"50억 아파트에 5000만원 보유세"…집값 안정 vs 시장 불안 '팽팽'[부동산AtoZ]

구윤철·이상경·진성준, 고가주택 과세 강화 잇단 언급에 논쟁 가열
세율 낮다 vs 부담 크다…기준마다 엇갈리는 보유세 부담
세금 전가로 전셋값 상승→집값 상승 가능성도
"교정 과세 필요" vs "조세 불안 키운다"…전문가들 입장도 팽팽
방향은 잡혔지만 시기와 강도 두고 정치적 변수 많아

고위 당정 인사들이 잇따라 부동산 보유세 높이기에 군불을 때고 있다. 구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 최근 "미국처럼 재산세를 평균 1%로 매긴다면 50억원짜리 주택의 보유세만 연 5000만원이 된다"며 "그 정도 부담이라면 고가주택 보유가 쉽지 않을 것"이라고 말했다. 이상경 국토교통부 1차관과 진성준 더불어민주당 의원 등도 잇따라 보유세 강화 필요성을 언급하며 시장의 관심이 집중되고 있다.

이 같은 발언들은 고가주택 보유자의 세 부담을 높여 매물 출회를 유도하고, 이를 통해 시장 유동성을 회수해 집값 안정을 꾀하려는 의도로 해석된다. 보유세는 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)를 합친 개념으로, 국민이 체감하는 실질적 주택 보유 부담을 의미한다. 그러나 현재 보유세의 적정성이나 세제 조정에 따른 효과와 관련한 전망은 극명하게 갈린다.

실효세율은 낮지만 조세 비중은 높아…기준 따라 달라지는 해석

압구정 현대아파트./김현민 기자 kimhyun81@

21일 토지+자유연구소가 지난달 발표한 '경제협력개발기구(OECD) 국가 부동산 보유세 실효세율 분석'에 따르면 한국의 보유세 실효세율은 0.15%로 OECD 평균(0.33%)의 절반 이하였다. 조사 대상 30개국 중 20위 수준이다. 연구소는 "윤석열 정부의 세율 완화로 실효세율이 추가 하락했다"며 "고가주택 보유자에 대한 과세 형평성 논란이 불가피하다"고 지적했다.

반면 한국지방세연구원은 지난해 발간한 '지방세 정책리포트 115호'에서 다른 결론을 내놨다. 보고서에 따르면 2022년 한국의 보유세는 GDP 대비 1.23%, 총조세 대비 5.15%로 OECD 평균(GDP의 0.97%·총조세의 3.75%)보다 모두 높았다. 총조세는 납세자 개인의 세 부담이 아닌, 국가 전체 세입 구조에서 보유세가 차지하는 비중을 기준으로 삼은 결과다. 연구원은 "보유세는 이미 OECD 평균 이상 수준"이라고 평가했다.

이처럼 두 기관의 분석이 엇갈린 이유는 기준의 차이에 있다. 토지+자유연구소는 공시가격 대비 실제 납부액을 기준으로 한 '실효세율'을, 지방세연구원은 국가 조세 구조 내 비중을 중심으로 한 '세입 비중'을 각각 적용했다. 전자는 납세자 체감 부담을, 후자는 정부 재정 기여도를 반영해 상반된 해석이 나왔다.

여기에 한국은 전체 자산 중 부동산이 차지하는 비중이 70% 이상으로 매우 크다. 이로 인해 실제로 내는 세금 규모가 작지 않음에도 과세 대상 자산의 규모가 커서 실효세율이 낮아 보이는 착시가 생긴다는 의견도 있다.

"매물 유도→집값 안정" vs "세 부담 전가→가격 상승"…전문가들 입장도 팽팽

보유세 강화의 효과를 두고도 의견이 갈린다. 찬성론은 세 부담이 늘면 다주택자의 매물 출회가 촉진되고, 거래세 인하와 병행될 경우 시장 안정에 도움이 된다고 본다. 당정의 최근 발언들도 이 논리를 전제로 한다. 이광수 광수네복덕방 대표는 "보유세는 교정 과세의 성격을 갖는다"며 "세 부담이 높아지면 투자 수익률이 떨어지고, 투자자들이 줄어들면서 결국 집값 안정에 기여한다"고 말했다. 그는 "종부세는 상위 약 50만명에만 적용되는 세금으로, 서민 전월세 시장에 미치는 영향은 거의 없다"며 "공급정책과 병행해 보유세를 강화하는 것이 정책 효과를 극대화하는 길"이라고 했다.

반면 반대론은 세 부담이 세입자에게 전가돼 오히려 시장 불안을 키울 수 있다고 지적한다. 한국경제발전학회는 '현금흐름 기반 동태적 주택시장 모형(2022)' 보고서에서 "보유세 인상은 전셋값 상승으로 이어지고, 양도세 중과는 매물 감소를 초래한다"며 "결국 전세가격과 주택가격을 함께 밀어 올리는 역효과가 나타날 수 있다"고 경고한 적이 있다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원은 "종부세의 경우 정권마다 편차가 커 조세 불안이 심한 세목"이라며 "현재도 공정시장가액비율과 공시가격 현실화율 상향이 이뤄지면 세 부담이 자연히 커질 수 있는 상황인데, 섣부른 인상 발언은 시장 과열을 자극할 수 있다"고 말했다. 그는 또 "지금은 10·15 대책 영향도 가시화되지 않은 상태라 추가적인 보유세 논의는 시기상조"라고 덧붙였다.

한편 정부는 부동산 세제 전반의 구조조정을 위한 태스크포스(TF)를 구성해 논의에 착수한다. 보유세 강화와 거래세 인하라는 큰 방향에는 공감대가 형성되고 있지만 구체적인 개편안과 시행 시기를 둘러싸고는 상당한 진통이 예상된다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "고령층이 종부세 납부자의 절반 이상을 차지하는 상황에서 조세 저항이 커질 가능성이 있다"며 "보유세 강화는 내년 지방선거 이후로 미뤄질 가능성이 높고, 실제 시행은 2027년 이후가 될 것"이라고 전망했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr