단독주택을 활용한 임대사업 '증가'

[아시아경제 문소정 기자] #마포구 망원동에 사는 김현미(63세)씨. 김씨는 몇년 전 20년 이상 살던 단독주택을 7개의 다세대주택으로 재건축한 후 전부 월세로 임대를 주고있다. 이에따라 보증금은 별도로 치더라도 매월 350만원의 고정수익을 올리고 있다. 그동안 집값도 올라 시세차익까지 기대하게 됐다. 여유로운 노후를 보낼 수 있게 된 셈이다. 아울러 주택임대사업자 등록을 마쳐 취득·등록세 감면 혜택을 받았고 종합부동산세 합산도 배제받고 있다. 1~2인용 가구를 수용하는 도시형생활주택이 최근 수익상품으로 떠오르면서 단독주택을 활용한 임대사업자도 늘고 있다. 안정적인 수익을 보장받을 수 있는 임대사업이 투자자들의 관심을 모으고 있는 것이다. 최근 침체된 주택 시장이 회복기미를 보이지 않고, 주식시장도 그리스 위기 등 악재로 인해 불안한 양상이어서 더욱 주목받는다.임대주택이란 말그대로 임대를 목적으로 건설·공급되는 주택이다. 임대사업자는 금융·세제 등 정부의 지원을 받는다.임대주택사업은 소유권이전등기 이후는 물론 그 이전이라도 매매계약서나 분양계약서만으로 등록이 가능하다. 때문에 미분양아파트나 분양아파트, 기존주택에 상관없이 계약서만 구비하면 임대주택 사업자로 등록할 수 있다. ◆다세대주택 임대 수익률은 얼마나= 건축비를 3.3㎡당 300만원 선으로 보면 임대 수익률은 8~10% 정도가 나오는 것으로 평가된다. 재개발이나 재건축바람이 불면 추가적인 시세상승도 기대할 수 있다. 신축 임대사업을 할 경우에는 임대수요가 많은 강남·송파·동작구·관악구 등이나 대학가·역세권이 좋다. 서울 관악구 신림동의 경우 임대수익률이 다른 지역보다 비교적 높게 나온다. 277㎡에 7가구 다세대주택(연면적 526㎡) 1개 동을 지을 때의 비용은 땅값과 건축비를 합쳐 평균 10억~13억원이다.다가구·다세대주택 모두 건축 연면적 제한이 660㎡로 같지만 다세대(4층 이하)가 다가구(3층 이하)보다 한 개 층 더 높이 지을 수 있다. 그렇기 때문에 다세대주택의 경우 다가구주택보다 더 사업성이 좋고 보다 많은 임대수입을 기대할 수 있다.◆다세대 주택으로 변경하기 전 주의할 점= 건설임대사업을 하려면 우선 자치단체와 건축설계사무소를 통해 건축허가 제한 여부를 확인해야 한다. 재개발 대상지역이나 뉴타운·도시재정비촉진지구로 지정된 곳에선 건축허가 제한으로 다세대·다가구주택 신축이 어렵기 때문이다. 일부 구의 경우(서울 서초구) 원룸주택을 지을 때 20가구 이상은 아파트 건설시 적용되는 안전기준이 적용된다. 가구 당 평균 전용면적도 최소 25㎡(약 7.5평)를 넘어야 한다는 규정이 있어 사전에 확인해야 한다. 오직 사업성만을 고려한 소형주택의 건립을 막고 쾌적한 주거환경을 조성하기 위해서다.또 10가구 이상 20가구 미만의 원룸형 다세대(다가구)주택이나 소규모 건축물을 신축하거나 용도를 변경할 때도 안전기준이 적용된다. 적용안에 따라 내부통로(복도) 유효폭은 1.8m 이상, 계단실의 유효폭은 2.4m 이상 확보해야 한다. 주택 외벽 및 가구간 경계벽은 화재를 대비해 내화구조로 설치해야 하며 각 가구 당 평균 전용면적은 25㎡ 이상으로 제한된다.박상언 유앤알컨설팅 사장은 "대부분의 사람들은 임대사업이 큰 돈을 들여 아파트나 상가 등을 여러채 매입해서 시작해야 하는 일이라고 생각하는 경향이 있다"며 "하지만 본인이 오랫동안 소유하고 있는 단독주택이나 나대지 등을 잘 활용하면 큰 돈을 들이지 않고도 임대수익을 올릴 수 있다"고 말했다.그는 "정부가 연면적이 200㎡ 초과한 신축 건물에 부과하던 기반시설부담금을 폐지해 수익성이 좋아졌다"며 "건축규제도 많이 완화돼 132㎡의 부지만 있어도 다세대주택을 신축할 수 있다"고 덧붙였다.끝으로 "오랫동안 아파트에 비해 애물단지로 취급받았던 단독주택을 다가구, 다세대, 다중, 상가주택으로 변경하면 어렵지 않게 임대사업을 할 수 있다"며 "정부나 지자체에서도 임대사업자에게 각종 세제지원을 하고 있는 만큼 단독주택을 활용한 임대사업에 적극적인 관심을 가질만하다"고 전했다.문소정 기자 moonsj@<ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>