[실전재테크]규제 뚫고 서울에 '내집 마련'…초기 재개발·경매·오피스텔[부동산AtoZ]

초기 재개발 '몸테크' 고위험·고수익 전략
상계·방화뉴타운 등 주요 투자처 거론
경매 통해 기관 집행 물건은 조합원 지위 승계 가능
전문가 "투자자 성향 및 자금력 맞는 전략 필수, 장기전 감수해야"

정부의 '10·15 부동산 대책' 이후 조합원 지위 양도 금지와 토지거래허가구역 실거주 요건이 강화됐다. 매물도 갈수록 줄어드는 상황이다. 이런 상황에서 실질적인 서울 입성 기회를 모색할 수 있는 '우회 전략'이 주목받고 있다. 초기 재개발 투자, 경·공매, 대형 오피스텔이 대표적이다. 전문가들은 이들 방식 모두 각자의 장단점과 리스크가 뚜렷한 만큼 투자자 성향과 자금력에 맞는 전략적 접근이 필요하다고 조언한다.

'초기 재개발' 몸테크…초기 투자금 낮지만, 리스크 높아

적은 자본으로 서울에 입성하는 방법 중 가장 대표적으로 거론되는 것은 조합원 지위 양도 제한이 적용되기 전 단계의 재개발 구역을 선점하는 전략이다. 재개발의 경우 관리처분인가를 받기 전까지는 자유로운 매매가 가능하다. 특히 신속통합기획(신통기획) 대상지는 서울시의 행정지원으로 사업 속도가 빠른 편이다. 연립, 빌라 등 노후 주택에 실거주하며 입주권을 확보하는 '몸테크'에 안성맞춤이다.

대표적인 곳이 노원구 '상계뉴타운'과 강서구 '방화뉴타운'이다. 상계뉴타운은 6개 구역으로 나눠 재개발이 추진되고 있다. 향후 1만 가구 규모의 대단지가 조성될 예정이다. 입주를 마친 4·6구역 아파트의 높은 분양가와 시세는 남은 구역에 대한 기대감을 키운다. 나머지 상계 1·2·3·5구역은 최근 조합을 정상화 하거나 시공사를 선정하는 등 사업 속도를 높이고 있다. 이 구역 모두 관리처분 인가 이전 단계로, 조합원 지위 양도 제한 대상이 아니다. 4호선 불암산역, 중계 학원가 인접 등 입지가 우수하면서도 초기 투자금이 3억원 안팎으로 상대적으로 저렴한 것이 강점이다.

방화뉴타운도 재조명되고 있다. 2·3·5·6구역으로 구분해 재개발이 진행 중이다. 서울 내 공항철도·9호선 더블역세권으로 주목받는 지역이다. '제2 마곡'으로 불리기도 한다. 4개 구역 중 조합원 지위양도 제한의 적용을 받지 않는 곳은 2·3구역이다. 가장 속도가 느린 2구역은 최근 '신속통합기획안'이 확정되면서 속도를 내고 있다. 전용 84㎡ 입주권을 받을 수 있는 매물의 시세는 10억원 안팎이다. 어느 정도 사업 윤곽이 잡힌 만큼 소액으로 투자가 가능한 상계와 달리 인근 시세(14~15억원)와 비슷한 수준까지 올라와 있다. 그러나 향후 방화 뉴타운의 잠재력을 고려해 추천지역으로 많이 거론된다.

그러나 관리처분인가 이전 재개발의 경우 향후 입주시점까지 사업기간이 10년 이상 소요될 수 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "초기 재개발 투자는 몸테크와 장기간 자금 묶임을 감수할 수 있는 투자자에게 적합한 고위험·고수익 전략"이라고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "위치만 좋다면 시간이 해결해줄 수 있는 곳이 초기 재개발"이라며 "가치가 명확한 만큼 실거주 불편과 사업 지연 리스크는 사전에 감수해야 한다"고 말했다.

경매 통한 '규제 프리패스'…토지거래허가·조합원 지위 승계 가능

재개발과 함께 많이 거론하고 있는 것은 법원 경매다. 최근 낙찰가율이 급등하면서 투자자 관심이 집중되고 있다. 서울 아파트 평균 낙찰가율은 지난달 102.3%로, 3년 4개월 만에 최고치를 기록한 바 있다. 지난달 성동구 금호동 두산아파트는 감정가 대비 160%에 낙찰되며 올해 서울 지역 최고 낙찰가율을 기록하기도 했다.

토지거래허가제 실거주 의무 회피 수요와 갈아타기 수요가 합쳐지면서, 서울 아파트를 대상으로 한 경매 시장의 열기가 뜨거워지고 있다. 규제지역 내 매물이 빠르게 감소에 매수가 힘들고, 경매 물건은 토지거래허가를 받지 않아도 된다는 것이 강점으로 작용하고 있다. 게다가 기관이 집행한 경·공매 물건의 경우 조합원 지위 양도 금지 조항도 적용되지 않는다. 낙찰자는 조합원 지위 승계가 가능하다는 뜻이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "경매는 규제를 우회할 수 있는 통로이자, 조합원 지위 승계가 가능한 매매 방식"이라며 "다만 기관이 아닌 개인 간 경매는 승계가 불가능해 현금청산 위험이 존재하고, 탈법적 거래를 막기 위한 규제가 강화되고 있어 권리분석도 면밀하게 살펴봐야 한다"고 말했다.

규제 사각지대 '대형 오피스텔'…LTV 70%, 대출한도 없어

10·15 규제 이후 반사이익을 받는 부동산 유형으로 대형 오피스텔이 거론된다. KB부동산에 따르면 11월 기준 서울 오피스텔 평균 매매가격은 3억598만원으로 3년 1개월 만에 역대 최고가를 경신했다. 특히 '아파트 대체재'로 통하는 전용면적 85㎡ 이상 오피스텔은 전년 대비 5.9% 상승해 중소형 대비 상승 폭이 컸다.

오피스텔은 주택법이 아닌 건축법 적용 대상이라 주택 수에 포함되지 않는다. 비아파트기에 토지거래허가 대상이 아니다. 실거주 의무도 없다. 담보인정비율(LTV)은 70%가 적용되며, 대출 한도의 제한도 없다. 대출한도를 6억원으로 제한하고, LTV 40%·실거주 의무 2년이 부과되는 규제지역의 아파트와는 달리 규제에 자유롭다.

함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 "대형 오피스텔은 아파트 대체 주거지로 수요가 늘고 있다"며 "임대수익률도 높아져 투자 대안으로 주목된다"고 말했다. 다만 정책 변화에 민감한 자산이라는 점은 유의해야한다. 양지영 위원은 "오피스텔은 일종의 '테마주 성격'이 강한데다 주택 시장의 본류인 아파트를 온전히 대체할 수 없다는 점은 명심해야 한다"며 "구조적 성장보다는 단기 수급과 정책 영향을 많이 받는 만큼 '추격매수'에는 주의가 필요하다"고 조언했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr