[단독]정부, 전세보증 LTV 70%로 낮춘다…갭투기·전세사기 차단 [부동산AtoZ]

[부동산AtoZ]
무자본 갭투기·전세사기 막고 '과잉대출' 억제 목표
전세가율 70% 넘으면 반환보증 가입 불가
전세대출 보증비율도 순차적 축소 방침
전국 수백만 가구 영향권…서민 직격탄
전셋값 안정화 vs 전세 소멸·월세 전환 우려

정부가 전세보증금 반환보증의 담보인정비율(LTV)을 70%까지 낮추고 전세대출 보증 비율도 단계적으로 축소하는 방안을 추진한다. 전세가율이 70%를 넘는 물건은 보증 가입이 불가능해지고 세입자의 자금 조달도 어려워질 전망이다. 갭투기(전세 끼고 매매)와 전세사기를 차단하고 과잉 대출을 억제하겠다는 것이 정부의 목표다.

최소 수백만 가구가 정책 영향권에 들어가면서 전세시장 전반에 대혼란이 예상된다. 집주인은 마땅한 세입자를 찾기 힘들어지게 되며 전세살이하던 서민들은 월세로 밀려나 주거비 부담이 커질 것이라는 전망이 나온다.

전세가율 70% 넘으면 보증 불가…단계적 축소 방침

28일 열린 '주택금융과 주거 안정' 대토론회에 참석한 정수호 국토부 주택기금과장(오른쪽에서 세번째). HUG.

정수호 국토교통부 주택기금과장은 28일 서울 대한상공회의소에서 열린 '주택금융과 주거 안정' 대토론회에서 "2017년 전세보증금 반환보증 LTV를 집값의 100%까지 확대하면서 임대인이 자기자본 없이도 수십 채를 보유할 수 있는 환경이 만들어졌고, 무자본 갭 투기와 대규모 사고가 이어졌다"며 "현재는 90%까지 낮췄지만, 여전히 높다. 70~80% 수준으로 단계적 복귀가 필요하다"고 밝혔다. 그는 또 "이 제도가 2013년 처음 도입될 당시에는 건설사 미분양 해소와 세입자 주거 안정을 위한 장치로 마련됐으나 과잉 보증이 취지를 훼손했다"고 지적했다.

전세보증금 반환보증은 세입자가 계약 만료 시 전세금을 돌려받지 못할 경우 주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사(HF)·서울보증보험(SGI) 등 보증기관이 대신 지급하는 제도다. 현재는 수도권 7억원 이하·지방 5억원 이하 주택(공시가의 126%)에서 전세가율 90% 이하 전세 계약을 할 경우 가입할 수 있다. 만약 전세가율 기준이 70%로 낮아지게 되면 집값 5억원 주택의 경우 전세금이 3억5000만원 이하일 때만 보증 가입이 가능하다. 그보다 높은 전세금 계약은 보증이 불가능하다.

이와 관련해 경제정의실천시민연합은 지난 4월 "집값 2억원 주택에 전세보증금 2억원을 보증하는 것은 '깡통전세'를 제도적으로 확산시킨 것"이라며 반환보증 LTV를 60%로 낮추고 임대인 의무가입으로 전환해야 한다고 요구한 바 있다. 감사원도 2017년 이후 16차례에 걸쳐 HUG의 과도한 보증비율 문제를 지적해왔다.

이날 정 과장은 세입자가 전세 보증금이 부족할 때 받는 전세대출에 대한 보증비율도 줄이겠다고 밝혔다. 그는 "대출 확대가 전세 과소비를 불러온 것은 맞다"며 "정책적 부담으로 (보증비율 축소의) 속도는 더딜 수 있지만, 기조는 분명하다"고 강조했다. 6·27 대출규제가 나오면서 수도권만 80%로 비율을 낮췄는데, 추가적인 조치가 필요하다는 것이다.

전세 '공급절벽'→월세 전환→주거비 부담…단기적 충격 불가피

정부의 의지대로 정책 개선이 이뤄진다면 최소 수백만 가구가 직접적인 영향권에 놓일 전망이다. 한국부동산원 '임대차 시장 사이렌'에 따르면 7월 기준 아파트 전세가율이 평균 70%를 넘는 지역은 전국 17개 시도 중 10곳이다. 연립·다세대 등 비아파트 시장만 보면 서울·부산·대구·대전을 제외한 대부분 지역이 해당한다. 전국 주택 수(약 1987만가구)와 보증보험 조건을 고려하면 수백만 단위의 가구가 직격탄을 맞을 수 있다.

세입자와 임대인 모두 주거 안정에 대한 부담이 커질 것으로 예상된다. 세입자 입장에서는 유사시 보증금 전체를 건지기 위해 반환보증에 가입하려면 전세가율 70%를 넘는 물건을 선택지에 빼야 한다. 그러면서 대출 한도가 줄었으니 더 좋은 전셋집을 얻는 것은 더욱 어려워지게 됐다. 6·27 대출 규제 이후 세입자들의 전세 갈아타기가 힘들어졌는데 고민이 더 깊어지게 된 것이다. 집주인도 타격이 불가피하다. 세입자를 들이려면 전세보증금을 낮추거나 월세로 전환해야 한다. 최근 전세사기에 대한 우려가 커지면서 세입자들은 보증 가입이 어려운 물건을 기피하고 있다.

이로 인해 전세 공급 절벽이 생기고, 월세 전환 가속화가 일어날 것이라는 전망이 나온다. 서울 임대차 계약에서 월세 비중은 7월 64.4%로 전세(35.6%)를 압도하고 있다. 익명의 부동산 전문가는 "전세가율 70% 이상 물건이 대거 보증에서 빠지면 전세 자체가 줄고 월세 전환이 급속히 진행될 수밖에 없다"며 "빌라·다세대 전세시장이 선제적으로 붕괴하면 무주택 서민과 청년층의 주거비 부담은 폭등할 것"이라고 했다.

반면 전셋값을 안정시키는 효과가 나타날 수 있다는 관측도 있다. 보증 요건 강화로 임대인이 전세가율을 70% 이하로 맞추려는 유인이 생기고, 대출 보증 축소로 시장 유입 자금이 줄면서 상승 압력이 꺾일 수 있다는 것이다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "보증 비율 축소가 단기적으로는 전셋값 안정에 기여하고 시장 체질 개선에도 도움이 된다"며 "다만 연착륙 과정에서 상당한 진통이 불가피하다. 이미 전세는 제도로서 소명을 다해가고 있고, 이번 조치는 그 과정을 관리하기 위한 성격이 짙다"고 분석했다.

HUG 재무 건전성 효과도 기대…"실행 시기도 이미 조율됐을 수도"

28일 열린 '주택금융과 주거 안정' 대토론회 모습. HUG.

보증비율을 축소하게 되면 HUG의 손실 규모는 크게 줄어들 것으로 예상된다. HUG는 전세사기 피해 급증에 따른 보증금 미반환 사고로 최근 3년 연속 수조 원대 적자를 기록 중이다. 지난해 결산공고 기준 HUG의 순손실은 2조5198억원으로 전년(3조8598억원)보다 줄었지만, 여전히 대규모 적자다.

이날 토론회를 공동 주최한 한국주택학회와 부동산분석학회, HUG 패널들은 "고위험 전세시장 구조와 청년층 피해 집중, 공인중개사·감정평가사의 책임 문제까지 얽혀 있다"며 제도 정상화의 필요성에 힘을 실었다. 한 참석자는 "국토부 주무과장이 공개석상에서 구체적으로 제도 개선 방침을 밝힌 것은 이례적인 일"이라며 "정책 효과가 전셋값 안정으로 귀결될지, 전세 소멸과 월세화로 이어질지는 지켜봐야 한다"고 말했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr