입주까지 했는데 소유권 인정 못받아…'추가 분담금'에 막힌 힐스테이트 관악

‘힐스테이트 관악’ 부분 준공 장기화
구청, 비례율 원칙 위반 소지에 시정명령
위법 판단했지만 225억 포함 취득세 과세

서울 관악구 '힐스테이트 관악센트씨엘'는 입주 2년째 해당 지자체 준공 인가를 받지 못했다. 소유권을 입주민이 넘겨받는 이전고시 절차도 밟지 못하고 있다. 지자체가 225억원 규모의 추가 분담금 산정에 제동을 건 것인데, 이를 풀어야 하는 해당 조합은 아직 해결방안을 내놓지 못하고 있다. 분담금 관련 행정절차 미비로 완공된 아파트가 1년 이상 준공 인가를 받지 못하는 상황은 이례적이다. 소유권 이전을 하지 못하는 입주민들은 전·월세나 매매에서 불이익을 받고 있다며 고통을 호소하고 있다.

힐스테이트관악센트씨엘 조감도.

4일 정비업계에 따르면 힐스테이트 관악은 지난해 초 입주를 완료했지만, 현재까지 정비사업 전체 준공인가와 이전고시를 마치지 못했다. 다만 공동주택과 부대 복리시설에 대해서만 일부 준공 인가를 받았다. 건물 사용에는 문제가 없지만, 사업 전체 절차는 종결되지 않았다는 뜻이다.

정비사업은 통상 사업시행인가, 관리처분계획 인가, 착공, 준공인가, 이전고시를 거쳐 청산까지 완료돼야 마무리된다. 특히 이전고시는 종전 부동산 권리를 소멸시키고 신축 아파트 소유권을 확정하는 절차로, 사실상 사업의 최종 단계에 해당한다. 전체 준공인가와 이전고시가 이뤄지지 않으면 사업비 정산과 권리 확정 등 후속 절차에 제약이 따를 수 있다.

이전고시가 늦어지는 건 225억원 규모의 추가 분담금 산정 방식이 잘못됐다는 지자체의 판단 때문이다. 2024년 12월 조합 총회에서 당시 집행부는 현대건설 공사비 증액분 약 140억원과 법인세 60억원, 예비비 30억원 등을 반영해 총 225억원의 '추가 분담금 납부 방법 의결안'을 통과했다. 조합원 가구당 약 3290만원을 추가 부담하는 내용이다.

당시 조합은 자체적으로 정한 비례율 88%를 적용하지 않고 권리가액을 기준으로 자체 보정계수를 활용해 분담금을 산정했다. 비례율은 조합원이 신규 아파트에서 몫으로 가져갈 수 있는 비율을 뜻하는데, 보정계수를 적용하는 것과 가구당 분담금 차이가 발생한다. 사업비 증감이 발생할 경우 관리처분계획 변경을 통해 비례율을 재산정한 뒤 모든 조합원에게 일괄 적용하는 것이 원칙이지만 조합 측은 비례율 체계와 별도로 추가 비용을 산정했다.

해당 지자체인 관악구청은 약 10개월 뒤인 2025년 8월 해당 산정 방식이 도시 및 주거환경정비법에 위반될 소지가 있다며 시정명령을 내렸다. 사업비 증액은 관리처분계획 변경 인가를 통해 전체 비례율에 반영해야 하는데, 별도 의결로 분담금을 부과한 것은 형평성 원칙을 훼손할 수 있다는 판단에서다. 특히 보정계수 적용 방식은 조합원 간 부담 왜곡 가능성이 있다는 점도 문제로 지적했다.

조합은 시정명령 이후 지난해 11월 대의원회를 열고 관리처분계획 수립을 위한 사업관리 용역업체를 선정했다. 그러나 현재까지 관리처분계획 변경 인가 신청은 이뤄지지 않고 있다. 부분 준공 상태가 이어지는 동안 담보 설정이 어려운 만큼 일부 입주민들 사이에서는 잔금대출 금리 인상 등에 대한 우려도 제기되고 있다.

일부 조합원들은 2024년 12월부터 추가 분담금 산정과 관련해 민원을 제기했다. 지난해 1월 관악구청 주택과는 해당 사안에 대해 도시정비법 위반 여부와 관련한 법률 자문을 받아 내부 검토를 진행하기도 했다.

특히 지난해 2월 부과된 취득세에 대해 불만이 많다. 추가 분담금이 위법 소지가 있다고 판단한 관악구청이 해당 금액을 기준으로 취득세를 부과한 것은 납득하기 어렵다는 것이다. 한 입주민은 "2024년 말부터 민원을 제기했지만, 당시에는 관리·감독자로서 할 수 있는 일이 없다는 답을 들었다"며 "한참 뒤 시정명령을 내린 데다, 문제 삼은 금액을 과세표준에 포함한 것도 이해하기 어렵다"고 말했다.

소유권 이전이 늦어지면서 입주민들은 전세나 매매에서도 차질을 빚고 있다. 전세 매물을 내놔도 세입자들이 1금융권 대출을 얻기가 힘들기 때문이다. 인근 공인중개사는 "등기가 나지 않은 단지는 1금융권에서 대출을 꺼리는 경향이 있다"며 "전세 문의는 있지만, 등기 지연 사실을 설명하면 계약을 망설이는 경우도 있다"고 말했다

이민지 기자 ming@asiae.co.kr