제도를 이러저러한 이유로 미루어왔던 것이 비정상일 것이다. 지금이라도 과세를 통해 시장 투명성을 높이고 조세 형평성을 높여야 할 것이다. 임대소득자 중에는 노후 은퇴계층의 생계형 임대인들도 많다. 당연히 이들에 대한 과세에 대해서는 신중해야 할 것이다. 그러한 의미에서 3ㆍ5보완대책은 의미가 있다. 2주택자들에 대해 2000만원 이하 소액 임대소득에 대해서는 2년간 유예하고, 2016년부터 과세하더라도 분리과세하기로 한 것이다. 이러한 조치는 생계형 임대소득자의 불안감을 크게 완화시켜줄 수 있을 것으로 기대된다. 특히 이번 대책의 핵심인 임대주택 재고의 확충 노력은 매우 필요한 조치라고 본다. 많은 국가에서는 임대시장 안정을 위해 공공임대주택 재고 확충과 민간임대 시장 활성화에 주력하고 있다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국의 경우 공공임대주택 재고가 평균적으로 전체 주택 재고의 11.5%에 이르나 우리나라는 5.3% 수준에 머물고 있기 때문이다. 장기적인 시장 안정을 위해 공공임대주택 재고 확충 노력을 지속해야 하는 이유가 여기에 있다. 비제도권 임대 시장의 양성화 노력도 필수다. 공공주택만으로 임대 시장 안정을 담보할 수 없기 때문이다. 리츠방식이든 준공공임대주택이든 제도권 임대주택 확대를 위한 노력은 앞으로 지속되어야 할 것이다. 따라서 이번 대책은 현 주택 시장의 변화에 대해 빠르게 대응한 것으로 지속적으로 추진하고 제도화를 통해 공고히 할 필요가 있다. 다만 성급한 추진보다는 단계적 접근방식을 통해 시장의 불안감을 최소화해야 할 것이다. 시장 충격을 고려할 때 전월세 거래에 대한 강제적 접근보다는 자발적 유인방식을 고민해야 한다. 일정기간 유예기간을 두어 임대인이 자발적으로 신고하도록 유도하고, 신고 시 인센티브를 부여하는 방안이다. 저소득 임대인이 임대사업자로 등록을 할 경우에는 임대소득을 면제해 주는 방법도 고려해 볼 수 있다. 이러한 점진적 접근을 통해 임대차 거래 정보가 더욱 투명해지고, 제도권 임대 시장도 확대될 것이기 때문이다.권치흥 LH부동산시장분석센터장<ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>