"그때 민주당 재집권 보고서 '부동산대책 답안지'였다"… 보유세 확 올리나[부동산AtoZ]

2023년 민주당 보고서, 순차적으로 정책 현실화
세 차례 대책 곳곳에 보고서 내용 담겨있어
감독기구·전세축소·공공환원 등 '계획된 흐름'
시장보다 이념이 앞설 때의 위험성 우려도
"규제 일변도 정책, 시장 왜곡 우려"

이재명 정부가 세 번째 부동산 대책을 내놓으면서 더불어민주당이 2년 전 발간한 '재집권 전략 보고서'가 재조명되고 있다. 보고서에 담겼던 전세 축소, 공공주도 개발, 부동산 감독기구 신설 등 핵심 골자가 정부 정책으로 하나둘씩 구현되고 있어서다. '미리 보는 이재명 정부의 부동산 정책 답안지'라는 말까지 나온다. 특히 이 보고서에는 보유세를 높여야 한다는 강력한 방향성이 제시돼 있다. 이번 10·15 대책에서는 세제 합리화를 위한 용역을 추진하겠다고 밝혔으나, 실제 이는 보유세를 높이기 위한 사전작업일 수 있다는 지적이 제기된다.

민주당 재집권 전략보고서. 교보문고.

2023년 8월 민주당 을지로위원회는 '민주당 재집권전략 보고서: 왜 실패했고, 무엇으로 도전하는가'라는 제목의 책을 발간했다. 당시 당 대표였던 이재명 대통령이 직접 축사(추천사)를 실었다. 집필진에는 임재만 세종대 교수(현 한국토지주택공사(LH) 개혁위원장) 등 당 내외 정책 실무진이 참여했다. 2022년 대선 패배 원인을 진단하고 향후 재집권을 위한 정책 청사진을 제시한 문건이다.

보고서의 핵심은 "부동산은 시장이 아닌 공공의 자산"이라는 철학이다. 전세대출 단계적 축소 또는 폐지, 전세 비중 축소를 통한 월세 전환 촉진, 개발·보유·처분 단계별 공공환원과 민간임대의 공공화, 부동산감독원 신설, 보유세 강화·거래세 인하, 소셜믹스형 개발 확대 등이 주요 골자다. 이재명 당시 대표는 "민주당이 실패를 인정하고, 공공의 힘으로 시장의 불평등 구조를 바꿔야 한다"고 강조했다.

그런데 정부가 지난 15일 발표한 '주택시장 안정화 대책'에는 '부동산 감독조직 신설'이 명시됐다. 국무조정실 주도로 연내 '부동산 감독 추진단'을 꾸리고, 내년에는 '부동산 불법행위 감독기구'를 신설해 거래·대출·증여 상황을 모니터링한다. 이는 보고서가 제안한 '부동산위원회·감독원' 설립안과 사실상 동일하다.

지난 9·7 공급대책에서는 LH 직접시행 확대와 민간택지 매각 제한, 용적률 완화 시 임대주택 동호수 공개추첨 의무화 등 보고서의 '공공환원' 기조가 그대로 반영됐다. 6·27 대책에서의 수도권 전세대출 보증비율 축소(90%→80%)와 10·15 대책에서의 전세대출 총부채원리금상환비율(DSR) 금리 상향(1.5%→3.0%) 등은 보고서의 '전세 비중 축소·월세 전환' 방향과 맥을 같이 한다.

보고서가 제시한 핵심 과제는 보유세 강화다. "저금리로 풀린 유동성이 부동산으로 쏠렸는데, 보유세 강화 등 수익률 조정 장치를 초기에 도입하지 못했다"는 반성문 형식의 문장이 실려 있다. 이번 10·15 대책에서는 구체적인 세제 개편은 나오지 않았으나 관련 용역을 발주하겠다고 한 만큼 정책화 가능성이 크다는 관측이 많다. 이와 관련해 구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "연구용역, 관계부처 태스크포스(TF) 논의 등을 통해 보유세·거래세 조정과 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안을 검토하겠다"고 설명했다. 한 증권사 관계자는 "재집권 보고서가 이재명 정부의 부동산 정책 노트 역할을 하는 만큼, 세제까지 그 흐름이 확장될 가능성이 있다"고 분석했다.

결과적으로 세 번의 정책은 표면적으로 '집값 안정'이라는 목표를 내세웠지만 "부동산은 공공이 통제해야 할 자산"이라는 보고서의 철학이 곳곳에 녹아있다. 철학 자체는 옳고 그름을 논할 대상이 아니다. 그러나 시장보다 이념이 우선할 경우 수요억제를 고집하다 집값 폭등을 초래한 노무현·문재인 정부의 실패를 되풀이할 가능성이 있다는 우려가 나온다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "첫 단추(6·27 대책)부터 잘못 끼웠고, 외국인 투기나 '신고가 띄우기' 등 자꾸 남의 탓을 하는 방식으로 정책이 흐르고 있다"며 "이렇게 되면 규제는 점점 강해질 수밖에 없다"고 했다. 그는 "부동산은 무작정 때려잡는다고 안정되는 시장이 절대 아니다"며 "규제 일변도의 정책이 오히려 시장 왜곡을 초래할 수 있다"고 지적했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr