[단독] '화곡동 세 모녀' 사건 재발 막는다…집 팔면 세입자에게 '의무고지'

김학용 국민의힘 의원 주택임대차보호법 개정안 발의 준비
"속수무책 피해 볼 수밖에 없는 구조…세입자에 고지해야"

사진은 기사와 관계 없음. [이미지출처=연합뉴스]

단독[아시아경제 이현주 기자, 김민영 기자] 임대인이 세놓고 있는 주택을 팔 경우 매매계약 체결 사실을 세입자에 곧바로 통지하도록 하는 법안이 추진된다. 현재는 임대인이 자신이 소유한 전·월세 주택을 팔더라도 세입자 통보 의무가 없는데, 임대인 변경으로 보증금을 돌려받기 어렵다고 판단하면 세입자가 임대차 거래를 해지할 수 있도록 보장하는 것이다. 최근 들어 주택 매매와 전세가격 하락으로 이른바 ‘깡통 주택’에 따른 전세 사기 사건이 다시 고개를 들면서 피해 예방에 무게를 뒀다.

26일 국회 국토교통위원회 소속 김학용 국민의힘 의원은 ‘임대인이 임대주택을 매매하려는 경우 임대인은 계약 체결 후 지체없이 임차인에게 통지해야 한다’는 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안을 조만간 발의한다.

◆임대인, 집 팔면 세입자에게 바로 통지해야= 임차인 통보 의무화를 법안에 담기로 한 것은 임대인이 바뀌더라도 세입자가 전세 만료까지 알 수 없는 경우가 많아 보증금 반환에서 피해를 보는 경우가 종종 발생하기 때문이다. 현행 제도에서 세입자는 새로 바뀐 임대인이 보증금을 돌려줄 여력이 없다고 판단되면 임대차계약을 해지하고 원래 계약을 체결한 임대인에게 임차 보증금을 청구할 수 있다. 대법원 판례에 따르면 세입자는 임대주택 양도 사실을 안 이후 이의 제기를 통해 새 임대인에게 승계되는 임대차 관계에서 벗어날 수 있다. 하지만 세입자는 매매계약 당사자가 아니어서 대부분 그 사실을 모르고 있다가 전세 계약 만료 시점에 뒤늦게 알게 되는 경우가 많다. 이렇게 되면 세입자가 해당 권리를 사실상 행사할 수 없다.

앞서 서울 강서구 화곡동 일대에선 500채가 넘는 빌라를 소유한 세 모녀가 세입자들에게 전세보증금을 돌려주지 못해 이 지역 다세대·연립주택 100여채가 무더기 경매로 나와 화제를 모으기도 했다. 세 모녀가 전세보증금으로 미분양 빌라를 매집하는 방식으로 화곡동과 주변 일대에 최소 500여채에 달하는 빌라를 사 모았는데 깡통주택이 나오기 시작하자 대규모 전세보증금 미반환 사고로 이어진 것이다.

김예림 법무법인 덕수 변호사는 "‘화곡동 세 모녀 사건’처럼 임대차 잔금일에 임대인이 노숙자 등 바지사장으로 변경되고 바뀐 임대인이 잠적해 보증금을 돌려받지 못하는 피해들이 효과적으로 구제될 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.

김 의원은 "현재 임대인 변경 사실을 세입자에게 알릴 필요가 없어 임차 기간에 집주인이 갑작스럽게 변경된다면 세입자는 새로운 집주인에 대한 정보를 얻지 못한 채 속수무책으로 전세 사기 피해를 볼 수밖에 없는 구조"라며 "임차인 보호를 위해 임대인 변경 시 세입자에게 고지할 수 있도록 개정안을 마련했다"고 입법 취지를 설명했다.

◆전세 사기 극성…임대차 분쟁 3분의 1은 보증금반환= 이와 별개로 최근 전세 사기 사건은 대항력의 효력 발생 시기를 악용하는 방식으로 늘어나고 있다. 임대차 보호법상 대항력은 임차인이 임대인이 아닌 제3자에게 임대차 계약 효력을 주장할 수 있는 권리로 대항력을 갖추기 위해서는 전입신고, 세입자의 점유(실제 거주), 주민등록의 존속이라는 세 요건을 충족해야 한다. 그러나 대항력은 전입신고 후 그다음 날 발생하는 데 해당 시차를 악용해 세입자가 전입신고를 하는 것과 같은 날에 대출받아 임차 건물에 근저당권을 설정하거나 제3자에게 소유권을 이전하는 수법을 쓴다. 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 다음날 발생하기 때문에 전입신고와 같은 날에 근저당권이 설정되거나 소유권이 이전되면, 대항력의 효력이 발생하지 않는다는 허점을 노린 것이다. 결과적으로 세입자는 근저당권자나 새로운 소유자에게 임대차 계약 관계의 효력을 주장할 수 없게 된다. 이런 경우 전입신고와 확정일자를 완료했음에도 전세보증금을 못 돌려 받게 되는 경우가 발생한다.

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실제 대한법률구조공단에 따르면 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 전체 분쟁 조정 신청 건수 가운데 주택/보증금 반환 분쟁 건수 비중은 2020년 전체의 58.4%에서 2021년 40.3%, 2022년 8월 기준 30.7%로 나타났다. 전체 분쟁에서 보증금 반환 분쟁 건수가 차지하는 비중은 줄어드는 추세지만 3분의1을 임대차 관련 분쟁의 3분의 1을 차지하고 있다.

김예림 변호사는 "전세보증금을 조직적으로 착복하려는 사례가 늘어나고 있다"며 "최근 임대차 분쟁조정 유형에 반환보증 신청 건수가 늘어난 것도 전세 사기 범죄가 늘어난 영향 때문"이라고 말했다.

전세보증보험에 가입했어도 대항력을 보유하지 못하면 전세보증보험회사의 보험급 지급이나 상품 가입도 거절된다. 김학용 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 연도별 전세보증금반환보증 보증 이행 거부 현황(건수/금액)에 따르면 올해 전체 거절 건수(50건) 중 대항력 및 우선변제권 상실이 21건으로 가장 많다. 거절된 보증금액은 30억5400만원으로 이를 바꿔말하면 전세 사기로 다수의 세입자가 총 30억5400만원의 보증금을 돌려받지 못할 처지가 됐다는 얘기다.

이현주 기자 ecolhj@asiae.co.kr
김민영 기자 argus@asiae.co.kr