[단독]"2.9만 판교 신도시급 공급?" 사전청약 물량 뺐더니…[부동산AtoZ]

정부 "신규 공급" 홍보했지만, 실질 청약 가능물량은 1.6만 가구
고덕강일·왕숙2 등 선호지역 대부분 이미 사전청약으로 소진
실질 청약 물량 기준 수도권 외곽으로 '쏠림 현상'도
文 정부 사전청약, 부메랑으로…현 정부에 부담 전가
"공급 과장 의도는 아니다" 해명

최근 국토교통부가 내년 수도권에서 2만9000가구에 달하는 공공분양 물량을 공급하겠다고 했으나, 실제 청약할 수 있는 물량은 절반을 약간 웃도는 수준으로 확인됐다. "판교급 신도시 조성에 준하는 수준의 공급"이라고 홍보하면서도 이중 사전청약 물량이 있다거나 실제 청약 물량에 대해 언급은 하지 않은 상황이어서, '공급 물량 부풀리기'라는 지적을 피하기 어렵게 됐다.

특히 정부가 발표한 물량 중 실수요자들이 분양받으려 하는 서울과 인근 지역 주택은 대부분 사전청약 된 상태다. 청약을 계획했던 무주택 서민을 희망고문하고 있다는 지적이 나온다.

강동구 고덕강일 3단지에 1305가구 규모로 들어서는 공공 분양주택 조감도. 서울시.

30일 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시개발공사(SH), 경기주택도시공사(GH) 등의 과거 공고를 분석한 결과, 정부가 발표한 2026년도 공공분양 단지 49곳 중 최소 25곳이 이미 사전청약을 통해 입주자를 모집한 이력이 있는 것으로 파악됐다.

사전청약을 통해 소진된 물량은 총 1만3334가구에 달한다. 이는 내년 공공분양 물량인 2만9318가구 중 45.5%를 차지한다. 실질적으로 새롭게 청약 가능한 공급은 이를 제외한 1만5984가구에 불과하다. 사전 청약은 아파트 공사가 시작되기 전, 본청약보다는 약 1~2년 먼저 입주자를 받는 제도다. 사전청약자가 정해지면 해당 물량은 일반 청약자가 받을 수 없다.

특히 실수요자들이 선호하는 입지일수록 실질적인 청약 기회는 희박했다. 정부 발표 공급 물량 중 서울에서 청약할 수 있는 물량은 고작 215가구에 불과한 것으로 나타났다. 이번에 정부가 발표한 공급 물량 중 유일한 서울 물량인 '강동구 고덕강일3단지'에서 나온다고 했던 공급 물량은 1305가구였다. 그러나 이중 사전청약으로 이미 배정된 가구 수는 1090가구로, 16.5%만이 향후 청약이 가능한 물량이다.

서울에서 그나마 가까운 성남낙생 A1은 발표 물량 933가구 중 884가구(94.7%)가 사전청약으로 소진됐다. 광역 교통망을 활용하기에 3기 신도시 내에서도 서울 접근성이 좋다는 평을 드는 남양주왕숙2의 주요 블록들도 80~90%가 이미 사전청약됐다.

사전청약을 거치지 않은 물량은 대부분 수도권 외곽에 집중됐다. 5134가구가 공급되는 평택고덕 지구 8개 단지는 사전청약 이력이 없는 단지다. 792가구가 예정된 양주회천 A26 역시 마찬가지다. 교통 접근성과 생활 인프라가 상대적으로 떨어져 실수요자들의 관심이 없는 지역일수록 공급물량이 많은 셈이다.

익명의 전문가들은 "정부가 실제로 청약받을 수 있는 물량을 정확하게 적시했어야 한다"는 지적과 함께, "무주택 서민들을 희망고문하는 처사"라고 평가했다.

일각에서는 주택 수급 불안을 잠재울 수 없었던 정부가 급하게 공급 규모를 부풀렸다는 지적이 나온다. 최근 국토교통부는 내년 수도권 공공분양 물량을 2만9000가구 규모라고 발표하며 "판교신도시를 하나 새롭게 조성하는 수준"이라고 강조한 바 있다. 판교 신도시가 2만9000가구 규모라는 점을 고려한 비유다. 그러면서도 사전청약 단지 포함 여부나 앞으로 청약할 수 있는 물량의 비중은 설명하지 않았다.

특히 사전 청약은 당시 정부가 수요자에게 주택 '선공급'하는 효과를 얻기 위해, 미래의 공급 물량을 미리 끌어다 쓴 것과 다름없는 제도다. 그렇기에 현 정부가 이 물량을 합산해 공급 물량을 발표하게 되면, 실제 청약 물량과의 괴리로 인해 '공급 물량 부풀리기'라는 비난을 피할 수 없다는 것이 전문가들의 중론이다.

국토부 관계자는 "내년 공공분양 물량에 사전청약 물량이 포함된 것은 맞지만, 부적격이나 사전청약 포기 등 복잡한 변수가 있기에 사전청약과 관련된 설명은 넣지 않았으며 이는 지난해 공공분양 발표 당시에도 마찬가지였다"고 답했다. 이어 "공급 규모를 과장하려는 의도는 아니었고, 사전청약을 고려해 향후 공급물량 발표를 보완하는 방안은 검토하겠다"고 설명했다.

한편 사전청약제는 문재인 정부가 2021년 집값 급등기 수요 분산을 위해 시행했다. 이후 착공이 미뤄지는 등 각종 변수로 본청약 시점이 3년 이상 지연되는 사례가 속출했다. 이로 인해 실수요자들 사이에서는 '희망고문'이라는 비판이 잇따랐다. 국토부는 지난해 5월 해당 제도를 폐지했다. 현재 사전청약 물량은 99개 단지, 5만2000가구 규모에 달한다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr