[금융현미경]9·7 부동산대책, 내 대출한도 얼마나 줄었을까

정부 6월에 이어 9월에도 대출규제 발표
1주택자 전세대출 한도 낮추고, 규제지역 LTV 50%→40%로 하향
토지거래허가구역 추가 지정도 예고

정부가 서울 부동산 시장 안정을 위해 지난 6월에 이어 이번 달에도 대출 규제를 내놓으면서 주택 수요자의 대출 한도가 추가로 줄게 됐다. 정부 대출 규제의 핵심은 대출 한도를 낮춰 부동산 시장 과열을 막겠다는 것이다. 다만 규제 이후에도 서울 아파트 가격이 여전히 불안정해 추가 대책이 나올 가능성도 커졌다.

전세 대출 한도 낮춰 부동산 시장 안정 추진

금융위원회는 지난 7일 가계부채 추가 관리방안을 발표하고 1주택자의 수도권 및 규제 지역 내 전세 대출 한도를 낮췄다. 그간 SGI서울보증과 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG) 등 전세보증기관 3사의 1주택자 전세대출 한도가 3억원, 2억2000만원, 2억원 등으로 제각각이었던 것을 2억원으로 일괄 하향 조정했다.

이번 대책으로 수도권 내 2억원대 전세대출 이용 1주택자의 경우 대출 한도가 평균적으로 약 6500만원씩 줄어들 것으로 추정된다. 금융위에 따르면 보증 3사에서 전세대출을 받은 수도권 1주택자는 약 5만2000명으로, 이들 가운데 2억원 이상 3억원 미만 대출을 받은 비중은 30%로 1만7000명 정도로 추정된다. 대출 한도가 줄어든 만큼 이들이 만약 만기를 연장하려면 자금 조달 계획을 다시 세워야 한다. 다만 이번 규제 시행 이전에 체결한 임대차 계약에 관해 받은 전세대출의 만기를 연장할 때는 기존과 동일한 한도로 대출이 가능하다.

금융위 관계자는 "이번 대책의 주요 취지는 현재 보증기관별로 다른 전세대출 한도를 2억원으로 일원화하는 것"이라며 "대출 한도가 줄어드는 이들의 불편은 있겠지만 이들은 주택을 보유하고 있으며 전세대출에는 총부채원리금상환비율(DSR) 한도가 적용되지 않는다는 점 등을 고려했다"고 밝혔다.

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 전경. 윤동주 기자

LTV 상한 50%→40%로 낮춰, 추가 규제도 시사

금융위는 이번 대책을 발표하면서 규제지역(강남3구·용산구)에 적용되는 가계대출 주담대의 담보인정비율(LTV) 상한도 기존 50%에서 40%로 강화했다. 이를 통해 주택가격과 대출 규모가 상대적으로 큰 규제 지역 내 대출수요를 억제하고 가계와 금융회사의 건전성 관리를 강화해 나갈 계획이라고 설명했다.

다만 지난 6·27 부동산 대책에서 주택담보대출 6억원 규제를 시작했는데 규제 지역의 LTV를 40%로 강화하는 것이 큰 효과를 내지 못할 것이라는 비판도 있다. 강남 3구와 용산구 고가 아파트의 경우 LTV 40%를 적용하더라도 이미 6억원 대출 규제에 묶여 있기 때문에 규제 효과가 크지 않을 것이라는 지적이 많다. 따라서 이번 규제가 이미 집값이 크게 오른 강남 3구가 아닌 다른 지역을 겨냥한 것이라는 분석도 나온다.

이에 대해 금융위 관계자는 "규제지역의 모든 주택 가격이 15억원을 넘는 것은 아니다"며 "특히 앞으로 규제지역이 추가로 더 지정될 경우에도 이번에 강화된 LTV가 적용된다"며 추가 규제를 시사했다.

시장에서는 정부가 서울의 마포구와 성동구를 비롯해 과천, 분당 등 최근 아파트 가격이 많이 오른 경기도 일부 지역까지 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정할 것이라는 관측이 나온다. 정부가 이번 대책을 발표하면서 토지거래허가제(토허제) 지정권자를 기존 시도지사에서 국토교통부 장관으로 확대할 것을 밝혔기 때문이다.

해당 지역의 경우 10억~20억원 사이의 아파트가 많아 LTV 40% 규제의 직접적인 영향권에 놓인다. 만약 시세 10억원의 아파트를 구매하기 위해 주담대를 받는다면 기존에는 최대 6억원까지 가능했지만 LTV가 40%로 줄어들어 대출은 최대 4억원으로 제한된다.

이재명 대통령도 추가 대출 규제를 시사했다. 이 대통령은 지난 11일 열린 취임 100일 기자회견에서 "한두 번 대책으로 부동산 문제가 해결될 가능성은 없다"며 "앞으로도 계속 부동산 가격 안정을 위한 대책이 이어질 것"이라고 말했다.

잇따른 규제에도 서울 아파트 가격 상승세가 진정되지 않고 있는 점도 추가 규제 가능성을 높인다. 한국부동산원에 따르면 9월 둘째 주 기준 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.09%로 전주(0.08%)보다 상승 폭이 커졌다. 강남, 서초, 용산 등 주요 지역 아파트 가격이 전부 상승세다.

토허제 추가 지정에 더해 전세대출 DSR 적용 역시 정부가 가진 추가 규제 카드다. 금융위 관계자는 "DSR을 전세대출 등에 확대 적용하는 것은 그간 정부에서 일관되게 밝혀온 입장"이라며 "가계부채 증가율과 부동산 시장 상황 등을 고려해 시행 시기와 방식을 결정할 것"이라고 설명했다.

이창환 기자 goldfish@asiae.co.kr