사업컨설팅 진행 결과 발표
신청 단지 7곳 대부분 외곽·소규모
강남 대단지 등 핵심지역 드물어
제대로 된 '인센티브' 없어 한계 지적
[아시아경제 이춘희 기자] 정부가 2028년까지 5만가구를 공급하겠다고 밝힌 공공재건축 사업의 실제 효과가 윤곽을 드러냈다.
15일 공공재건축·재개발 사업을 지원하는 공공정비 통합지원센터에 따르면 현재 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 단지는 총 7곳에 불과하다. 무려 70곳이 정식 공모에 몰린 공공재개발과 대비된다. 대상 단지·구역은 ▲서초구 신반포19차 ▲중랑구 망우1구역 ▲광진구 중곡아파트 ▲영등포구 신길13구역 ▲관악구 미성건영 ▲용산구 강변·강서 등이다. 1곳은 비공개를 요청했다.
통합지원센터 측은 사전컨설팅 결과 7개 단지의 용적률과 가구수는 각각 기존 계획 대비 평균 96%포인트, 19%씩 증가한다고 설명했다. 이에 따른 조합원 분담금 역시 기존 계획 대비 37% 줄어든다고 덧붙였다. 이와 함께 1000가구 이상 대단지에 대한 모의 분석 결과도 별도로 공개했다. 기존 용적률 300%하에서는 1410가구였던 공급 예정 물량은 용적률 500% 가정 시 2240가구까지 늘어난다.
용적률 300%에서는 11%(160가구)였던 기부채납분이 500% 적용 시 33%(730가구)까지 늘어나지만 일반분양분 역시 250가구에서 510가구로 두 배 이상 늘어 이에 따른 추정비례율도 기존 84.9%에서 112.1%로 27.2%포인트 상승한다. 비례율은 정비사업을 통해 얻을 수 있는 수익률을 뜻하는 지표로, 100%를 넘어설수록 사업성이 높은 것으로 통상 받아들여진다.
하지만 여전히 공급 확대의 열쇠를 쥐고 있는 강남권 대단지들의 반응은 미온적이다. 용적률이나 종 상향 등 인센티브가 주어지지만 공공재개발과 달리 ‘분양가상한제 제외’ 등 파격적 인센티브가 없어 임대 물량이 늘면 그만큼 단지 가치가 떨어질 것이라는 우려 때문이다.
밀도가 높을수록 주거환경은 악화될 수 밖에 없다는 점도 걸림돌이다. 여기에 순수 민간사업인 재건축에 공공이 사업주체로 참여하는데 따른 거부감도 여전하다. 업계는 강남구 대치동 은마(4424가구), 송파구 잠실동 주공5단지(3930가구), 동대문구 청량리동 미주(1089가구) 등 주요 대단지들이 당초 사전컨설팅 의향을 내비쳤다 철회했던 것도 이 같은 반감이 작용한 것으로 보고 있다. 은마아파트의 경우 추진위원회가 다시금 사전컨설팅 참여 여부를 묻는 설문조사를 진행하고 있지만 반대 의견이 극히 우세한 상황으로 알려졌다.
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이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "재건축초과이익환수제, 분양가상한제 완화 등의 강한 인센티브 없이는 소유주들을 설득하기는 어려울 것"이라고 분석했다.
이춘희 기자 spring@asiae.co.kr
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