대치 은마, '용적률 특례'로 국평 분담금 1.8억…펜트하우스는 97억(종합)[부동산AtoZ]

조합원 대상 희망 평형 설문, 추정분담금 공개
용적률 특례 적용으로 국평 분담금 8000만원 이상 감소
내년 사업시행인가 목표, 시공사와 공사비 협상 등 남아

대치동 은마아파트의 재건축 추정 분담금이 나왔다. 최고가인 전용 286㎡ 펜트하우스 기준으로는 최대 97억원, 국민평형 기준으로는 1억8000만원이다. 중층 단지인 은마아파트는 저층 단지와 비교해 분담금이 많을 수밖에 없으나, 용적률 특례를 적용받아 우려했던 것보다는 분담금이 낮아졌다.

23일 정비업계에 따르면 대치동 은마아파트 재건축 조합은 최근 조합원들을 대상으로 조합원 평형 설문을 실시하면서 분양 신청 때 평형별 추정 분담금을 안내했다. 조합은 공사비를 3.3㎡당 900만원으로 가정해 추정 분담금을 산출했다. 비례율은 94.18%를 적용했다. 이번 추정 분담금에는 조합설립 시점보다 3.3㎡당 200만원 인상한 공사비, 현실화한 소방 면적 등 인상 요소가 적용됐다. 다만 서울시의 용적률 특례 적용으로 사업성이 개선되면서 84㎡ 동일 평형 기준 가구당 8000만원 이상 분담금이 줄었다.

13일 재건축 정비계획 변경안이 통과돼 재건축 정비사업에 속도가 붙은 서울 강남구 은마아파트. 2025.10.13 강진형 기자

펜트하우스는 최고 97억 더 내야

전용 286㎡(115평) 펜트하우스는 31평(76㎡) 소유자 기준으로는 97억3000만원, 34평(84㎡) 소유자는 94억5000만원을 납부해야하는 것으로 추산된다. 펜트하우스는 최상층에 조성되며 84㎡ 기준 단가의 1.3배로 책정됐다. 전용 143㎡(57평) 펜트하우스를 분양받을 경우 추정 분담금은 31평 기준 37억4000만원, 34평 기준 34억5000만원을 납부해야한다.

128㎡(53평) 추정 분담금은 15억(34평)~17억9000만원(31평), 118㎡(47평)의 경우 12억3000만~15억1000만원, 109㎡(44평)의 경우 9억4000만~12억2000만원이다. 96㎡(38평)의 추정 분담금은 31평 기준 8억4000만원, 34평은 5억6000만원이다.

국민 평형인 84㎡(34평)를 분양받는 경우 31평 소유자는 4억7000만원을 내고, 34평 소유자는 1억8000만원을 납부하면 된다. 76㎡(31평)을 받는 경우 34평 소유자는 6000만원을 환급받을 수 있고, 31평 소유자는 2억3000만원을 내야 한다. 59㎡(24평)를 분양받을 경우 31평 소유자는 2억9000만원을, 34평 소유자는 5억7000만원을 환급받는다.

조합 관계자는 "은마아파트는 용적률이 200%가 넘는 중층 단지고, 내부적으로 조합원들은 이번에 공개된 분담금 액수를 보고 예상했던 것보다는 선방했다는 분위기가 있다"며 "국평 동일 평형으로 분양받을 때 분담금이 2억8000만원까지 갔다가 용적률 특례로 변경된 점을 반영해서 1억8000만원으로 줄었다"고 말했다.

13일 재건축 정비계획 변경안이 통과돼 재건축 정비사업에 속도가 붙은 서울 강남구 은마아파트. 2025.10.13 강진형 기자

내년 사업시행인가 목표, 속도 내는 은마

은마아파트 조합은 내년 사업시행인가를 목표로 정비사업 속도를 앞당기는 데 주력하고 있다. 시공사는 2002년 삼성물산·GS건설 컨소시엄으로 선정됐다. 총 사업비만 6조6000억원에 이르는 대규모 정비사업인 만큼 향후 시공 계약에도 관심이 쏠린다. 사업 진척과 공사비 협상 과정에 따라 분담금이 변동될 가능성이 있다.

조합 관계자는 "20년 전에 공사비를 약정해서 현실화해야 하는 문제가 남아 있다. 공사비를 현실화하는 대신 조합원들이 시공사 변경을 요구할 수 있으니, 추가이주비 대출 등 사업 조건은 최근 정비사업 수준으로 맞춰 달라고 요구했다"며 "공사비 인상 요구가 빈번해질 수 있어 구체적이고 객관적인 지표를 제시하고 거기에 해당하는 조건일 때 적용하는 것으로 논의하고 있다"고 설명했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "반포, 개포 등 저층 단지들은 재건축이 끝났고 은마아파트 같은 중층 재건축 단지들의 재건축 분담금이 향후 강남권 재건축 단지들을 판단하는 기준이 될 것"이라며 "은마아파트는 오랫동안 재건축이 추진되지 않았다는 점을 감안할 때 예상보다는 분담금이 많지 않은 것으로 보인다. 다만 서울 외곽 지역에서는 보다 많은 분담금을 부담하고 있다는 측면에서, 사업 구조 등을 재검토해야 할 필요가 있을 것"이라고 말했다.

은마아파트는 1979년 준공된 14층· 4424가구 규모의 단지로, 지난달 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 최고 49층, 5893가구로 정비계획을 확정했다. 이중 조합원 물량을 제외한 일반분양 물량은 365가구다. 재건축 단지 중 최초로 공공분양 물량(195가구)이 포함됐고, 공공임대 가구 수는 909가구다.

2023년 서울시의 35층 높이 규제 폐지 이후 최고 49층으로 재건축을 추진해왔고, 지난 1월 신통기획 자문 이후 8개월 만에 도계위 심의를 통과하며 본격적으로 사업에 속도를 내고 있다. 사업이 진척되면서 시세도 오르고 있다. 은마아파트의 지난 9월 기준 실거래가는 전용 76㎡ 33억8000만원, 84㎡ 41억7000만원이다. 호가는 76㎡ 36억5000만~38억원, 84㎡ 41억~43억5000만원이다.

은마아파트는 용적률 특례를 적용받아 용적률을 300%에서 331.9%로 높이고 655가구를 추가로 공급할 수 있게 됐다. 서울시는 은마아파트에 재건축 처리기한제 등을 통해 인허가 기간을 단축시켜 2030년 착공, 2034년 준공을 목표로 잡고 있다. 조합은 2028년 착공을 목표로 사업을 최대한 앞당긴다는 계획이다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr