9·7 대책 이튿날 송파구 고가낙찰 3건…경매 시장이 먼저 움직였다[부동산AtoZ]

송파구 아파트 3건 고가낙찰
리센츠, 낙찰가율 135% 기록
사업자 대출 잠겨도 타격 전무
공급대책 불신에 투자금 쏠려

정부가 9·7 공급대책을 발표하고 수도권 매매사업자 대출을 걸어 잠근 지 하루 만에 법원 경매시장에서 고가 낙찰이 이뤄졌다. 서울 집값 향방의 가늠자로 꼽히는 송파구 내 물건 3건이 모두 최초 감정가보다 높은 가격에 낙찰됐다. 낙찰가도 높지만 한꺼번에 낙찰된 것도 이례적이다. 지난달 전체 송파구 경매 물건 중에서는 4건이 주인을 찾았다. 정부의 첫 공급대책이 수급 불안을 해소하기 어려울 것이라는 부정적 전망과 함께, 집값 상승에 베팅하려는 수요가 경매시장에 몰렸다는 분석이 나온다.

9일 법원에 따르면 전날 송파구 잠실동 리센츠 전용면적 84㎡는 감정가(24억9000만원)보다 8억7999만원 비싼 가격에 최종 낙찰되면서 낙찰가율 135%를 기록했다. 응찰자는 27명이 몰렸고 차순위 금액은 33억1100만원이었다. 리센츠는 잠실의 3대 대장 단지로 불리는 '엘·리·트(엘스·리센츠·트리지움)' 중 하나다. 지난달 기록한 일반 매매 최고가(34억4000만원)와 불과 7000만원 차이에 그쳤다.

같은 날 잠실동 현대아파트 전용 84㎡는 감정가 14억원의 118%인 16억5000만원에 주인을 찾았다. 13명이 경합을 벌인 끝에 낙찰됐다. 잠실뿐만이 아니라, 거여동 거여 4단지 전용 49㎡도 감정가 8억2200만원을 웃도는 8억4788만원(낙찰가율 103%)에 손바뀜했다.

9·7 공급대책 이후 수도권 매매사업자 대출이 닫힌 뒤 열린 첫 경매에서 이 같은 결과가 나온 것은 이례적이라는 평가다. 6·27 대출 규제의 직격탄을 맞은 지난달 서울 아파트 낙찰률은 40.3%로, 올해 들어 최저치를 기록했다. 같은 달 강남 3구 아파트 낙찰률도 18.80%를 기록하며 올해 들어 가장 낮은 수치를 기록했다.

특히 이번 대책으로 인해 6·27 대출 규제의 대표적 빈틈으로 꼽힌 '매매사업자 대출'이 닫히면서 시장 자체가 위축될 것으로 예상됐다. 매매사업자 대출은 법인이나 개인사업자가 경매로 주택을 낙찰받을 때 활용하던 자금 조달 창구다. 기존에는 규제지역의 경우 담보인정비율(LTV) 30%, 비규제지역은 60%까지 대출이 가능했고 실거주 의무도 없었다. 대출 금액 한도 제한이 없었다. 이로 인해 주택담보대출(주담대)을 6억원으로 묶은 6·27 대책 이후 경매시장에서는 사실상 우회 투자 통로로 활용됐다.

이런 상황에서 경매시장에 매수 심리가 강해진 것은 '공급 불신' 속에 집값 상승 기대가 강해진 영향으로 분석된다. 이번 대책에서 정비사업 속도를 높일 수 있는 핵심인 재건축 초과이익환수제(재초환) 폐지나 보완이 빠지면서 주택 수급 불안은 해소되지 않을 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다. 서울은 재개발·재건축 등 정비사업에서 주택의 80% 이상이 공급된다. 서울에서 신규 주택 공급을 위해 개발하겠다고 한, 성균관대 야구장 등의 공급 규모는 4000가구(5년간) 수준에 그친다.

송파구는 서울 부동산의 '풍향계' 역할을 하는 곳으로 이 같은 매수 심리의 변화는 시장 전반에 영향을 줄 수도 있다. 전국 시가총액(KB 선도아파트 기준) 상위 10위권의 대장주 아파트 중 6개 단지가 송파구에 있다. 이들 단지의 가격 움직임으로 다른 지역과 전체 시장의 추세를 가늠할 수 있다. 특히 경매시장은 일반 매매보다 빠르게 수요 심리가 반영돼 선행시장으로 불린다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "개별 단지 이슈로 보면 거여 4단지와 잠실 현대아파트는 리모델링 기대감에 응찰자가 몰렸고, 리센츠는 고가 아파트라 대출 의존도가 높지 않아 6·27 규제와 무관하게 거래가 이어져 왔다"며 "15억원 이상 강남권 대형 단지는 상대적으로 규제 영향이 제한적인데다 공급 대책 실현 가능성에 대한 의문이 커지면서 투자금이 강남권 알짜 단지로 쏠리는 모습"이라고 설명했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr
이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr