"서울 주택 공급 확대하려면 공공 재원 투입해 정비사업 속도 높여야"[부동산AtoZ]

서울시, '2025 서울주거포럼' 개최
구역 지정 이후 단계 중 절반이 사업 초기
2029년까지 공급 가능한 구역은 39개소 그쳐
주택 공급 활성화 위한 공공지원방안 등 제시

서울의 주택 공급 확대 기반을 마련하기 위해 정비사업 사업 속도를 높일 지원방안과 주택진흥기금 등 새로운 재원 조달 방안이 필요하다는 주장이 나왔다.

27일 서울 중구 프레스센터에서 열린 '2025 서울주거포럼'에서 이지현 주택산업연구원 도시정비실장이 '서울형 정비사업, 주택 공급과 건설산업의 새로운 동력'을 주제로 발표하고 있다. 한진주 기자

27일 서울시가 프레스센터에서 열린 2025 서울주거포럼에서 '서울형 정비사업, 주택 공급과 건설산업의 새로운 동력'을 주제로 발표한 이지현 주택산업연구원 도시정비실장은 "사업성이 낮아 추진 동력이 약한 노후 지역에서는 공공이 적극적인 재원을 투입해 사업 추진 여부와 속도에 강하게 개입하는 것이 시급하다"고 지적했다.

이 실장은 "대규모 정비사업이 시공사의 지급 보증에 의존하고, 소규모 정비사업이 공공 사업비 융자에 의존하는 현재의 한계를 극복하려면 자본시장의 능동성을 활용한 새로운 공공·민간 재원 조달 기법이 필요하다"며 "민간이 공공성을 실현할 수 있도록 공공이 제도·재정적 지원을 제공하는 협력적 파트너십 구축이 필요하다"고 말했다.

서울에서 주택 공급난을 해소할 수 있는 유일한 해법이 재개발·재건축 등 정비사업이지만 대부분 초기 단계에 머물러있다. 구역 지정 이후 단계인 283개 구역 중 52%(146개)가 사업시행인가 수립 이전 단계이며 착공 단계에 도달해서 2029년까지 공급 가능한 구역은 39개소에 그친다. 착공 단계인 공급 물량 4만6000가구 중 일반분양 물량은 1만5000가구에 불과하다.

아울러 공사비나 금융비용 등 늘어난 지출을 일반분양가로 보전하지 못해 조합원 분담금 급상승이 불가피한 구조다. 정비사업의 속도를 높이기 위해서는 조합의 비전문성을 보완할 수 있는 공공기관의 전문성을 활용하는 방안도 해법으로 제시됐다.

이 실장은 "LH나 SH 등 설계·시행·관리 역량을 보유한 전문기관을 중심으로 감정평가나 금융 등 공공기관의 전문 역량을 결집해 전 과정을 지원하는 새로운 구도가 필요하다"며 "공사비 협상 대행이나 공정·일정 관리, 시공 품질 감독, 회계감사, 계약 심사, 인허가 자문 등 행정지원 포괄하는 통합적 사업관리체계(RM : redevelopment Management)로 착공을 촉진할 수 있을 것"이라고 설명했다.

서울시가 자체 주택기금 등을 확보하면, 출자와 유동화를 결합한 민관협력형 모델을 구축하는 방안 등도 정비사업과 금융을 연계하는 전략으로 제시됐다. 출자를 통해 위험을 분산시키고 유동화를 통해 재원을 확보한 후 공공이 보증하는 구조로 신용을 보강하면 안정적 재원 마련이 가능하다는 것이다.

허지행 HUG 주택도시금융연구원장은 "서울시가 직접 리츠를 설립하거나 유동화 전문회사를 만들 경우 원활한 재원 공급과 현금 흐름을 확보할 수 있을 것"이라며 "전문성을 가진 AMC를 통해 원활한 주택 공급이 이뤄진다면 국가 경제적으로도 많은 도움이 될 것이라고 본다. 다만 현실화하려면 보다 많은 논의가 필요하다"고 설명했다.

오세훈 서울시장은 지난 7월 향후 10년간 2조원 규모의 '서울주택진흥기금'을 조성하는 방안을 발표한 바 있다. 이 기금을 청년·신혼부부·고령자 등 실수요자 주거복지를 강화하는데 활용한다는 방침이다.

사창훈 서울시 주택정책과장은 "민간 대규모 투자를 견인하는 마중물 역할로 그 파급효과가 클 것으로 기대한다. 기금을 청년안심주택 토지매입과 저금리 대출, 공사비 이차보전, 정비사업융자지원 등 사업성을 제고하기 위한 용도로 활용할 것"이라며 "2500가구 규모의 청년안심주택을 공급하고 40개소 정비사업 지원이 가능할 것으로 본다"고 말했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr