[실전재테크]서울 토허구역 규제에…아파트 대신 빌라 '재개발 단비'

10·15 규제로 서울 아파트 실거주 의무
빌라는 규제 제외…투자 매력 커져
정비 사업 기대에 이목 쏠려
강남·서초구 등 상급지 거래량 '쑥'

서울 시내 모습. 연합뉴스

서울 전역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정돼 아파트 거래에 규제가 생기면서 '빌라'가 반사이익을 얻고 있다. 실거주 의무가 강화돼 갭투자(전세 끼고 매매) 목적의 아파트 매수가 막히면서 연립주택, 다세대 등 빌라가 투자 상품으로 각광 받게 됐다. 정비사업에 대한 기대감이 커지면서 상급지인 강남·서초구를 중심으로 거래량도 늘어나고 있다.

24일 한국부동산원에 따르면 올해 1~11월 서울에 위치한 연립주택의 매매가격지수 누적 변동률은 4.34%로 집계됐다. 이는 수도권 누적 변동률 1.74%와 비교할 때 2.6%포인트 높은 수치이다. 인천(－1.00%)이나 경기(－0.22%)도 뒷걸음질 치는 등 서울을 제외한 지수 변동률은 떨어졌다.

지난해와 비교해도 올해 서울 연립주택의 누적 변동률은 압도적으로 높았다. 지난해 같은 기간 누적 변동률은 0.95%였는데 올해는 이보다 3.39%포인트 뛰었다.

10·15 규제가 서울 변동률 급등의 원인으로 꼽힌다. 서울 전역이 토허구역으로 잡히면서 아파트를 매수하면 실거주를 해야 하는 상황이 됐다. 반면 연립주택을 비롯한 빌라의 경우 세입자를 들일 수 있어, 아파트보다 나은 투자 상품이 됐다. 10월 연립주택 매매가격지수 변동률은 올해 월별 변동률 중 가장 높은 1.02%를 기록했다. 전월 0.70% 대비 0.32%포인트 오른 수치다. 지난달에도 0.88% 오름세를 기록했다.

특히 서울시는 주택 공급을 촉진하기 위해 정비사업 속도를 높이고 있다. 이는 빌라 투자의 매력을 끌어올리고 있다. 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 양도가 막히는 재건축보다는 재개발 관리처분인가를 받기 전까지 매매가 자유로운 재개발이 더 인기를 끌고 있는 것이다. 2018년 1월24일 전에 사업시행인가를 신청한 곳이 투자 인기가 높다. 동작구 노량진 재정비촉진구역(뉴타운) 1구역, 서대문구 북아현 뉴타운(2·3구역) 등이 이에 해당한다.

여기에 시는 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 블록 단위로 묶어 재정비를 추진하는 모아타운 사업에 힘을 주고 있다. 지난달에는 20년 동안 재정비 사업이 방치되던 서울 중랑구 중화동 모아타운 사업 기간을 기존 단축 목표 9년에서 최종 7년으로 줄이겠다는 방침을 내놨다. 중화동 모아타운은 2023년 대상지로 선정됐는데 시는 2030년까지 최고 35층, 2801가구를 공급하는 것을 목표로 하고 있다.

시의 노력과 별개로, 강남·서초구 등 상급지에서는 정비사업을 노린 투자 세력들이 움직이고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 빌라 거래가 본격화한 10·15 대책 이후 2개월(10월15~12월15일)까지 강남·서초구 연립·다세대 거래량은 431건으로 집계됐다. 10·15 대책 이전 2개월(8월14~10월14일) 거래량 358건과 비교하면 20.4% 증가했다. 특히 서초구 거래량이 해당 기간 191건에서 242건으로 26.7%나 늘었다. 전문가들은 이들을 겨냥해 정비사업 특성상 오랜 시간이 걸린다는 점을 고려해야 할 것이라고 조언했다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "현재 빌라는 거주보다는 모아타운 등 재정비 사업을 통한 투자 대상으로 보는 인식이 강하다"라면서도 "아파트와 달리 단기간 차익을 얻기 어려워 시세 차익을 노리기보다는 긴 안목에서 재개발 가능성이 높은 곳을 찾아 구입하는 것이 바람직하다"고 말했다. 권영선 신한은행 부동산투자자문센터 팀장도 "아파트에 규제가 집중되다 보니 재개발 쪽으로 관심이 몰려가고 있다"며 "정비 사업은 언제나 어그러질 가능성이 있어 강남3구와 같이 입지와 사업성이 좋은 곳을 살펴야 한다"고 설명했다.

경매 시장에서도 정비 사업 기대감이 있는 서울 빌라 물건엔 응찰자가 몰리고 있다. 지난달 3일 광진구 자양동의 한 다세대 전용면적 52㎡(4층) 매물은 감정가 6억9200만원의 138.9%인 9억6100만원에 매각됐다. 23명이 응찰해 입찰 경쟁이 벌어졌는데 해당 물건은 광진구 신속통합기획 사업지에 자리한 것으로 알려졌다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "정비 사업 계획 구역에 속한 빌라들은 가치 상승 기대감이 커 경매 시장에서도 지속적으로 인기를 끌고 있다"라며 "서울 주택 공급 부족 이슈 때문에 시에서 정비 사업에 의지를 보이고 있어 빌라에 대한 관심 앞으로도 이어질 것으로 보고 있다"고 전했다.

이정윤 기자 leejuyoo@asiae.co.kr