심상치 않은 롯데건설…"PF는 줄었는데 돈이 안 돈다" [Why&Next]

[건설사 리스크 체크]②
PF 우발채무 3.6조
자기자본 대비 과중
매출채권 3조 넘어
본사·창고 매각 추진

롯데건설의 현금흐름이 갈수록 악화하고 있는 것으로 나타났다. 최근 증권사와 신용평가사들은 이에 따라 잠재적 재무위험을 경고하는 보고서를 잇달아 내놨다. 6조원대 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무를 2년 만에 절반가량 줄였으나 미분양이 급증하고 받지 못한 공사비가 늘면서 롯데건설의 현금흐름에 빨간불이 켜지게 됐다는 것이 골자다. 부채를 대폭 줄이면서 겉으로는 재무 상태가 나아지는 듯했으나 실제는 받아야 할 돈이 들어오지 않아 내실을 챙기지 못하고 있다는 얘기다. 이는 유동성 고갈에 이어 신용등급 조정 등 악순환으로 이어질 수 있다는 지적이 나온다.

분양 안 되고, 돈은 안 들어오고

30일 건설업계에 따르면 지난달 경남 '김해 구산 롯데캐슬 시그니처' 건설 현장은 공사 중단 위기에 몰렸다. 시행사가 공사비 지급을 미룬 것이 화근이 됐다. 시공사인 롯데건설은 공사 중단 방침을 담은 공문을 시행사에 발송했다. 롯데건설 관계자는 "공사비 수금 문제로 시행사와 공문을 주고받으며 협의하던 과정에서 공사 중단 얘기가 나왔다"며 "실제로 공사를 멈춘 것은 아니고, 현재도 정상적으로 공사를 진행하고 있다"고 말했다. 다만 양측 간 협의가 어떤 식으로 이뤄졌는지는 알려지지 않는다.

미분양이 속출하자 시행사는 공사비를 지급할 수 없는 상황이 됐다. '김해 구산 롯데캐슬 시그니처'는 지난해 1·2차 청약에서 전용 84㎡ 5개 모든 타입이 미달했다. 일반공급 683가구 모집에 통장 487개만 접수돼 청약률은 71%에 그쳤다. 분양가는 6억원대로, 인근 시세보다 2억~3억원가량 높다. 발코니 확장비, 중도금 대출 이자, 취득세 등을 합치면 실제 부담 금액은 7억원대에 이른다.

김해 구산 롯데캐슬 시그니처뿐만이 아니다. 롯데건설이 지난해 분양한 지방 사업장에서는 미분양이 속출했다. 경기 '이천 롯데캐슬 센트럴 페라즈 스카이'는 전체 4개 타입 중 3개 타입(전용 84㎡)이 미달하면서 청약률은 21%에 그쳤다. 공사비 회수가 불확실한 수준이다. 광주 '중앙공원 롯데캐슬 시그니처', 경기 '의정부 롯데캐슬 나리벡시티', 울산 '번영로 롯데캐슬 센트럴스카이' 등도 초기 분양률이 50%를 밑돈다.

롯데건설은 지난해 분양 시장이 불안정한 상황에서 공급 물량을 크게 늘렸다. 지난해 롯데건설은 전년(1만3082가구)보다 33%(4357가구) 늘어난 1만7439가구를 분양시장에 풀었다. 이는 GS건설(약 1만9700가구), 현대건설(약 1만9300가구), 대우건설(약 1만8600가구)에 이어 네 번째로 큰 규모다. 건설사는 분양을 통해 계약금과 중도금을 받아 운영자금을 조달하는데, 롯데건설도 유동성 확보를 위해 분양 물량을 공격적으로 확대한 것으로 풀이된다. 나이스신용평가는 최근 보고서에서 "롯데건설은 분양이 잘 안 되거나 공사를 시작하지 않은 사업장에서 떠안을 수 있는 PF 우발채무가 2조4000억원에 이른다"며 "분양 경기 악화로 이 빚이 실제로 현실이 될 위험이 여전히 크다"고 지적했다.

빚 줄였지만, 현금 가뭄 심화

롯데건설은 지난해 수조 원가량의 PF 우발채무를 줄였으나 업계에서는 여전히 높은 수준이라 평가했다. 롯데건설의 PF 우발 채무는 그룹 지원과 은행 펀드 조성 등을 통해 2022년 말 6조8000억원에서 지난해 말 3조6000억원까지 내려왔다. 한국신용평가가 장기등급 BBB- 이상 건설사 16개를 대상으로 분석한 결과에 따르면 롯데건설의 PF 우발채무 규모는 현대건설(5조6000억원)에 이어 두 번째로 크다. 자기자본 대비 우발부채의 비율은 현대건설(80.6%)보다 더 심각한 수준(111%)으로 나타났다.

나신평은 "PF 우발채무가 감소했지만 자기자본(2조8000억원) 대비 여전히 과중한 수준"이라고 평가했다. 한신평은 "PF 보증 규모는 줄었지만 미착공 PF와 분양 부진 현장의 공사대금 회수 불확실성으로 재무 부담이 남아 있다"고 진단했다. 유진투자증권도 "10대 건설사 중 롯데건설의 우발부채(PF 보증 이행 리스크) 위험 민감도가 가장 높다"고 분석했다. 이어 "롯데건설의 기존 순차입금비율은 56.5%였으나 수익성, 운전자본, 우발부채 스트레스를 반영했을 때 154.5%로 급등했다"며 "이는 대부분 우발부채 항목에서 기인한 것으로 분석된다"고 경고했다.

롯데건설 PF 우발채무 가운데 도급사업 규모는 지난해 말 기준 3조1660억원이다. 이 중 위험 수준이 높은 미착공 PF 보증이 2조1950억원(69%)에 달한다. 미착공 PF 보증 사업장은 수도권(9194억원)보다 지방(1조2756억원)에 많다. 또 착공 및 준공 사업(9710억원) 가운데 분양률이 70% 미만인 사업장은 2318억원 규모에 이른다.

공사미수금과 분양미수금 등 아직 받지 못한 돈인 매출채권은 3년째 증가했다. 공사는 했지만 청구서를 보내지 않은 미청구공사비(계약자산)도 함께 늘었다. 매출채권과 미청구공사비를 합한 금액은 레고랜드 사태 직전인 2021년 2조2100억원 수준이었다. 하지만 이후 매해 불어나 지난해 3조3600억원대로 커졌다. 매출채권은 실제로 돈을 받지 않아도 장부에는 매출로 잡힌다.

미분양과 미수금 증가로 돈이 돌지 않으면서 롯데건설의 현금창출력이 마이너스로 돌아섰다. 본업으로 실제로 벌어들 돈인 '영업활동으로 인한 현금흐름'은 2022년 1783억원에서 2023년 499억원으로 급감했다. 지난해에는 결국 적자(-979억원)를 기록했다. 건설사 현금흐름이 마이너스라는 것은 공사에 쓴 비용이 대금으로 받은 돈보다 많다는 뜻이다. 유동비율은 지난해 112%로 전년 121%보다 떨어졌다.

체력 '최약체' 평가…현금 확보 사활

나신평은 롯데건설의 영업현금흐름 적자에 대해 "선수금 수령 현장의 기성 청구, 마곡MICE 등 준공사업장 공사미수금 증가, 분양률과 입주율이 낮은 현장의 채권 회수 지연으로 운전자본 부담이 커졌다"고 분석했다. 또 "건설자재 가격 상승과 대금 회수 지연을 고려할 때 수익성과 현금흐름 개선까지는 시간이 필요할 것"이라고 내다봤다. 유진투자증권은 "수익성, 운전자본, 우발부채 등 세 가지 스트레스 요인을 종합 분석한 결과 10대 건설사 중 롯데건설 재무 위험 민감도가 가장 높은 것으로 나타났다"고 했다.

한신평은 홈플러스 관련 위험성을 경고했다. "홈플러스 사태 전개에 따라 PF 우발채무가 현실화할 가능성이 있다"는 것이다. 롯데건설은 홈플러스 관련 현장의 후순위 차입금에 대해 보증을 제공하고 있다. 한신평은 "홈플러스 매장의 영업 중단이나 임대료 미납이 발생하면 임대차 계약이 해지되고 PF 차입금 기한이익이 상실돼 자산이 공매될 수 있다"며 "이 경우 롯데건설이 손실을 떠안을 수밖에 없다"고 전망했다.

현금흐름 악화에 대응해 롯데건설은 자산 매각에 나서고 있다. 롯데건설은 서울 서초구 잠원동 본사 부지 매각을 포함한 1조원 규모 자산을 유동화하는 방안을 추진 중이다. 잠원동 아파트 단지 사이에 자리한 롯데건설 본사 사옥은 자산 가치가 5000억원 수준으로 평가된다. 본사 외에도 수도권 창고 자산과 임대주택 리츠(REITs) 지분 매각 등도 검토하고 있다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr