80년대 집값 폭등에 주택 200만호 물량 폭탄
진보성향 정부 단골 '토지공개념'도 먼저 적극 도입
속도전 따른 부실공사·토지공개념 시장 왜곡 비판도
서울 평균 아파트값이 12억원을 넘어서고 '벼락거지'라는 신조어가 탄생한 2021년, 노태우 정부의 부동산 정책은 집값 안정을 위한 주요 사례로 소환된다. 주택 200만호 공급을 통해 집값 안정을 이뤄냈고, 토지공개념을 도입하며 부동산 시장의 영구적인 안정을 도모했다는 평가를 받는다.
◆주택 200만호 물량 폭탄…강남집값 잡았다
노태우정부가 집권한 시기인 1980년대 후반은 3저호황(저달러·저금리·저유가)으로 시중의 유동자금이 크게 늘어나 부동산 시장과 증시가 과열됐다.
집값이 폭등하면서 서울을 중심으로 여론이 크게 악화되자 노 전 대통령은 1989년 분당·일산 등 5개 신도시를 포함해 200만가구를 공급하겠다는 계획을 발표했다. 당시 전체 주택 물량의 20%에 육박하는 양이었다. '단군 이래 최대 토목공사'이자 본격적인 아파트 시대의 개막이었다.
아파트 공급이 점차 이뤄지면서 폭등세는 진정됐다. 1991년부터 2000년까지 10년 간 하향 안정세를 보였다. 전문가들은 "분당이 강남 집값을 10년 이상 잡았다"고 평가했고, 건설교통부도 2002년 "주택이 공급되기 시작한 1991년을 고비로 집값이 하락세로 반전했다"고 했다.
수차례 공급 대책을 내놓은 문재인정부와 여당 역시 "1990년 노태우 정부 시절 200만호 공급으로 집값을 안정시킨 후 31년 만에 최대 수준의 공급대책이 나왔다"며 노태우정부의 공급 정책을 수시로 인용했다.
◆구조적인 주거안정 위해 '토지공개념' 도입 팔걷어
노 전 대통령은 '토지공개념' 도입을 적극 주장했던 것으로도 유명하다. 대체로 진보성향의 정부가 자주 꺼내드는 개념인데, 노 전 대통령은 장기적인 주거 안정을 위해서는 토지공개념이 필요하다고 봤다.
그는 취임 1년 차인 1988년 9월 2일 청와대 국무회의 연설에서부터 "국민의 재산권을 침해하지 않는 범위 내에서 토지공개념제도의 도입확대 방안을 적극 검토해 주기 바란다"고 말했다. 이듬해 '토지공개념 3법’'라고 불리는 토지초과이득세, 개발이익환수제, 택지소유상한제이 신설됐다.
본인의 노력과 관계없이 주변 요인으로 지가가 상승하면 그만큼의 불로소득을 세금으로 환수했고, 개발이익으로 얻은 이익도 국가가 환수하도록 했다. 가구당 661.15㎡(200평)를 초과하는 택지를 취득하려는 개인과 법인은 시장·군수 등에게 허가를 받거나 신고를 하도록 했다.
제도들은 오래가지 못했다. 헌법재판소는 1994년 토지초과이득세법에 헌법불합치 결정을, 1999년 택지소유상한법에 위헌 결정을 했다.
그러나 부동산이 수시로 폭등하며 주거 안정을 해치고 경제사회 전반에 미치는 악영향이 커지면서, 토지공개념은 정부를 가리지 않고 수시로 소환됐다.
노무현정부때 탄생한 '종합부동산세', '재건축 초과이익환수제' 등이 토지공개념에 기초해 있다. 문재인정부도 개헌안에 토지공개념을 못 박아두고자 했으며, 한국토지주택공사(LH) 투기 사태 등이 불거질 때마다 여권 인사들은 토지공개념의 부활 필요성을 역설했다.
◆200만호 속도전 부실공사…토지공개념이 시장 왜곡 지적도
집값 안정이라는 목표는 달성했으나 노태우정부의 부동산 정책은 여러 부작용 낳고 거센 비판을 받기도 했다.
공급 속도전으로 단기간에 많은 물량을 착공하다 보니 모래나 시멘트, 철근 등 건자재 파동이 일어나 시장이 교란됐다. 수급이 긴요했던 모래의 경우, 바다 모래를 제대로 세척하지 않고 사용해 내구성에 문제가 생겼다. 일부 지역에서는 다 지어진 아파트를 헐고 다시 짓는 사태가 벌어지기도 했다.
도시의 자족능력이 떨어지는 등 도시기능 완성도의 문제도 있었다. 주택 공급에만 혈안이 돼 기업 유치·고용 등에는 소홀했고, 1기 신도시가 베드타운으로 전락했다는 비판이 나왔다. 직주근접이 실현되지 않으며 출퇴근 시간마다 서울과 신도시는 병목현상으로 몸살을 앓았다.
토지공개념의 경우는 성급하게 도입돼 시장을 왜곡하고 사회적인 비용만 촉발시켰다는 지적이 있다. 토지초과이득세는 미실현이익에 대한 과세 문제로 심각한 사회적 분란을 일으켰고, 개발이익환수제는 당장에 시급한 도시개발·정비사업을 지연시켰다는 비판을 받기도 했다.
김동표 기자 letmein@asiae.co.kr
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