재초환 폐지 급부상…공급 확대 vs "집값 자극" 대립(종합)[부동산AtoZ]

시장, 일단 공급확대 기대감
재건축 활성화 부작용 우려도
전문가들 "시장 안정, 공급 정상화 가능성"
여론진화 '풍선띄우기'는 경계
실제 입법까지 갈지 지켜봐야

여당이 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 또는 폐지에 나서겠다고 공개적으로 밝히면서, 시장에서는 "늦었지만, 공급 정상화의 출발점이 될 수 있다"는 기대감이 커졌다. 10.15 부동산 대책 등 강력한 수요 억제책과 더불어, 시너지 효과를 낼 수 있다는 전망이다. 재건축 아파트의 사업성이 개선되면서 집값 상승의 기폭제가 될 수 있다는 우려가 나오나, 공급 확대 시그널이 될 것이라는 관측이 더 우세하다. 다만 여당 내부에서도 의견이 갈리고 있어 향후 입법 과정에는 난항이 예상된다.

압구정 현대아파트./김현민 기자 kimhyun81@

문진석 더불어민주당 원내운영수석부대표는 지난 23일 "국토교통위원회 차원에서 재초환 완화 논의가 진행 중이며, 유예기간을 대폭 늘리거나 아예 폐지하는 두 안을 검토하고 있다"고 밝혔다. 복기왕 민주당 국토위 간사도 "시장 안정화를 유도할 수 있다면 폐지도 가능하다"고 말했다.

재초환, 강력한 공급 의지

재초환 완화 혹은 폐지는 강력한 공급 의지를 보여주려는 '전향적 카드'로 볼 수 있다. 규제지역 확대와 대출 규제 강화 등 수요 억제 일변도였던 10·15 부동산 대책의 부정적인 민심을 달래기 위해 입장을 선회한 것으로 보인다. 재초환 폐지나 유예는 이재명 대통령의 대선 공약과 현 정부의 세 차례 부동산 대책에서도 빠져 있던 정책이다. 지난해 윤석열 정부가 재초환 폐지를 추진했을 당시, 민주당은 오히려 반대해 법제화가 이뤄지지 않았다. 이후 12·3 비상계엄과 탄핵 정국으로 입법 논의가 중단됐다.

재초환은 재건축으로 조합원 1인당 얻는 이익이 8000만원을 넘으면 초과분의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 도입됐다가 유예를 거쳐 2018년 문재인 정부 때 부활했다. 국토교통부에 따르면 지난해 말 기준 부과 예정 단지는 전국 58곳(서울 29곳)이며, 조합원 1인당 평균 부담금은 1억328만원(서울 1억4741만원) 수준이다. 그러나 제도 부활 이후 실제 부과 사례는 단 한 건도 없다. 폐지 가능성이 거론되자 지방자치단체가 부과를 미뤄왔다.

공급절벽 해소 VS. 집값 상승 불쏘시개

시장에서는 재초환 손질이 서울 '공급절벽' 해소의 신호탄이 될 수 있다고 기대했다. 서울은 신규 아파트 공급의 90% 이상이 정비사업에서 나오는 구조라는 점에서, 재초환은 공급을 막는 핵심 규제로 지목됐다. 조합의 수익성을 떨어뜨려 다수의 재건축 사업이 지연되거나 보류되는 원인으로 작용했다. 만약 폐지가 되면 사업성이 개선돼 추진 속도가 빨라지고, 새로운 사업들도 활기를 찾을 가능성이 높다. 이는 신규 주택 공급의 새로운 물줄기가 될 수 있다.

다만 집값을 자극할 수 있다는 우려도 병존한다. 조국 조국혁신당 비상대책위원장은 최근 "재건축·재개발 활성화는 새 아파트 가격을 급등시키고 주변 지역으로 번져 서민과 청년의 서울 진입이 더 어려워진다"고 비판했다. 재건축 아파트의 사업 속도가 올라가는 만큼 가치도 높아질 것이고, 이는 집값을 올리는 새로운 원인으로 작용할 수 있다는 것이다. 민주당 정책위의장을 지낸 진성준 의원도 "재건축으로 과도한 이익을 누리는 것은 공공의 이익에 부합하지 않는다"고 밝힌 바 있다. 이처럼 여권 내부에서도 반대 기류가 흐르고 있고, 과거 재초환 폐지에 강력하게 반대한 전력까지 고려하면 입법 과정은 험로가 불가피할 전망이다.

공급절벽 해소의 상징 될까

전문가들은 시장 안정과 공급 정상화 가능성에 무게를 둔다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "재초환 완화는 장기적으로 정비사업 속도와 도심 공급 확대의 촉매가 될 것"이라며 "압구정·여의도·목동 등 지연 사업이 정상화하면 공급 불균형 완화에 기여할 수 있다"고 말했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "민주당의 태도 변화는 긍정적이며, 재초환 완화는 공급 확대 시그널"이라고 평가했다.

재초환 폐지가 "말로 그쳐서는 안 된다"는 경고도 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "실제 입법까지 이어질지는 지켜봐야 하지만, 여론 진화용 '풍선 띄우기'에 그치면 신뢰만 잃는다"고 말했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "재초환 폐지는 상징 조치가 아니라 정비사업 갈등을 줄이고 속도를 높이는 실질적 효과가 있다"며 "집값 자극 프레임이 아닌 공급 정상화 관점에서 접근해야 한다"고 강조했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr