"서울 아파트 매물이 사라진다"…'규제신호'에 2년 내 최저치[부동산AtoZ]

서울 매물 7만1723건, 한 달 새 9.6% 감소
2023년 10월 이후 최저 수준
성동·광진은 한달새 매물 20% 이상 급감
"갈아타기 어려워진다" 집주인, 규제신호에 선제 대응
시장 ‘관망 국면’ 진입…전문가 "가격 하락 제한적일 것"

정부가 조만간 '부동산 패키지 대책'을 내놓을 것이라는 소식에, 서울 아파트 매물이 2년 내 최저 수준으로 급감했다. 규제가 유력한 마포구·성동구·광진구 등 '한강 벨트'를 중심으로 매물이 빠르게 사라지고 있다. 언제 규제가 이뤄질지 모르는 상황인 반면, 부동산 거래에는 최소 두 달 이상 소요된다는 점에서 시장이 관망 국면에 진입했다는 분석이 나온다. 매물이 줄면서 거래도 축소될 것으로 예상되는데, 이로 인해 단기간 내 집값이 떨어지기는 힘들 것으로 예상된다.

남산에서 본 서울. 연합뉴스.

13일 부동산 플랫폼 '아실'에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 7만1723건으로 집계됐다. 한 달 전 7만9276건에 비해 9.6% 감소한 수치다. 이는 2023년 10월(7만690건) 이후 가장 낮은 수준이다. 6·27 대출 규제 직전 7만6000건대였던 서울 매물은 9·7 공급대책 직후 일시적으로 7만9000건을 넘기도 했다. 그러나 이달 들어 급격히 감소하며 7만 초반대까지 주저앉았다.

한 달 동안 성동구는 매물이 22.9%(1934→1493건) 줄며 감소율 1위를 기록했다. 광진구(－21.0%), 동작구(－17.3%), 양천구(－15.7%), 마포구(－14.9%), 영등포구(－14.3%), 강동구(－14.2%) 등도 급감했다. 이들 지역은 모두 문재인 정부 시절 고점을 넘은 곳으로, 규제 가능성이 거론되는 핵심 지역이다. 이밖에 동대문구(－19.2%), 송파구(－14.8%), 강서구(－12.7%) 등도 매물 감소세가 뚜렷하다.

시장에서는 '규제 강화' 가능성에 집을 파는 사람이 자취를 감췄다고 입을 모은다. 성동구의 한 중개업소 관계자는 "정부가 조정대상지역이나 투기과열지구 지정, 대출규제 강화를 검토 중이라는 얘기가 돌면서 매물을 거둬들이는 움직임이 두드러진다"며 "규제가 나오면 거래절벽이 와서 갈아타기가 어려워질 수 있다는 불안이 커지고 있다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "집을 한 채 가진 사람들은 지금 팔아도 규제 시행 후엔 거래가 막혀 원하는 집으로 바로 옮기기 어렵다는 점을 의식하고 있다"며 "거래절벽을 피하려는 심리가 선제적 매물 회수로 이어진 것"이라고 분석했다. 그는 이어 "거래량이 줄어들 것이라는 전망이 퍼지면서 '팔아도 갈 데가 없다'는 불안이 매도자들을 관망세로 묶어두고 있다"고 덧붙였다.

이런 흐름이 문재인 정부 시절 2019년 12·16 대책(투기지역·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트 대출 금지) 당시와 유사하다는 분석도 제기된다. 당시에도 매물이 마르면서 거래가 급감했다. 그러나 금리 인하 기대감, 분양가상한제 시행으로 인한 공급난 우려 등이 맞물리면서 집값이 떨어지지 않았다. 이후 대출 규제로부터 자유로운 차선호 지역이 먼저 상승했고, 그 상승세가 최선호 지역으로 확산됐다. 현재도 비슷한 거시 환경이 전개되고 있다. 미국의 금리 인하 기대감, 국내 주택담보대출 금리 하락세, 서울 지역 공급부족 우려가 동시에 부상하고 있다.

총부채원리금상환비율(DSR) 제도가 도입됐고, 토지거래허가구역 시행 등으로 갭 투자(전세 끼고 매수)를 제한했다는 점만 다르다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구원은 "최선호 지역의 경우 정부 규제 후 거래량을 동반한 급등은 어렵겠지만, 시장 내 매물이 워낙 적어 가격 하락도 제한적일 것"이라고 전망했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr