주택·개발업계 "부동산PF 자기자본 확대 공감하나 평가 기준 보완 필요"[부동산AtoZ]

단계적 시행·소통 의지 긍정적 평가
자기자본 가치 평가 기준 현실화 건의
"거액신용공여 규제 PF 특성 반영해야"

대한주택건설협회와 한국디벨로퍼협회는 23일 정부의 '부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도개선 방안'에 대해 정책 취지에 공감하면서도 세부 기준의 보완이 필요하다는 입장을 밝혔다.

정부가 이번에 손본 핵심은 시행사의 자기자본비율이다. 그동안 부동산 개발사업은 시행사가 자기 돈을 거의 넣지 않고 대부분 빌린 돈으로 진행해왔다. 현재 국내 시행사의 평균 자기자본비율은 3% 수준이다. 시행사가 적은 자본으로 큰 수익을 얻는 반면, 사업 실패 시 리스크는 돈을 빌려준 금융회사 등으로 전가된다는 지적을 받아왔다. 정부는 이를 바로잡기 위해 자기자본비율 20%를 맞춰야 대출받을 수 있도록 기준을 높이기로 했다. 다만 시장 충격을 줄이기 위해 1년 준비기간을 거쳐 2027년부터 5%, 10%, 15%, 20%로 4년에 걸쳐 단계적으로 상향한다.

시행업계는 이러한 단계적 시행과 신규 취급분 적용 원칙을 긍정적으로 평가했다. 그러나 자기자본을 평가하는 방식에는 이견을 제기했다. 정부안은 시행사가 처음 투입한 금액만 자기자본으로 인정한다. 하지만 업계는 사업이 진행되면서 자본 가치가 달라진다고 주장한다.

예컨대 땅을 산 후에 개발사업의 핵심 리스크인 인허가를 받으면 그 땅값은 오른다. 업계는 이렇게 오른 가치를 자기자본으로 인정해달라고 요청했다. 협회는 "초기 고위험 단계에서 자본을 투입한 지분투자자에게 상응하는 수익이 보장돼야 외부 자본 유입이 가능하다"며 "이를 통해 담보 의존형 구조에서 사업성 평가 기반의 선진화된 PF 시장이 자생적으로 형성될 수 있다"고 했다.

거액신용공여 규제의 동일차주 산정 기준에 대한 우려도 나왔다. 보통 시행사는 프로젝트마다 별도 법인(PFV)을 세워 사업을 진행한다. 모회사가 망해도 개별 프로젝트에 영향이 가지 않도록 분리하는 게 PF 기본 원칙이다. 그런데 정부가 한 시행사의 여러 PFV를 하나로 묶어 규제하면 이 원칙이 무너질 수 있다는 게 업계 우려다. 업계는 "각 PFV의 독립성을 인정하는 기준을 명확히 해달라"고 건의했다.

업계는 규제 강화 기조가 금융권에 선제적으로 반영돼 정상적인 사업장까지 대출이 막히는 상황도 걱정했다. 협회 관계자는 "정책 목표가 시장 축소가 아닌 선진화라는 점이 시장에 명확히 전달돼야 한다"며 "지속가능한 주택·부동산 공급을 통해 국가 경제와 국민의 삶 안정에 기여할 수 있도록 공급정책과 금융정책 균형이 필요하다"고 말했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr