'부자 전유물 아니네' 자금 우르르…'연 8% 배당' 저평가에 돈 몰렸다

코스피 '불장'에 가렸던 리츠
사상 첫 10조원 돌파

국내 상장 리츠(REITs·부동산간접투자회사)의 시가총액이 사상 처음으로 10조원을 돌파했다. 2001년 제도 도입 이후 25년 만이다.

1일 한국리츠협회와 한국거래소에 따르면 지난 27일 종가 기준 국내 증시에 상장된 25개 리츠의 시가총액은 총 10조381억원으로 집계됐다.

리츠란 다수 투자자로부터 소액 자금을 모아 오피스빌딩, 물류센터, 쇼핑몰 등 대형 수익형 부동산에 투자한 뒤 임대료 수익을 배당으로 돌려주는 상품이다. 수억원이 있어야 가능했던 부동산 투자를 증권사 애플리케이션에서 주식 한 주 사듯 할 수 있다는 게 핵심이다.

리츠 시총은 지난해 1월 8조원대에서 같은 해 9월 9조원을 돌파한 뒤 불과 5개월 만에 10조원을 넘었다. 작년 2월(8조4964억원)과 비교하면 1년 사이 18.1% 불어났다. 게티이미지

1년 새 18% 성장, 시총 '1조 클럽'도 3곳

리츠 시총은 지난해 1월 8조원대에서 같은 해 9월 9조원을 돌파한 뒤 불과 5개월 만에 10조원을 넘었다. 작년 2월(8조4964억원)과 비교하면 1년 사이 18.1% 불어났다.

시총 1조원을 넘기는 이른바 '1조 클럽' 리츠도 SK리츠(1조7790억원), 롯데리츠(1조4015억원), ESR켄달스퀘어리츠(1조643억원) 등 3곳으로 늘었다. 한화리츠도 시총 9196억원으로 1조원 진입을 눈앞에 두고 있다.

유가증권시장(코스피) 지수가 6300선을 돌파하는 강세장이 이어지면서 그동안 '재미없는 배당주'로 소외됐던 리츠에 순환매 자금이 몰리기 시작했다. 코스피 자체 상승 폭이 워낙 가팔랐기 때문에 리츠의 지수 대비 상대수익률은 아직 뒤처지지만, 뒤집어 보면 불장 한가운데서도 여전히 저평가 매력이 남아 있다는 뜻이다.

2024년 말부터 이어진 금리 인하 기조도 리츠에 이중 호재로 작용하고 있다. 은행 예금 금리가 떨어지면 상대적으로 리츠 배당 매력이 부각되고, 동시에 리츠가 부동산 매입 시 끌어다 쓴 차입금 이자 부담도 줄어든다. 2024년 말 기준 상장 리츠의 연평균 배당률은 공모가 기준 7.5%, 시가 기준 8.1%로 은행 정기예금 금리를 크게 웃돈다. 여기에 리츠는 법적으로 배당 가능 이익의 90% 이상을 주주에게 의무 배당해야 하는 구조여서 안정적인 현금 흐름을 원하는 투자자에게는 예금과 주식 사이의 틈새를 메워주는 선택지가 되고 있다.

유상증자 대신 회사채·블라인드 펀드…체질도 달라졌다

시총 10조원 달성이 단순히 시장 분위기 덕만은 아니다. 리츠 업계 체질 자체가 바뀌고 있다. 그간 상장 리츠 고질적 약점은 반복적인 유상증자였다. 새 건물을 사려면 주식을 추가 발행해 자금을 조달했는데, 이는 기존 주주 지분을 희석해 주가 하락 요인으로 작용했다.

최근에는 이런 방식 대신 회사채 발행이나 블라인드 펀드 등으로 자산 확보 전략이 다변화되는 추세다. 삼성FN리츠는 회사채를 발행해 신규 자산을 편입하면서 공모가를 회복했고, 신한알파리츠는 신한금융그룹이 조성하는 개발형 블라인드 펀드를 통해 서울과 판교 우량 자산을 확보하는 방안을 추진 중이다.

이경자 삼성증권 대체투자팀장은 "매일 인공지능(AI)로 인한 수혜 혹은 종말론을 확인해야 하는 시장에서 토지와 건물에 집중하는 리츠의 방어적 속성이 재부각되고 있다"고 분석했다. 실제로 미국에서도 올해 실적을 발표한 리츠의 반수 이상이 2026년 FFO(운용수익) 및 배당 가이던스를 상향 조정했으며 시니어하우징과 데이터센터, 리테일 리츠 실적 개선이 두드러졌다.

시장이 커지면서 신규 상장도 활기를 되찾고 있다. 2024년 신한글로벌액티브리츠, 지난해 대신밸류리츠가 각각 1건씩 상장하는 데 그쳤으나, 올해는 하나금융그룹이 지난달 25일 하나오피스리츠의 공모 절차에 착수하면서 분위기가 달라졌다.

하나오피스리츠는 오피스 2개를 편입해 배당수익률 6%대 후반을 목표로 한다. 국내 대표 리츠 ETF인 'TIGER 리츠부동산인프라'에도 올해 들어서만 2000억원 넘는 자금이 순유입됐다.

아직 걸음마, 그래서 기회

다만 한국 리츠 시장은 아직 갈 길이 멀다. 미국(2064조원), 일본(156조원), 싱가포르(110조원) 등과 비교하면 10조원은 초입 수준이다. 뒤집어 말하면 그만큼 성장 여력이 크다는 뜻이기도 하다.

조준현 리츠협회 정책본부장은 "시총 10조원 돌파는 25년간 축적된 시장 신뢰가 숫자로 확인된 것"이라며 "선진국 대비 성장 가능성이 매우 크다"고 말했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr