[부동산AtoZ]“집으로 써도 된다더니”…애물단지로 전락한 생숙, 왜?

"몇 년 전만 해도 분양받으면 로또라고 해서 생활형숙박시설(생숙)에 들어왔는데, 이러다가 몇천만원씩 하는 강제이행금을 내게 생겼습니다. 이제는 시장에서도 인기가 없어서 마이너스피(마피)로 거래된다고 하니 어떻게 해야 할지 눈앞이 캄캄하네요."

한때 아파트 대체재로 각광 받아 선풍적인 인기를 끌었던 생숙 분양자들의 고민이 커지고 있다. 그동안 생숙은 주택 수에 포함되지 않는다는 이점을 누리기 위해 용도변경 없이 불법으로 주택처럼 이용하는 경우가 많았다. 하지만, 국토교통부가 계도기간 이후 불법사용에 대한 단속적발을 예고하면서 수천만원이 넘는 강제이행금을 물게 생겼기 때문이다. 이 때문에 최근에는 분양가보다 낮은 ‘마피’ 매물도 속출하고 있다.

생활형숙박시설, 대체 뭐길래?

생활형숙박시설은 장기투숙을 위한 숙박시설로 2012년 제도가 도입됐다. 주거와 호텔을 혼합한 형태라고 보면 이해가 쉽다. 호텔이나 모델 등 일반적인 숙박시설과 달리 중·장기적인 투숙이 가능하며, 취사시설도 마련돼 있다는 게 특징이다.

생숙은 오피스텔과 유사하지만, 공중위생관리법상 숙박업 시설에 해당해 주택 용도로 사용할 수 없고, 영업 신고를 통해 숙박업 용도로만 활용이 가능하다. 하지만 사실상 주택으로 사용해도 큰 문제가 없다는 허점을 이용해 그동안 큰 인기를 누려온 것이다.

여기에 생숙은 주택 수에 포함되지 않아 다주택자에 대한 취득세 및 양도세 중과 대상에서 제외되다 보니 더욱 투자자들의 관심이 높았다. 분양 시 청약통장이 필요 없고, 전매제한 등의 규제가 없다 보니 틈새 투자상품으로 치솟았다.

생숙이 애물단지로 전락한 이유는?

이런 허점을 이용한 생활형숙박시설이 점점 보편화될수록 주택 불법 사용을 두고 논란도 점점 커졌다. 이에 2021년 10월 국토교통부는 생숙을 주택으로 사용할 수 없다고 못 박았다. 이후 정부는 2년간 생숙을 오피스텔로 용도 변경할 수 있도록 건축 기준을 한시적으로 완화하면서 계도기간을 뒀다. 그러나 계도기간이 끝나는 올해 10월까지 4개월도 남지 않은 상황에서 실제 생숙을 오피스텔로 전환한 사례는 거의 찾아보기 힘들다는 게 업계의 설명이다.

가장 큰 이유는 생숙과 오피스텔의 건축 기준이 다르다는 점이다. 숙박시설인 생숙을 오피스텔에 맞추려면 주차장을 기존보다 2배가량 더 늘려야 하는 데다, 복도 폭도 1.8m 이상으로 넓혀야 한다. 또 배연설비와 방화 유리 창호도 현재의 인허가 기준을 적용하면 용도변경이 가능한 생숙이 드문 실정이다.

지구단위계획도 걸림돌이다. 원래 주택이 아닌 생숙은 상업지역에도 지을 수 있지만, 오피스텔은 불가해 계획 자체를 바꿔야 한다. 여기에 생숙의 경우에는 공용부분과 전유부분이 혼합돼 있어 한 층 단위로만 오피스텔로 용도변경이 가능한 만큼 분양자 100%가 동의해야 용도변경을 진행할 수 있다. 사실상 용도변경이 어렵다는 얘기다.

오피스텔 전환 실패한 생숙, 운명은?

만약 오피스텔로 용도변경을 실패한 생숙이라면 결국 숙박업 신고를 한 후 숙박시설로 계속 이용할 수밖에 없다. 문제는 이미 지어진 생활형숙박시설은 대부분 아파트 대체재로 지어지다 보니 숙박업을 통해 수익을 내기 어려운 환경인 곳이 많다.

만약 이미 해당 물건에다가 임대차 계약을 맺고 임차인이 거주 중인 상황이라면 더욱 난감하다. 생숙을 더 이상 주택으로 사용하지 못하면 앞으로 전세자금대출도 되지 않는 데다 새 임차인을 구하는 것은 불가능해지기 때문이다. 따라서 기존 임차인의 전·월세 보증금을 반환하는 것조차 버거울 가능성이 높다.

이를 두고 업계에서는 현실적인 보완책 마련을 요구하고 있다. 레지던스연합회 한 관계자는 “결국 생활형 숙박시설을 분양한 건설사와 시행사는 빠지고 분양 계약자만 강제이행금을 떠안는 형국”이라며 “주차장 기준, 지구단위계획 등 지자체가 공통으로 가진 기준에 대해서는 국토부 차원에서 완화를 할 수 있도록 가이드라인을 제시해야 한다”고 촉구했다.