'정책 사각지대' 오산·양주·의정부 3곳에서 2200가구 미분양 급증[부동산AtoZ]

수도권 전체 증가분(2200가구) 웃돌아
대단지 청약 미달 및 계약 포기로 재고 증가
지방은 CR리츠·LH 매입으로 관리
외곽 수도권은 6·27 대출규제 적용받는 '이중고'
"정책 사각지대, 침체 당분간 계속될 것"

10월 오산·양주·의정부 등 세 지역에서 집중적으로 미분양이 발생했다. 한 달간 2200가구나 미분양이 나왔다. 공공 매입과 기업구조조정(CR)리츠 등을 통해 관리되고 있는 것과 달리, 수도권 외곽은 정책 지원이 작동하지 않는 '사각지대'에 놓여 있어 침체가 장기화할 것이란 전망이 나온다.

대규모 미분양이 발생한 '지엘 엘리움 양주덕계역'. 신영.

3일 경기도의 '10월 미분양 주택 현황'에 따르면 오산·양주·의정부의 증가분 합계(2241가구)는 경기도 전체 증가분(1593가구)을 넘어섰다. 수도권 전체 증가분(2200가구)도 웃돌았다. 경기도 일부 지역에서는 미분양이 오히려 줄었지만, 세 지역의 대단지에서 쏟아진 재고가 전체 증가 폭을 사실상 결정했다.

가장 큰 폭으로 증가한 곳은 오산시였다. 9월 4가구에 불과했던 미분양은 10월 857가구로 급증했다. 1424가구 규모의 '세교 우미린 레이크시티'에서 853가구의 대규모 미분양이 발생한 영향이 컸다. 이 단지는 지난 9월 1208가구 모집에 956명이 청약하며 0.79대 1의 경쟁률을 기록했다. 그러나 당첨자 상당수가 계약을 포기하면서 미분양이 한꺼번에 불어났다.

시공사인 우미건설 관계자는 "요즘 수도권 외곽은 분양 후 완판까지 최소 6개월에서 1년이 걸린다"며 "입주 시점까지 잔여 물량이 남는 곳도 있다"고 말했다. 오산과 인접한 평택(4067가구), 이천(1279가구) 등 이른바 '반세권(반도체 산업단지 인접지역)' 지역의 미분양도 적지 않아 배후 수요를 기대하기 어렵다는 지적도 나온다.

양주시도 미분양이 늘었다. 이 지역 미분양은 한 달 새 1376가구에서 2091가구로 715가구 늘었다. 1595가구 규모의 '지엘 엘리움 양주덕계역'에서만 1355가구의 미분양이 신규로 발생했다. 이 단지는 지난 8월 1319가구 모집에 156가구만 청약됐다. 시행사 신영 관계자는 "초반 청약에서 수요가 붙지 않았고, 추석 이후 선착순으로 전환했지만, 회복이 더뎠다"고 설명했다.

양주와 생활권을 공유하는 의정부도 미분양이 662가구에서 1335가구로 늘었다. '탑석 푸르지오 파크7'(935가구)에서 654가구가 미분양으로 집계되면서 전체 증가 폭을 키웠다.

세 지역의 공통점은 모두 수요 기반이 상대적으로 약한 수도권 외곽이라는 점이다. 10·15 부동산 대책에 따른 '풍선효과'가 기대되는 곳도 아니다. 서울 접근성이 떨어져 청약 수요가 제한적이고, 지방처럼 공공 매입이나 CR리츠 지원 대상도 아니다. 실제로 지방 미분양은 10월 기준 5만1518가구로 절대 규모는 크지만, 9월(5만1411가구)이나 지난해 말(5만3176가구)과 비교하면 미분양 가구 수가 늘어나고 있다고 보기는 어렵다. CR리츠·한국토지주택공사(LH)·주택도시보증공사(HUG) 등 정부·공공부문의 안정화 장치가 작동하면서 일정 규모 내에서 관리되고 있다는 평가다.

CR리츠는 투자자들의 자금을 모아 준공 후 미분양을 매입하는 간접투자 방식으로, 10월까지 이를 통해 약 1000여가구의 지방 미분양이 해소됐다. 연말까지 매입 실적은 3000가구에 이를 전망이다. LH도 내년까지 총 8000가구 규모의 지방 준공 후 미분양 아파트를 순차 매입할 예정이며, HUG는 '미분양 안심환매사업'을 통해 올해 안에 1500가구의 준공 전 미분양을 사들이는 계획을 추진하고 있다.

반면 수도권 외곽은 지방과 달리 구조적 지원이 작동하지 않는다. 6·27 대책(수도권 주택담보대출 한도 6억원 제한) 등 다양한 규제는 다른 수도권과 동일하게 적용받는다. 그러나 회복을 뒷받침할 제도는 미비해 미분양이 누적될 수 있다는 우려가 커지고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "지금은 예전처럼 집을 여러 채 사는 시대가 아니기에 외곽 지역 분양 물량이 빠르게 흡수되기 어렵다"며 "분양가는 비슷한데 직주 접근성이나 정주 여건이 떨어진다면 굳이 선택할 이유가 없는 것"이라고 말했다. 이어 "수도권이라는 이유로 규제는 함께 묶이지만, 지방처럼 공공 매입도 없는 전형적인 사각지대가 됐다"며 "수도권광역급행철도(GTX)-C 착공 등 교통 호재가 본격화하기 전까지는 회복이 쉽지 않을 것"이라고 전망했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr